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TOP des SCPI européennes
Le classement 2024 des SCPI européennes révèle des performances remarquables. Ces résultats s'appuient sur les taux de distribution officiels communiqués par les sociétés de gestion.
| SCPI | Société de gestion | TD 2024 | Capitalisation | Prix de part |
| Transitions Europe | Arkea REIM | 8,25% | 814 M€ | 200€ |
| Remake Live | Remake AM | 7,50% | 773 M€ | 204€ |
| Iroko Zen | Iroko | 7,32% | 1,1 Md€ | 204€ |
| Comète | Alderan | 10,62% | 286 M€ | 250€ |
| Corum Origin | Corum AM | 6,05% | 3,5 Md€ | 1135€ |
| Épargne Pierre Europe | Atland Voisin | 6,75% | 408 M€ | 200€ |
| Coeur d'Europe | Sogenial Immobilier | 6,02% | 202 M€ | 202€ |
L'investissement en SCPI européennes présente une trentaine de véhicules disponibles sur le marché français. Ces SCPI détiennent des actifs immobiliers dans différents pays européens. Les typologies d'investissement incluent les bureaux, commerces, logistique, santé et hôtellerie.
La diversification géographique permet de répartir les risques sur plusieurs marchés. L'Allemagne constitue le premier marché européen en termes de volumes d'investissement. Les Pays-Bas, l'Espagne et l'Italie complètent les destinations privilégiées des SCPI européennes.
Introduction aux SCPI européennes
Les SCPI européennes se distinguent par leur stratégie d'investissement transfrontalière. Ces véhicules de placement collectif acquièrent et gèrent des actifs immobiliers professionnels dans plusieurs pays européens.
Qu'est-ce qu'une SCPI européenne?
Une SCPI européenne constitue une société civile de placement immobilier de droit français qui investit majoritairement ou partiellement dans l'immobilier européen hors France. Ces SCPI acquièrent des bureaux, commerces, entrepôts logistiques, actifs de santé ou d'hôtellerie dans différents pays européens.
Le fonctionnement reste identique aux SCPI traditionnelles. Les investisseurs achètent des parts et perçoivent des distributions proportionnelles à leur investissement (sans garantie). La société de gestion centralise la collecte, sélectionne les actifs, assure la gestion locative et reverse les loyers aux associés.
La répartition géographique varie selon les SCPI. Certaines excluent totalement la France de leur périmètre d'investissement. D'autres maintiennent une partie de leur patrimoine en France tout en développant une exposition européenne significative.
Avantages des SCPI européennes
Les SCPI européennes présentent des atouts spécifiques par rapport aux SCPI françaises. La diversification géographique constitue le premier avantage. Cette répartition permet de réduire la corrélation avec le marché immobilier français.
L'optimisation fiscale représente un avantage majeur. Les revenus de source étrangère bénéficient d'une exonération des prélèvements sociaux français (17,2%). Cette économie améliore le rendement net perçu par l'investisseur.
L'accès à des marchés dynamiques constitue un troisième atout. L'Allemagne, première économie européenne, offre des opportunités dans des métropoles comme Berlin, Munich ou Hambourg. Les Pays-Bas présentent une économie stable et innovante. L'Espagne propose des rendements locatifs attractifs.
| Critère | SCPI françaises | SCPI européennes |
| Diversification | Marché français | Multi-pays |
| Fiscalité | Prélèvements sociaux 17,2% + Taux marginal IR | Pas de PS et exonération partielle IR (conventions fiscales) |
| Accès aux marchés | Limité à la France | Marchés européens |
| Risque de change | Aucun | Possible hors zone euro |
Pourquoi investir dans une SCPI européenne ?
L'investissement dans les SCPI européennes répond à plusieurs objectifs patrimoniaux. La recherche de diversification constitue la motivation principale des investisseurs.
Potentiel de rendement
Les SCPI européennes affichent des performances attractives. Le taux de distribution moyen des SCPI européennes se situe entre 4,5% et 6% nets de frais de gestion. Ces performances intègrent l'avantage fiscal des revenus de source étrangère.
