La loi Duflot a été définitivement adoptée le 18 décembre dernier, date à laquelle l’Assemblée Nationale a voté la dernière version du texte, qui fut également validée par le Sénat. Le dispositif Duflot a pour vocation de contribuer à la réduction du déficit de logements en France. Il devrait permettre la construction de 40 000 nouveaux logements en 2013 sur un objectif global fixé par le gouvernement de 500 000 nouveaux logements.
Ce dispositif sera applicable aux SCPI et prendra effet le 1er janvier 2013 pour se terminer le 31 décembre 2016.
Le dispositif Duflot en bref …
- Une réduction de l’impôt sur le revenu de 18% correspondant à 95% du montant de la souscription de parts de SCPI composées de logements situés en métropole et de 29% pour celles composées de logements situés en Outre Mer,
- La SCPI prend un engagement de location des biens acquis sur une durée de 9 ans,
- Les communes éligibles seront limitées aux zones A, A bis et B1 et B2 sur agrément,
- La valeur totale de l’investissement ne pourra pas excéder 300 000€ par an,
- Les loyers des biens loués seront plafonnés, les plafonds correspondront à environ 80% du loyer du marché,
- Les locataires seront soumis à des plafonds de ressources annuelles,
- Les biens devront respecter des normes environnementales.
La réduction d'impôt Duflot
Le taux de réduction d'impôt correspond à 18% du montant de l’investissement dans la limite de 300.000 euros d’investissement par an. Dans le cas de la souscription de parts de SCPI, la base de calcul de la réduction d'impôt sera de 95% du montant de la souscription. La réduction d'impôt sera répartie sur neuf ans. Elle est imputée sur l’impôt dû au titre des revenus perçus l’année de la souscription puis pendant les 8 années suivantes. L'avantage fiscal entre dans le champ du plafonnement global des « niches fiscales » qui est fixé à 10 000 euros pour l’année 2013.
Les conditions d’éligibilité du dispositif Duflot
Le contribuable doit acquérir, directement ou indirectement, un logement neuf. Par logement neuf, on entend : une nouvelle construction, un bien remis à neuf au sens fiscal (article 257 du CGI), une réhabilitation d'un logement considéré comme indécent (selon la loi de 1989) ou une transformation en logement d'un local préalablement affecté à un autre usage.
La situation géographique des biens éligibles au Duflot
Dans le cadre de leurs acquisitions, les SCPI Duflot devront respecter le zonage des immeubles éligibles au dispositif. Les biens visés par le dispositif Duflot doivent être situés dans des zones géographiques « se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements ». Les communes visées correspondent à celles de la zone A et A bis (Paris et certaines communes situées en région parisienne). La loi de finances prévoit toutefois certaines dérogations (zones B1 et B2) qui seront soumises à l’agrément du Préfet de région et justifiées par une situation de tension locative locale.
Le volet environnemental
Au delà des critères de localisation géographique, les biens acquis par la SCPI doivent respecter certaines normes énergétiques : la réglementation thermique entrant en vigueur le 1er janvier 2013 (RT 2012), le label « BBC 2005 » ou le label « HPE - haute performance énergétique ».
L’engagement de location
La SCPI s'engage à louer les biens à usage d'habitation principale pendant une durée de neuf ans. Le loyer perçu ainsi que les ressources du locataire ne pourront pas être supérieurs à des plafonds qui tiendront compte de la localisation du logement et de son type. Ces plafonds fixés par décret devraient être, selon la Ministre, de 20% inférieurs à la moyenne constatée sur le marché dans le but de permettre l’accès aux classes modestes et moyennes.
Le plafonnement des loyers
En 2013, les loyers hors charges ne doivent pas excéder un plafond, lui-même multiplié par un coefficient correcteur prenant en considération la surface du logement.
Les plafonds de loyer sont les suivants :
- Zone A bis : 16,52 € / m2 / mois
- Zone A : 12,27 € / m2 / mois
- Zone A : 9,88 € / m2 / mois
- Zone B2 : 8,59 € / m2 / mois
Le coefficient est calculé par la formule suivante :
Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface du logement)
Pour un logement de 100 m2 situé en zone A bis (Paris + communes d’Île-de-France), le loyer hors charges ne pourra pas excéder 1470,28 euros par mois.
Le plafonnement des ressources des locataires
L'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de sa date d'acquisition si elle est postérieure. Le locataire ne doit pas être membre du même foyer fiscal, ni un ascendant, ni un descendant.
Textes de référence
Loi de finances pour 2013,
Décret 2012-1532 du 29 décembre 2012,
Arrêté du 29 décembre 2013 relatif à l'article 199 novovicies du CGI
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