👇🏻 Téléchargez notre guide des SCPI !
Placement qui séduit de plus en plus d’investisseurs, la SCPI ou « pierre papier » permet d’investir dans l’immobilier locatif à partir de 1 000 euros, sans contrainte de budget ou de gestion.
Obtenez gratuitement notre guide pour comprendre le fonctionnement des SCPI et découvrir les conseils pour bien investir. Grâce aux experts de Primaliance, les SCPI n’auront plus de secret pour vous !
Comparatif des modes de détention : SCPI en direct ou en assurance-vie ?
L'investissement en SCPI peut s'effectuer selon deux modalités principales : la détention directe ou l'intégration dans un contrat d'assurance vie multisupport. Ces deux approches partagent la même finalité : permettre l'accès à l'immobilier locatif professionnel sans les contraintes de gestion directe. La nature du placement demeure identique dans les deux cas.
Les différences se manifestent principalement au niveau de la fiscalité, de la liquidité et de l'accessibilité aux véhicules. Le choix entre ces modalités dépend de l'horizon de placement, des objectifs patrimoniaux et du profil fiscal de l'investisseur.
L'assurance-vie pour investir en SCPI : les avantages
L'enveloppe assurantielle procure des bénéfices fiscaux significatifs sur les revenus et les plus-values. Après huit ans de détention, les rachats bénéficient d'un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple. Cette disposition s'applique aux distributions des SCPI intégrées au contrat.
La fiscalité des revenus SCPI diffère selon le mode de détention. En direct, les distributions subissent l'impôt sur le revenu au barème progressif majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %. En assurance vie, les revenus s'accumulent sans taxation immédiate et ne supportent l'imposition qu'en cas de rachat, selon les conditions fiscales de l'enveloppe.
L'exemple d'un investisseur dans la tranche marginale d'imposition à 30 % illustre cet avantage. Sur une distribution SCPI de 1 000 €, la taxation immédiate atteint 472 € (300 € d'impôt + 172 € de prélèvements sociaux). En assurance vie, ces 1 000 € peuvent être réinvestis intégralement, générant un effet boule de neige significatif sur la durée.
La liquidité s'améliore par rapport à la détention directe. Les rachats s'effectuent généralement sous quelques jours ouvrés, contre plusieurs semaines ou mois pour une cession directe de parts SCPI. Cette flexibilité facilite les arbitrages entre supports et permet d'adapter la stratégie selon l'évolution des marchés immobiliers.
Les modalités de rachat varient selon les contrats et les conditions de marché. En période normale, la liquidité reste satisfaisante. Cependant, des tensions peuvent apparaître lors de phases de stress sur les marchés immobiliers, comme observé en 2022-2023.
L'effet de capitalisation constitue un autre atout majeur. Les revenus distribués par les SCPI peuvent être réinvestis automatiquement dans le contrat, favorisant l'accumulation de capital sans taxation immédiate. Cette mécanique optimise potentiellement la performance à long terme et amplifie l'effet de composition.
Le réinvestissement automatique évite les frais d’entrée du contrat qui s'appliquent parfois lors de nouveaux versements. Cette économie, bien que modeste individuellement, contribue à l'optimisation de la performance globale sur la durée de vie du contrat.
La transmission du patrimoine s'optimise grâce aux spécificités successorales de l'assurance vie. Les capitaux transmis bénéficient d'un abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les versements effectués avant 70 ans. Cette disposition s'avère particulièrement attractive pour l'optimisation successorale.
La planification successorale peut s'enrichir par le démembrement de la clause bénéficiaire. Cette technique permet de séparer l'usufruit et la nue-propriété des droits bénéficiaires, optimisant ainsi la transmission selon les objectifs familiaux. Cependant, cette stratégie complexe nécessite un accompagnement juridique spécialisé.
Les inconvénients de l'assurance vie pour investir en SCPI
L'univers d'investissement se restreint aux SCPI sélectionnées par l'assureur. Cette limitation peut exclure des véhicules performants non référencés dans le contrat. Le choix s'avère moins large qu'en détention directe, avec généralement 10 à 30 SCPI disponibles contre plus de 120 sur le marché global.
Les critères de sélection des assureurs privilégient souvent la stabilité à la performance. Les SCPI récentes aux rendements attractifs peuvent être écartées au profit de véhicules établis mais moins rémunérateurs. Cette politique prudente peut pénaliser les investisseurs recherchant l'optimisation de performance.