L'évolution du prix des parts complète la performance globale. La revalorisation moyenne est positive sur la plupart de ces véhicules selon les données historiques. Cette appréciation du capital s'ajoute aux distributions reçues.
Les meilleures SCPI européennes dépassent ces moyennes de taux de distribution actuellement. Transitions Europe affiche un taux de distribution de 8,25% en 2024. Comète atteint 10,62% sur sa première année complète. Ces performances historiques hors normes s'expliquent par des stratégies d'investissement opportunistes dans un marché favorable aux acquéreurs. Elles ne présument en aucun cas des performances futures.
Optimisation fiscale
La fiscalité des SCPI européennes présente des avantages par rapport aux SCPI françaises. Les revenus issus de biens situés à l'étranger échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2%.
Cette exonération concerne la CSG, la CRDS et les contributions additionnelles. L'économie fiscale améliore directement le rendement net de l'investissement. Un taux de distribution de 5% brut va générer 0,86% de prélèvements sociaux sur une SCPI française.
Les conventions fiscales internationales évitent la double imposition. Les retenues à la source dans le pays d'investissement donnent parfois lieu à un crédit d'impôt en France. Ce mécanisme préserve partiellement la rentabilité nette de l'investissement.
Diversification et sécurité
La diversification géographique réduit l'exposition aux risques spécifiques du marché français. Les cycles immobiliers européens présentent des décalages temporels. Cette décorrélation améliore la stabilité des revenus sur le long terme.
La diversification sectorielle complète cette approche. Les SCPI européennes investissent dans différentes typologies d'actifs. Les bureaux, commerces, logistique et santé offrent des profils de risque-rendement variés.
La mutualisation des risques s'opère sur un périmètre géographique élargi. Un ralentissement économique local n'affecte pas l'ensemble du portefeuille. Cette résilience protège potentiellement les revenus des investisseurs face aux aléas conjoncturels, sans garantie.
Comparatif des meilleures SCPI européennes en 2025
L'analyse comparative des SCPI européennes s'appuie sur plusieurs indicateurs de performance et de risque. Cette évaluation permet d'identifier les véhicules les plus adaptés aux objectifs d'investissement.
Comparatif des meilleures SCPI européennes
Les indicateurs de performance incluent le taux de distribution, le taux de rendement interne et l'évolution du prix de part. Les métriques de risque comprennent le taux d'occupation financier, la diversification géographique et la qualité des locataires.
| SCPI | TD 2024 | TRI 5 ans | TOF | Géographie principale |
| Transitions Europe | 8,25% | N.A. | 98,89% | Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Italie… |
| Corum Origin | 6,05% | 6,75% | 96,80% | Multi-pays Europe |
| Log In | 6,30% | N.A. | 100% | Logistique Europe |
| Coeur d'Europe | 6,02% | N.A. | 97,96% | Petites acquisitions |
| Remake Live | 7,50% | N.A. | 99% | Multi-pays Europe dont France |
Les performances 2024 placent Transitions Europe en tête des SCPI européennes établies. Son taux d'occupation financier de 98,89% au 30/06/2025 témoigne de la qualité de son patrimoine. La diversification entre 6 pays européens dont l'Allemagne, l'Espagne et les Pays-Bas, offre une exposition équilibrée.
Critères de sélection d'une SCPI
La sélection d'une SCPI européenne nécessite d'analyser plusieurs critères fondamentaux. La stratégie d'investissement constitue le premier élément d'évaluation. Les SCPI diversifiées offrent une exposition équilibrée aux différents marchés européens.
La qualité de la société de gestion détermine la capacité d'exécution de la stratégie. L'expérience européenne, les équipes locales et les partenariats facilitent l'identification des opportunités. La taille des équipes d'investissement influence la capacité de sourcing.
Les indicateurs financiers complètent cette analyse. Le taux d'occupation financier mesure l'efficacité de la gestion locative. Le report à nouveau indique les réserves disponibles pour lisser les revenus. La dette et l'effet de levier révèlent la politique financière de la SCPI et peuvent alerter sur son niveau de risque.
