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Baisse des prix de parts des SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 et LF Europimmo (La Française REM)

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La liste des SCPI ayant révisé à la baisse leur prix de part s’allonge pratiquement chaque semaine. Après Amundi, BNP Paribas REIM, HSBC REIM et AEW Patrimoine, c’est à La Française REM d’annoncer une révision de prix sur deux de ses SCPI : Crédit Mutuel Pierre 1 et LF Europimmo. Il s’agit respectivement de la 8ème et de la 9ème SCPI du marché à subir une baisse de valorisation depuis le début de l’année.

Si l’on exclut Laffitte Pierre (AEW Patrimoine) qui avait dû réviser son prix de souscription dès le mois de mars sur la base des expertises de fin 2022, la série noire a réellement démarré fin juillet, suite à la demande de l’AMF de réaliser des expertises intermédiaires au 30 juin afin de tenir compte de l’évolution rapide des marchés immobiliers.

La SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 baisse son prix de part de 7,02%

À compter du mercredi 13 septembre 2023, le prix de souscription de la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 est passé de 285 à 265 euros, soit une baisse de 7,02%. Parallèlement à cela, sa valeur de retrait – calculée à partir de son prix de souscription, dont est déduite la commission de souscription de 8% HT – a diminué de 262,2 à 243,80 euros. Il s'agit d'un coup dur pour cette SCPI patrimoniale de bureaux d’une capitalisation supérieure à 1 milliard d'euros qui a fêté son 50ème anniversaire en juin dernier et qui n’avait pas subi de modification de son prix depuis plus de 10 ans.

Rétroactivement, la valeur de reconstitution du véhicule au 31/12/2022 (303,39 euros par part) ne présumait pas à priori de devoir recourir à une telle mesure. En effet, la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 était décotée de plus de 6% en début d’année, mais la révision des valeurs de reconstitution et de réalisation autorisées par le Conseil de Surveillance de la SCPI le 11 septembre 2023 a changé la donne. En moins de 9 mois, la valeur de reconstitution est passée de 303,39 à 267,79 euros, soit une baisse de presque 12%. À 285 euros, le prix de la part de Crédit Mutuel Pierre 1 était donc devenu surcoté de plus de 6% !

C’était une situation encore compatible avec la contrainte réglementaire des +/-10%, mais compte tenu du nombre de parts en attente de retrait (126.720 parts, soit plus de 33 millions d'euros au 30 juin 2023) et de la très faible collecte enregistrée par ce véhicule, il était plus sain de repositionner la valeur de part à un niveau proche de la nouvelle valeur de reconstitution.

Le prix de part de la SCPI LF Europimmo perd 9,6%

De façon similaire à Crédit Mutuel Pierre 1, le prix de souscription de la SCPI LF Europimmo a été révisé le 13 septembre de 1045 à 945 euros, soit -9,57%. Quant à sa valeur de retrait, elle passe de 961,4 à 869,4 euros, calculée à partir du prix de souscription, déduction faite de la commission de souscription de 75,6 euros HT.

Là encore, rien ne laissait présager un mouvement d’une telle ampleur puisque la valeur de reconstitution de LF Europimmo était encore de 1067,07 euros au 31/12/2022, soit environ 2% au-dessus de son prix de souscription. Néanmoins, la société de gestion a recalculé une valeur de réalisation au 11 septembre – validée par le Conseil de Surveillance de la SCPI – à 820,37 euros par part, en baisse de 10,5% sur les 9 derniers mois. Par conséquent, il était prudent de réajuster le prix de part à un niveau légèrement inférieur à la nouvelle valeur de reconstitution, ce qui explique l’ampleur de la baisse subie par les associés de la SCPI LF Europimmo.

Comme Crédit Mutuel Pierre 1, LF Europimmo est une SCPI de bureaux d’une capitalisation de plus d’1 milliard d'euros, mais deux différences majeures distinguent les deux véhicules :

  1. LF Europimmo est de création beaucoup plus récente : moins de 10 ans ;
  2. Elle est essentiellement investie à l’étranger (environ 88%) alors que Crédit Mutuel Pierre 1 a 96% de son patrimoine situé en France.

D'ailleurs, la société de gestion La Française REM explique en partie la contre-performance de LF Europimmo par son fort taux d’exposition à l’Allemagne (plus de 60%) et au Royaume-Uni (environ 12%), deux pays particulièrement touchés par l’inflation et la baisse de l’activité industrielle depuis le début de la guerre en Ukraine.

 

 

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