La rotation des SCPI référencées constitue une contrainte supplémentaire. L'assureur peut potentiellement décider de déréférencer une SCPI sans préavis, obligeant les porteurs à arbitrer leurs positions. Ces arbitrages forcés, rares en pratique, peuvent générer des moins-values latentes et perturber la stratégie d'investissement.
Les frais s'accumulent sur plusieurs niveaux : frais de gestion du contrat d'assurance vie, commissions sur les unités de compte SCPI (quote-part des loyers acquise à l’assureur), et frais propres aux SCPI. Cette superposition peut réduire le rendement net de l'investissement de 0,5 à 1,5 point annuellement selon les contrats.
La négociation des frais s'avère limitée dans ce mode de détention. Contrairement à l'investissement direct où certains distributeurs proposent des ristournes, l'assurance vie applique des tarifs standardisés non négociables pour l'épargnant individuel.
L'effet de levier devient impossible dans ce mode de détention. L'acquisition à crédit, possible en détention directe, ne s'applique pas aux investissements en assurance vie. Cette contrainte limite les stratégies d'optimisation patrimoniale basées sur l'endettement.
L'optimisation fiscale par l'emprunt, notamment la déductibilité des intérêts d'emprunt, disparaît en assurance vie. Cette perte peut représenter un manque à gagner significatif pour les investisseurs dans les tranches d'imposition élevées.
La propriété juridique des parts revient à l'assureur, l'épargnant détenant uniquement des droits contractuels sur le contrat d’assurance vie. Cette situation peut générer des contraintes lors d'opérations spécifiques ou de changements de stratégie de l'assureur. Les droits de vote en assemblée générale des SCPI ne peuvent pas être exercés directement par l'épargnant.
Le risque de contrepartie de l'assureur s'ajoute aux risques propres des SCPI. Bien que les actifs soient cantonnés et protégés par le Code des assurances, une défaillance de l'assureur peut compliquer la gestion du portefeuille et ralentir l'accès aux capitaux.
La surveillance réglementaire des assureurs peut conduire à des restrictions d'investissement. Les autorités prudentielles peuvent limiter l'exposition aux actifs immobiliers, impactant la disponibilité des SCPI au sein des contrats.
Les meilleures assurances-vie pour investir en SCPI
La sélection des contrats repose sur plusieurs critères : diversité des SCPI disponibles, frais appliqués, qualité de gestion, accessibilité en ligne et conditions de rachats. L'analyse porte sur les véhicules les plus représentatifs du marché français.
| Contrat | Assureur | Frais entrée UC | Frais gestion UC | Nombre SCPI | Versement minimum |
| Linxea Spirit 2 | Spirica | 0 % | 0,50 % | 20+ | 500 € |
| Placement-direct Vie | SwissLife | 0 % | 0,50 % | < 10 | 500 € |
| Lucya Cardif | BNP Paribas Cardif | 0 % | 0,50 % | 6 | 500 € |
| Corum Life | Corum | 0 % | 0,60 % | 3 | 50 € |
Linxea Spirit 2
Ce contrat développé par Spirica offre l'univers SCPI le plus étoffé du marché français. L'accès à des véhicules performants comme Iroko Zen ou Activimmo constitue un atout majeur pour les investisseurs recherchant l'exposition aux SCPI récentes aux rendements attractifs. Les frais de gestion sur unités de compte s'établissent à 0,50 % annuel, un niveau compétitif sur le segment des contrats en ligne.
La plateforme digitale facilite la gestion quotidienne et le suivi des investissements. L'interface permet de consulter en temps réel la valorisation du portefeuille, les distributions reçues et d'effectuer des arbitrages simplifiés. Cette digitalisation répond aux attentes des investisseurs modernes habitués aux outils numériques.
La gestion libre permet une allocation personnalisée entre différents supports selon la stratégie de chaque investisseur. Les arbitrages s'effectuent sans frais, offrant une flexibilité appréciable pour ajuster les positions selon l'évolution des marchés immobiliers ou les changements d'objectifs patrimoniaux.
Le fonds Euro Nouvelle Génération propose des taux attractifs, dépassant 3 % net de frais de gestion en 2024. Cette performance constitue une alternative sécurisée pour la partie garantie du contrat, permettant de moduler le couple rendement-risque selon le profil de l'investisseur.