Critères d'évaluation essentiels
• Expérience européenne : Ancienneté et expertise de la société de gestion sur les marchés européens
• Diversification : Répartition géographique et sectorielle du patrimoine
• Qualité locative : Solvabilité et notation des locataires principaux
Étude de cas : SCPI Transitions Europe
Transitions Europe illustre le potentiel des SCPI européennes récentes. Lancée en janvier 2023 par Arkea REIM, cette SCPI vise l'immobilier de demain avec une stratégie 100% européenne.
La capitalisation atteint 814 millions d'euros au 30 juin 2025, soit une croissance de 50% depuis décembre 2024. Cette collecte dynamique témoigne de l'attrait des investisseurs pour la diversification européenne.
La stratégie d'investissement privilégie les métropoles européennes dynamiques. L'Allemagne et l'Espagne constituent les marchés les plus représentés. Les secteurs ciblés incluent les bureaux, commerces et logistique dans des zones à fort potentiel.
Les performances affichent une remarquable stabilité. Le taux de distribution progresse de 8,16% en 2023 à 8,25% en 2024. Cette progression sur deux années consécutives démontre la pertinence de la stratégie d'investissement.
Les impacts de la fiscalité sur l'investissement en SCPI européenne
La fiscalité constitue un avantage différenciant des SCPI européennes. Cette optimisation influence directement la rentabilité nette de l'investissement.
Différences entre la fiscalité française et européenne
Les revenus des SCPI européennes bénéficient d'un traitement fiscal favorable. L'exonération des prélèvements sociaux français améliore le rendement net de 17,2 %.
Cette économie fiscale s'applique aux revenus de source étrangère. Les loyers perçus dans les pays européens échappent aux prélèvements sociaux français. L'imposition reste parfois soumise au barème progressif de l'impôt sur le revenu avec un crédit d’impôt éliminant la double imposition.
La retenue à la source dans le pays d'investissement varie selon les conventions fiscales. L'Allemagne applique une retenue à la source de 15,8% environ sur les revenus immobiliers perçus par une SCPI française. Ces retenues donnent lieu à crédit d'impôt en France. Les Pays-Bas prélèvent 25% sur les revenus fonciers nets d’amortissements et de charges mais l’associé d’une SCPI française bénéficie d’une exonération partielle de l’impôt français avec le système du taux effectif.
Le calcul de l'économie fiscale dépend de la tranche marginale d'imposition et du taux moyen d’imposition. Un investisseur imposé à 30% en taux marginal et 15% en taux moyen réalise une économie nette d'environ 15% sur ses revenus européens par rapport à des revenus de source française. Cette optimisation améliore sensiblement la rentabilité de l'investissement.
Exemples de stratégies fiscales
L'intégration des SCPI européennes dans un contrat d'assurance vie permet d'optimiser la fiscalité. Les plus-values restent non imposées pendant la phase d'accumulation. Les rachats après 8 ans bénéficient d'un abattement de 4 600 euros par an pour un célibataire et 9 200 euros pour un couple soumis à imposition commune.
La répartition entre SCPI françaises et européennes optimise la fiscalité globale. Une allocation de 70% en SCPI françaises et 30% en SCPI européennes offre un équilibre entre rendement et optimisation fiscale.
Le démembrement de parts de SCPI européennes peut s'avérer pertinent. Le nu-propriétaire bénéficie d'une exonération d'impôt sur le revenu et d'IFI. L'usufruitier perçoit des revenus optimisés fiscalement grâce à l'exonération des prélèvements sociaux.
Prendre une décision d'investissement éclairée
Les SCPI européennes constituent un complément pertinent à un portefeuille immobilier diversifié. L'optimisation fiscale, la diversification géographique et l'accès à des marchés dynamiques justifient cet intérêt.
La sélection nécessite une analyse rigoureuse des critères de performance et de risque. La qualité de la société de gestion, la stratégie d'investissement et les indicateurs financiers orientent le choix.
L'horizon d'investissement recommandé s'établit entre 8 et 10 ans minimum. Cette durée permet de bénéficier pleinement des cycles immobiliers européens et de lisser la volatilité des performances.
La consultation d'un conseiller spécialisé facilite la sélection et l'allocation optimale. L'expertise technique et la connaissance des marchés européens s'avèrent indispensables pour profiter du potentiel de ce placement.
FAQ
Quels sont les principaux risques des SCPI paneuropéennes ?
Les SCPI paneuropéennes présentent des risques spécifiques liés à leur diversification géographique. Le risque de change constitue le premier facteur d'attention pour les investissements hors zone euro.
Le risque réglementaire varie selon les pays d'investissement. Les évolutions fiscales, urbanistiques ou locatives peuvent affecter différemment chaque marché national. Cette hétérogénéité réglementaire complique la gestion et peut créer des disparités de performance.
Le risque de liquidité peut s'accentuer en cas de crise. Les marchés immobiliers européens présentent des niveaux de liquidité variables. En cas de demandes de retraits importantes, la revente d'actifs dans certains pays peut s'avérer plus complexe qu'en France.
La complexité opérationnelle constitue un risque de gestion. La supervision d'un patrimoine multi-pays nécessite des équipes locales ou des partenariats solides. Les défaillances de gestion locale peuvent impacter la performance globale de la SCPI.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en SCPI européennes nécessite une approche long terme et une évaluation préalable de l'adéquation au profil et aux objectifs de chaque investisseur.
Comment la fiscalité des SCPI européennes fonctionne-t-elle ?
La fiscalité des SCPI européennes s'appuie sur le principe de territorialité. Les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux français mais restent dans certains cas soumis à l'impôt sur le revenu.
Le mécanisme fonctionne en deux étapes. Dans le pays d'investissement, une retenue à la source peut s'appliquer selon les conventions fiscales. En France, le revenu est imposable au barème progressif avec crédit d'impôt pour la retenue étrangère, ou exonéré avec un calcul du taux effectif d’imposition.
L'intégration dans une assurance vie optimise cette fiscalité. Les revenus capitalisés échappent à l'imposition annuelle. Les rachats bénéficient du régime fiscal de l'assurance vie avec abattements et prélèvement libératoire optionnel.
Quelle est la différence de fiscalité entre une SCPI française et une SCPI européenne ?
La principale différence fiscale concerne les prélèvements sociaux. Les revenus des SCPI européennes issus de source étrangère bénéficient d'une exonération des prélèvements sociaux français de 17,2%.
Cette exonération améliore le rendement net de l'investissement. Un taux de distribution de 5% brut reste à 5% après prélèvements sociaux pour une SCPI européenne, contre 4,14% pour une SCPI française.
L'imposition sur le revenu dépend des conventions fiscales applicables. Celles-ci évitent la double imposition en accordant un crédit d'impôt pour les retenues à la source étrangères ou une exonération de l’impôt français avec calcul du taux effectif
Quelle est la meilleure SCPI européenne ?
Le classement des meilleures SCPI européennes varie selon les critères d'évaluation. Transitions Europe se distingue par ses performances 2024 avec un taux de distribution de 8,25%. Corum Origin affiche une remarquable constance avec plus de 6% depuis 10 ans.
Les SCPI récentes comme Comète affichent des performances exceptionnelles mais sur un historique limité. L'évaluation doit considérer la pérennité de la stratégie et la capacité de reproduction des performances.
La notion de "meilleure" SCPI dépend des objectifs patrimoniaux. Un investisseur cherchant la performance privilégiera les SCPI à fort rendement. Un profil prudent orientera son choix vers des SCPI établies avec un historique solide.
Quel est le niveau de risque d’une SCPI européenne ?
La plupart des SCPI européennes présentent un profil de risque modéré caractéristique des SCPI diversifiées. Les principaux risques incluent le risque de perte en capital, le risque de marché immobilier, le risque de perte de revenus, le risque de change pour les investissements hors zone euro et le risque de liquidité.
La diversification géographique et sectorielle limite l'exposition aux risques spécifiques sans garantie. Le portefeuille réparti sur plusieurs pays européens réduit l'impact d'un ralentissement localisé. La mutualisation sur différentes typologies d'actifs atténue les risques sectoriels.
Le risque de change reste limité car la majorité des investissements s'effectuent en zone euro. L'exposition aux devises européennes hors euro (livre sterling, zloty) demeure marginale dans la plupart des SCPI européennes.
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Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.