Les versements programmés automatisent la constitution de positions SCPI selon une périodicité définie. Cette fonctionnalité facilite l'investissement progressif et limite l'impact de la volatilité des prix d'entrée sur les SCPI. Le montant minimum de versement programmé s'établit à 100 € mensuels.
Placement-direct Vie
Géré SwissLife, ce contrat se distingue par sa sélection de SCPI diversifiée et son approche digitale native. L'interface en ligne facilite le suivi des investissements et la réalisation d'opérations de gestion courante. L’assureur privilégie l'innovation technologique pour améliorer l'expérience client.
La sélection de SCPI couvre les principaux segments immobiliers : bureaux, commerces, santé, avec une représentation focalisée sur les véhicules établis. Cette diversité permet d'adapter la stratégie selon les cycles immobiliers et les opportunités sectorielles.
Les frais de gestion UC atteignent 0,50 % annuel, un niveau qui reste modéré comparée aux standards du marché traditionnel. Cette tarification s'inscrit dans la logique de compression des frais observée sur les contrats distribués en ligne. Les versements programmés permettent d'automatiser la constitution de positions SCPI selon les disponibilités de l'épargnant.
L’option « Allocation déléguée » est destinée aux investisseurs souhaitant confier les décisions d'allocation à l’assureur. Plusieurs profils de gestion s'adaptent aux différents objectifs patrimoniaux : modéré, équilibré, dynamique. Les mandats peuvent intégrer une composante SCPI pour la diversification immobilière.
Le service client spécialisé accompagne les investisseurs dans leurs choix d'allocation. Les conseillers disposent d'une expertise technique approfondie sur les SCPI et peuvent orienter les décisions selon les objectifs exprimés. Cette approche conseil différencie le contrat des offres purement digitales.
Lucya Cardif
Ce contrat BNP Paribas Cardif privilégie la qualité de sélection à la quantité de SCPI référencées. Les véhicules immobiliers font l'objet d'une analyse approfondie par les équipes de gestion selon des critères financiers, juridiques et de gouvernance stricts. Cette approche vise à limiter les risques de sélection et à préserver la qualité du portefeuille.
La gouvernance des SCPI référencées fait l'objet d'un suivi permanent. Les équipes de Cardif maintiennent un dialogue régulier avec les sociétés de gestion pour s'assurer du respect des standards de qualité et anticiper les éventuelles difficultés. Cette surveillance active peut conduire au déréférencement de SCPI ne répondant plus aux exigences.
Les frais de gestion UC s'élèvent à 0,50 % annuel, un niveau comparable à la concurrence directe. Cette tarification compétitive ne se fait en aucun cas au détriment de l'accompagnement personnalisé et de la qualité du service fourni. Des conseillers spécialisés orientent les choix d'investissement selon une approche patrimoniale globale.
Le fonds euro Cardif bénéficie de la solidité financière et de l'expertise en gestion d'actifs du groupe BNP Paribas. Les taux servis demeurent compétitifs dans l'environnement de taux actuels, dépassant régulièrement 2,5 % net de frais de gestion (3% en 2023 et 2,75% en 2024). La politique de distribution privilégie la régularité à la recherche de performance maximale.
L'intégration dans l'écosystème BNP Paribas facilite les synergies avec les autres produits du groupe : crédit immobilier, gestion de patrimoine, banque privée. Cette approche globale peut simplifier la gestion patrimoniale pour les clients multi-équipés.
Corum Life
Développé par la société de gestion Corum, ce contrat donne accès exclusivement aux 3 SCPI de la gamme Corum. Cette spécialisation garantit une expertise sectorielle approfondie mais limite la diversification.
Les SCPI Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion figurent parmi les véhicules les plus performants du marché. Corum Origin affiche un taux de distribution de 6,05 % en 2024 et un TRI sur 10 ans de 6,75 %. Cette performance justifie l'intérêt du contrat malgré sa spécialisation.
Critères de sélection importants
La diversité de l'offre SCPI constitue le premier critère d'évaluation. Un contrat proposant une large gamme permet d'adapter la stratégie selon les opportunités de marché. La présence de SCPI sans frais d'entrée améliore le rendement net.
Les frais cumulés déterminent la performance nette de l'investissement. Il convient d'analyser les frais d'entrée, de gestion annuelle et d'arbitrage. Cette analyse doit intégrer les frais propres aux SCPI sélectionnées.
La qualité de gestion de l'assureur influence la pérennité du contrat. Les notations financières, la solidité du bilan et l'expérience en gestion d'actifs constituent des indicateurs pertinents.
Analyse des frais et performances
La structure de coûts dans une assurance vie investie en SCPI comprend plusieurs niveaux de prélèvement. Cette superposition impacte directement le rendement net perçu par l'épargnant et nécessite une analyse détaillée.
Structure des frais en assurance vie SCPI
Niveau 1 - Frais du contrat d'assurance vie :
• Frais d'entrée sur versements : généralement 0 % sur les meilleurs contrats
• Frais de gestion sur encours : 0,50 % à 1 % selon les contrats
• Frais d'arbitrage : 0 à 0,50 % par opération
Niveau 2 - Frais spécifiques aux SCPI :
• Commission de souscription : 0 % à 8 % selon les véhicules
• Frais de gestion SCPI : 8 % à 18 % des loyers perçus
• Frais de cession : variables selon les conditions de marché
Impact sur le rendement net
Un exemple illustre cette mécanique sur un investissement de 100 000 € :
SCPI en direct :
• Capital investi après frais : 90 000 € (10 % de frais d'entrée)
• Rendement locatif avant frais de gestion SCPI 5 % : 4 500 € bruts
• Frais de gestion SCPI 10 % : -450 €
• Revenus nets : 4 050 € soit 4,05 % du capital initial
SCPI en assurance vie :
• Capital investi : 91 500 € (8,5 % de frais d'entrée sur la même SCPI en assurance vie)
• Rendement locatif brut SCPI 5 % : 4 575 € bruts
• Frais de gestion SCPI 10 % : -457,5 €
• Frais de gestion AV 0,50 % : -457,5 €
• Revenus nets : 3 660 € soit 3,66 % du capital initial
Cet exemple démontre que l'avantage de frais d'entrée plus faibles sur la SCPI en assurance vie peut être compensé par les frais de gestion du contrat d'assurance vie, particulièrement sur les premières années.
Tableau comparatif des meilleures assurances vie SCPI en 2025
| Contrat | SCPI phares | Spécificités |
| Linxea Spirit 2 | Iroko Zen, Activimmo | Large gamme, digital |
| Placement-direct Vie | Immorente | Gestion pilotée disponible |
| Corum Life | Corum Origin, Corum XL | Spécialisation Corum |
| Lucya Cardif | Sélection BNP | Conseil patrimonial |
Assurance-vie et SCPI, zoom sur les écueils à éviter
Ne pas sélectionner le bon contrat
Le choix du contrat d'assurance vie conditionne la réussite de la stratégie d'investissement SCPI. Certains contrats proposent des gammes restreintes ou des frais élevés qui pénalisent la performance long terme.
La transparence tarifaire constitue un critère déterminant. Les frais cachés ou complexes peuvent éroder significativement le rendement. Il convient de privilégier les contrats avec une structure de coûts claire et compétitive.
L'adéquation entre l'offre du contrat et les objectifs patrimoniaux doit être vérifiée. Un contrat spécialisé peut convenir à un investisseur expérimenté, tandis qu'une offre diversifiée s'adapte mieux à un profil débutant.
Ne pas choisir la bonne SCPI
La performance des SCPI varie considérablement selon leur stratégie, leur gestion et leur positionnement sectoriel. Le taux de distribution ne constitue qu'un indicateur parmi d'autres pour évaluer la qualité d'un véhicule.
L'analyse du patrimoine immobilier révèle la solidité de la SCPI. La diversification géographique et sectorielle, l'âge des actifs, et leur positionnement sur les marchés locatifs influencent la pérennité des revenus.
Le taux d'occupation financier (TOF) mesure l'efficacité de la gestion locative. Un TOF supérieur à 90 % indique une gestion de qualité et limite les risques de vacances.
Mauvaise évaluation des risques
Les SCPI subissent les fluctuations du marché immobilier et les évolutions des taux d'intérêt. Depuis 2022, certaines SCPI ont enregistré des baisses de valeur dépassant 30 %, impactant significativement les porteurs en assurance vie. Cette correction, la plus importante depuis la création du marché SCPI moderne, a révélé la vulnérabilité de certains véhicules aux chocs externes.
L'analyse historique des cycles immobiliers révèle une périodicité des corrections tous les 15 à 20 ans en moyenne. La dernière crise majeure remontait à 2008-2009, laissant croire à certains investisseurs que les SCPI constituaient un placement à l'abri des fluctuations. Cette perception erronée a amplifié l'impact psychologique des baisses récentes.
La corrélation entre taux d'intérêt et valorisation immobilière s'est manifestée avec une ampleur inédite. La remontée brutale des taux directeurs de 0 % à plus de 4 % en moins de 18 mois (juillet 2022 à septembre 2023) a mécaniquement impacté l'attractivité relative de l'immobilier et contraint les experts immobiliers à réviser leurs valorisations.
Le risque sectoriel varie considérablement selon les typologies d'actifs. Les SCPI bureaux ont été particulièrement touchées par les mutations du travail post-Covid et le développement du télétravail. À l'inverse, les SCPI logistique ont bénéficié de l'essor du e-commerce et des nouvelles habitudes de consommation.
Le risque de liquidité peut se matérialiser en période de stress de marché. Bien que l'assurance vie améliore la liquidité par rapport à la détention directe, des tensions peuvent apparaître sur les rachats de parts SCPI. Certains assureurs ont temporairement suspendu les arbitrages sur certaines SCPI durant les phases de tension maximale.
La gestion de ces périodes de stress nécessite une communication transparente de la part des assureurs. L'information des porteurs sur les conditions de marché et les perspectives d'évolution constitue un élément clé de la confiance dans le produit.
L'évolution réglementaire constitue un risque émergent souvent sous-estimé. Les nouvelles normes environnementales, le décret tertiaire imposant une réduction de 40 % des consommations énergétiques d'ici 2030 (par rapport à 2010), ou les modifications fiscales peuvent impacter significativement la valorisation ou les revenus des SCPI.
Les contraintes ESG s'intensifient et génèrent des coûts de mise aux normes importants. Les SCPI détenant un patrimoine ancien peuvent être contraintes à des investissements lourds de rénovation énergétique, impactant temporairement les distributions ou nécessitant des appels de fonds.
Le risque géopolitique influence indirectement les SCPI européennes. Les tensions internationales, les fluctuations monétaires ou les évolutions réglementaires dans les pays d'investissement peuvent affecter la performance des véhicules diversifiés géographiquement.
Manque de diversification
La concentration sur une seule SCPI ou un secteur spécifique amplifie les risques. La diversification entre plusieurs véhicules, secteurs et zones géographiques limite l'exposition aux aléas spécifiques mais ne neutralise pas les risques.
L'allocation globale du portefeuille doit intégrer les SCPI comme un élément de diversification. Une exposition excessive à l'immobilier peut déséquilibrer la stratégie patrimoniale globale.
Penser que l'avantage fiscal suffit à faire un bon placement
La fiscalité favorable de l'assurance vie ne peut compenser une performance insuffisante des SCPI sous-jacentes. L'optimisation fiscale doit s'accompagner d'une sélection rigoureuse des véhicules d'investissement.
Le calcul du rendement net après fiscalité permet d'évaluer l'attractivité réelle du placement. Cette analyse doit intégrer la situation fiscale personnelle de l'investisseur.
Sous-estimation de la durée de l'investissement
L'investissement en SCPI s'inscrit dans une logique long terme, généralement 8 à 10 ans minimum. L'assurance vie, malgré sa liquidité supérieure, ne modifie pas fondamentalement cet horizon de placement.
La valorisation des SCPI peut présenter une volatilité temporaire, particulièrement en période de tensions sur les marchés immobiliers. Une vision long terme permet de lisser ces fluctuations.
Négliger la liquidité
La liquidité des SCPI en assurance vie, bien qu'améliorée, reste limitée comparée aux placements financiers traditionnels. Les rachats importants peuvent nécessiter plusieurs semaines selon les conditions de marché.
La planification des besoins de liquidité doit intégrer cette contrainte. Il convient de ne pas investir des sommes potentiellement nécessaires à court terme.
Ne pas demander conseil
L'investissement en SCPI via une assurance vie requiert une expertise technique approfondie. La complexité des mécanismes et la diversité des options nécessitent un accompagnement professionnel.
Un conseiller en gestion de patrimoine peut analyser la cohérence de la stratégie avec les objectifs globaux et proposer une allocation optimale entre les différents supports disponibles.
Comparatif des meilleures SCPI éligibles à l'assurance-vie
| SCPI | TD 2024 | Société gestion | Stratégie | Capitalisation | Accessible via |
| Iroko Zen | 7,32% | Iroko | Futurs usages | 1,1 Md€ | Linxea Spirit 2 |
| Corum Origin | 6,05% | Corum | Opportuniste Europe | 3,5 Md€ | Corum Life |
| Epargne Pierre | 5,28% | Atland Voisin | 2,8 Md€ | 2,8 Md€ | Linxea Spirit 2 |
| Immorente | 5,04% | Sofidy | 4,4 Md€ | 4,4 Md€ | Linxea Spirit 2, Placement-direct Vie |
Les taux de distribution sont exprimés nets de frais de gestion SCPI mais bruts de fiscalité. Les capitalisations correspondent aux dernières données disponibles. L'accessibilité varie selon les politiques de référencement des assureurs.
Quel véhicule d'investissement choisir dans son assurance vie ?
L'univers de l'investissement immobilier en assurance vie comprend trois principales catégories de véhicules : les SCPI, les SCI et les OPCI. Chaque famille présente des caractéristiques spécifiques adaptées à différents profils d'investisseurs.
SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
Les SCPI constituent les véhicules de référence pour l'investissement immobilier collectif. Leur activité se concentre sur l'acquisition et la gestion de parcs immobiliers diversifiés : bureaux, commerces, logistique, résidentiel.
Caractéristiques principales :
• Frais d'entrée : 0 % à 8 % en assurance vie
• Rendement potentiel : 3 % à 7 % annuel
• Horizon recommandé : 8 à 10 ans minimum
• Liquidité : limitée, dépendante des conditions de marché
Les SCPI offrent une transparence sur les investissements réalisés et une expertise sectorielle approfondie. Chaque trimestre, les sociétés de gestion publient des rapports détaillant les acquisitions, cessions et travaux réalisés. Cette information permet aux investisseurs d'évaluer la stratégie mise en œuvre et sa cohérence avec les objectifs annoncés.
La diversification du patrimoine et la mutualisation des risques constituent leurs principaux atouts. Une SCPI détenant 50 à 200 immeubles répartit les aléas locatifs sur un large portefeuille. Cette mutualisation limite l'impact d'événements isolés : vacance d'un locataire, travaux importants ou dépréciation locale.
La gestion professionnelle libère l'investisseur des contraintes administratives, techniques et juridiques de l'immobilier direct en contrepartie de frais supplémentaires. Les sociétés de gestion disposent d'équipes spécialisées dans la sélection d'actifs, la négociation des baux, le pilotage des travaux et l'optimisation fiscale. Cette expertise professionnelle constitue un avantage concurrentiel par rapport à la gestion individuelle.
L'accès aux marchés immobiliers professionnels s'ouvre aux particuliers via les SCPI. Ces segments - bureaux de qualité, entrepôts logistiques, commerces en centre-ville - restent généralement inaccessibles aux investisseurs individuels du fait des tickets d'entrée élevés et de la complexité de gestion.
SCI (Sociétés Civiles Immobilières)
Les SCI proposent une approche plus diversifiée que les SCPI traditionnelles. Elles peuvent investir directement dans l'immobilier physique, acquérir des parts de SCPI ou détenir des participations dans d'autres véhicules immobiliers. Cette flexibilité permet d'adapter la stratégie d'investissement selon les cycles de marché et les opportunités sectorielles.
La gestion active de l'allocation constitue un avantage concurrentiel des SCI par rapport aux SCPI spécialisées. En fonction des conditions de marché, les gérants peuvent privilégier l'immobilier direct, les parts de SCPI performantes ou les participations dans des sociétés immobilières cotées. Cette agilité peut améliorer la performance dans un environnement volatile. Depuis deux ans, la performance globale des SCI marque le pas en raison de la dépréciation des valeurs immobilières.
Caractéristiques principales :
• Frais d'entrée : 0 % à 2 %
• Rendement potentiel non garanti : jusqu’à 4 % annuel
• Stratégie : diversification multi-supports
• Flexibilité : allocation dynamique selon les opportunités
La transparence peut s'avérer moindre que pour les SCPI classiques. La diversification des supports d'investissement complexifie le reporting et peut réduire la lisibilité pour l'investisseur final. Cette opacité relative constitue une contrepartie à la flexibilité offerte.
Cette flexibilité permet d'adapter la stratégie selon les cycles immobiliers mais peut générer une moindre lisibilité sur les investissements sous-jacents. L'investisseur doit faire confiance à l'expertise du gérant pour optimiser l'allocation entre les différents supports.
La fiscalité des SCI peut différer de celle des SCPI classiques selon la nature des investissements sous-jacents. Les distributions peuvent bénéficier de régimes fiscaux variables : revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers ou plus-values immobilières selon la source des revenus.
OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier)
Les OPCI combinent investissements immobiliers et actifs financiers (obligations, actions). Cette hybridation vise à améliorer la liquidité tout en conservant une exposition significative à l'immobilier. La réglementation impose un minimum de 60 % d'actifs immobiliers, le solde pouvant être investi en instruments financiers.
La liquidité constitue l'innovation majeure des OPCI par rapport aux SCPI traditionnelles (jusqu’à 2 valeurs liquidatives par mois). Les souscriptions et rachats s'effectuent sur la base de la valeur liquidative calculée. Cette flexibilité facilite l'intégration dans une stratégie de gestion dynamique.
Caractéristiques principales :
• Frais d'entrée : 0 % à 3 %
• Rendement potentiel non garanti : 0 % à 4 % annuel
• Liquidité : supérieure aux SCPI classiques
• Volatilité : plus élevée du fait de la composante financière
La partie financière du portefeuille peut comprendre des obligations d'entreprises, des titres de sociétés foncières cotées ou des instruments monétaires. Cette diversification vise à lisser la volatilité immobilière et à générer des revenus complémentaires. Cependant, elle introduit une corrélation avec les marchés financiers.
La liquidité constitue le principal avantage des OPCI mais leur performance peut s'avérer inférieure à celle des SCPI pures sur le long terme. La nécessité de maintenir une poche de liquidité pour honorer les rachats peut conduire à sous-pondérer l'immobilier dans les phases de forte collecte.
La gestion des OPCI nécessite une double expertise : immobilière et financière. Cette complexité peut constituer un facteur de différenciation concurrentielle pour les sociétés de gestion disposant des compétences adéquates. Les frais de gestion reflètent généralement cette sophistication accrue.
Nos experts vous conseillent sur les frais des SCPI dans l'assurance vie
La structure tarifaire des SCPI en assurance vie nécessite une analyse approfondie pour optimiser le rendement net. L'interaction entre les frais du contrat et les commissions des SCPI détermine la performance finale de l'investissement.
À l'entrée, des frais réduits
L'investissement en SCPI via une assurance vie permet souvent de réduire significativement les frais de souscription. Cette économie améliore le taux de placement effectif et accélère la mise en production du capital.
Comparatif frais d'entrée :
| Mode détention | Frais moyens | Capital investi sur 10 000 € |
| Détention directe | 8-12 % | 8 800 € à 9 200 € |
| Assurance vie | 6,50-10 % | 9 000 € à 9 350 € |
Cette différence d’environ 150 € en moyenne sur un investissement de 10 000 € représente un avantage significatif, particulièrement sur les premières années de placement.
Certains contrats négocient des conditions préférentielles avec les sociétés de gestion SCPI. Ces accords peuvent aboutir à des frais d'entrée nuls même sur des SCPI appliquant habituellement des commissions de souscription.
Mais, des frais de gestion en plus
Les frais de gestion du contrat d'assurance vie s'ajoutent aux frais propres des SCPI. Cette superposition peut réduire l'avantage initial de l'absence de frais d'entrée selon la durée de détention.
Structure complète des frais annuels :
| Composante | Assiette | Taux moyen |
| Gestion contrat AV | Encours total | 0,50-1,00 % |
| Gestion SCPI | Loyers bruts | 8-15 % |
| Impact global | Capital investi | 1,2-2,0 % |
L'impact global dépend du rendement de la SCPI. Sur une SCPI distribuant 5 %, les frais de gestion SCPI représentent 0,4 à 0,75 % du capital investi annuellement.
Exemple comparatif sur 10 000 € investis :
| Année | Direct (10% frais entrée) | UC Assurance vie (8,50% frais d’entrée) |
| Capital initial | 9 000 € | 9 150 € |
| Revenus bruts an 1 (rendement 5%) | 450 € | 457,5 € |
| Frais gestion SCPI (10%) | -45 € | -45,75 € |
| Frais gestion AV | 0 € | -45,75 € (0,50% du capital initial net de frais d’entrée) |
| Revenus nets an 1 avant fiscalité | 405 € | 366 € |
| Revenus nets an 1 après fiscalité (TMI 30% + PS 17,2%) | 213,84 € | 366 € |
L'avantage de l'assurance vie se confirme progressivement avec la durée de détention et l'accumulation des revenus non taxés.
FAQ
Quelle durée de placement est conseillée pour les SCPI ?
L'horizon de placement recommandé s'établit entre 8 et 10 ans minimum. Cette durée permet de lisser la volatilité des valorisations immobilières et de bénéficier pleinement du potentiel de performance des SCPI sans garantie de capital.
En assurance vie, cet horizon coïncide avec l'obtention des avantages fiscaux maximaux après huit ans de détention. La combinaison de ces deux temporalités optimise l'efficacité globale de la stratégie.
L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Il s'agit d'un placement à long terme. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent des conditions du marché immobilier. La liquidité est limitée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
En quoi la gestion des frais influence-t-elle la rentabilité d'un investissement SCPI en assurance vie ?
Les frais cumulés peuvent représenter 1,5 à 2,5 % du capital investi annuellement. Cette charge impacte directement le rendement net perçu par l'investisseur et nécessite une optimisation rigoureuse.
La sélection de contrats à frais réduits et de SCPI performantes permet de maximiser le rendement net. Une différence de 0,5 % de frais annuels représente 5 % de performance supplémentaire sur 10 ans.
Pourquoi Netlife 2 est-il considéré comme un contrat idéal pour investir en SCPI ?
Netlife 2 propose une sélection qualitative de SCPI performantes avec des frais de gestion compétitifs. L'accès à des véhicules comme Iroko Zen ou Epargne Pierre constitue un atout majeur pour les investisseurs.
La qualité de gestion de l'assureur Netlife et sa spécialisation dans l'investissement immobilier garantissent une expertise sectorielle approfondie. Cette spécialisation se traduit par une sélection rigoureuse des SCPI référencées.
Vaut-il mieux investir en SCPI en direct ou dans une assurance-vie ?
Le choix dépend des objectifs patrimoniaux et du profil fiscal. La détention directe convient aux investisseurs souhaitant utiliser l'effet de levier du crédit ou accéder à l'ensemble de l'univers SCPI.
L'assurance vie s'adapte aux stratégies de capitalisation long terme et d'optimisation fiscale. Elle convient particulièrement aux épargnants dans les tranches d'imposition élevées.
Peut-on investir en SCPI dans un Plan d'Épargne en Actions (PEA) ?
Les SCPI ne sont pas éligibles au PEA car elles n'entrent pas dans la définition des valeurs mobilières acceptées. Le PEA se limite aux actions d'entreprises européennes et à certains fonds investis en actions.
L'assurance vie demeure le principal véhicule fiscal avantageux pour investir en SCPI. Ses avantages fiscaux et sa souplesse de gestion compensent l’exclusion des investissements éligibles au PEA.
Les SCPI sont-elles soumises à l'IFI dans l'assurance-vie ?
Les parts de SCPI détenues via une assurance sont soumises à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) comme pour une détention en direct. Les sociétés de gestion de SCPI communiquent les valeurs IFI à prendre en compte et l’assureur produit une synthèse applicable au contrat multi-support de l’assuré.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d'investissement collectif spécialisé dans l'immobilier professionnel. Elle collecte des capitaux auprès d'épargnants pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif diversifié.
Les revenus locatifs sont redistribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes. Cette mutualisation permet d'accéder à l'immobilier professionnel avec des tickets d'entrée réduits et sans contraintes de gestion.
Qu'est-ce qu'une assurance-vie ?
L'assurance vie est un contrat par lequel l'assureur s'engage à verser un capital ou une rente au souscripteur ou aux bénéficiaires désignés, en contrepartie du versement de primes. Ce véhicule patrimonial offre des avantages fiscaux et successoraux significatifs.
En version multisupport, l'assurance vie permet d'investir sur différents supports : fonds en euros garantis, unités de compte (actions, obligations, immobilier). Cette diversification améliore potentiellement le couple rendement-risque selon les objectifs de l'épargnant.
👇🏻 Découvrez notre guide des SCPI !
Pourquoi choisir Primaliance ? 🤔
ACCOMPAGNEMENT
Depuis 2010, + 6 300 clients et + 620 M€ collectés
MAÎTRISE
Aucun surcoût supplémentaire si vous êtes accompagné(e) par Primaliance
🗞️ Découvrez nos dernières actualités !
Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.