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Placement qui séduit de plus en plus d’investisseurs, la SCPI ou « pierre papier » permet d’investir dans l’immobilier locatif à partir de 1 000 euros, sans contrainte de budget ou de gestion.
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Comprendre les SCPI fiscales : fonctionnement, définition et principes
Qu’est-ce qu’une SCPI de défiscalisation et comment fonctionne-t-elle ?
Les SCPI, Sociétés civiles de placement immobilier, de défiscalisation ou SCPI fiscales permettent d'investir collectivement dans l'immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. En effet, l’investisseur ne possède pas un bien immobilier, mais des parts d’une société qui détient et gère un patrimoine immobilier diversifié.
Cette diversification géographique et typologique réduit naturellement les risques liés à l'investissement immobilier. De plus, le ticket d'entrée est moindre que dans l'immobilier direct, à partir de 5 000 € environ. Grâce à la SCPI fiscale, l'épargnant peut ainsi facilement bénéficier des dispositifs de défiscalisation :
- Pinel : dispositif fermé aux nouveaux investissements depuis fin 2024, seuls les investissements antérieurs continuent de bénéficier des réductions d’impôt échelonnées
- Denormandie : avantages similaires à l'ancien Pinel mais pour la rénovation de logements anciens dans certaines communes
- Malraux : défiscalisation pour la restauration de monuments historiques ou dans des secteurs sauvegardés
- Déficit foncier : possibilité de déduire les charges et travaux du revenu global
Les SCPI fiscales comportent plusieurs niveaux de frais qu’il convient de bien appréhender :
- Frais de souscription : généralement entre 8% et 12% du montant investi (incluant les frais de commercialisation)
- Frais de gestion annuels : environ 8% à 12% des loyers hors taxes perçus
- Frais sur plus-values de cession : prélevés lors de la revente des parts, généralement autour de 5%
- Frais de sortie : éventuels frais en cas de cession des parts sur le marché secondaire
Ces frais, plus élevés que dans l’immobilier direct, doivent être mis en perspective avec la gestion déléguée, la diversification offerte et les avantages fiscaux procurés.
Principes fiscaux de base d’une SCPI de défiscalisation
La société de gestion de la SCPI fiscale investit dans des immeubles résidentiels, accessibles au dispositif de défiscalisation, et veille au respect des obligations (nature des travaux réalisés, choix du locataire...). Comme une SCPI de rendement, la SCPI fiscale touche des loyers et les redistribue aux épargnants sous forme de dividendes non garantis. En plus, les épargnants bénéficient de la réduction d'impôt imputable sur le revenu foncier ou global attachée au dispositif de défiscalisation, selon leur quote-part dans la SCPI. Mais attention, pour bénéficier de la réduction, les épargnants doivent s'engager sur une durée minimale de détention, variable selon le type de SCPI fiscale.
Les grands types de SCPI de défiscalisation et leurs dispositifs associés
La SCPI Pinel : pour défiscaliser dans le neuf sans contrainte de gestion
Le dispositif de défiscalisation Pinel permet d'obtenir une réduction d'impôt, en échange de la location d'un appartement acheté neuf (ou éventuellement intégralement rénové) dans une zone définie (le zonage du Pinel). Les revenus du locataire et le montant du loyer sont limités. La réduction d'impôt, soumise au plafonnement des niches fiscales, dépend de la durée de location :
- 12 % du montant de l'investissement pour un engagement de 6 ans, dans la limite de 36 000 €,
- 18 % du montant de l'investissement pour un engagement de 9 ans, dans la limite de 54 000 €,
- 21 % du montant de l'investissement pour un engagement de 12 ans, dans la limite de 63 000 €.
Côté avantages, l'investisseur n'a pas à veiller au respect strict des conditions du Pinel et bénéficie de la mutualisation des risques, car la SCPI n'achète pas tous les biens dans la même zone Pinel.
La SCPI Malraux : investir dans l’ancien sauvegardé et défiscaliser fortement
Le dispositif de défiscalisation loi Malraux offre une réduction d'impôt, dans la limite de 400 000 € de travaux répartis sur 4 ans, en échange de la restauration d'un immeuble résidentiel dans un secteur défini. Le bien doit ensuite être loué à titre de résidence principale, pendant 9 ans minimum. La réduction d'impôt est variable selon le secteur :
- 22 % du coût des travaux pour un immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine),
- 30 % du coût des travaux pour un immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé, dans les QAD (Quartiers Anciens Dégradés) ou les quartiers NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain).
La SCPI Malraux se charge de trouver un immeuble éligible et de la rénovation dans le respect des normes nationales et locales. En échange, l'investisseur doit conserver ses parts au moins 15 ans.
La SCPI déficit foncier : réduire les revenus fonciers ou le revenu global
La SCPI de déficit foncier investit dans des biens anciens à rénover. Au prorata de leur investissement, les associés déduisent le montant des travaux de leur revenu foncier. Si les charges sont supérieures, un déficit foncier est créé. Ce déficit est alors imputable sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 €, avec possible report pendant 10 ans.
En contrepartie, l'investisseur doit conserver ses parts au moins 3 ans, après la dernière imputation du déficit foncier.
La SCPI Denormandie : pour défiscaliser dans l’ancien sans contrainte de gestion
Moins connue que les SCPI Pinel et Malraux, la SCPI Denormandie est une solution intéressante de défiscalisation. En effet, en contrepartie de l'achat d'un logement ancien, avec au moins 25% de travaux, dans un secteur du programme national Action Cœur de Ville, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de :
- 12 % du montant investi pour 6 ans de location, dans la limite de 36 000 €,
- 18 % du montant investi pour 9 ans de location, dans la limite de 54 000 €,
- 21 % du montant investi pour 12 ans de location, dans la limite de 63 000 €.
Le particulier investissant seul en Denormandie va souvent acheter un seul appartement. Il s'expose alors à un retournement du marché locatif local.
En revanche, la SCPI Denormandie investit dans des villes différentes et s'assure que les conditions pour bénéficier de l'avantage fiscal Denormandie sont respectées.
Autre dispositif rare : La SCPI Monuments Historiques, réduire son imposition en valorisant le patrimoine
La notoriété de la SCPI Monuments Historiques (MH) est confidentielle. Pourtant, il s'agit d'un dispositif de défiscalisation très puissant.
En effet, les travaux de restauration d'un bien immobilier inscrit aux monuments historiques ou à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques créent un déficit foncier déductible de l'ensemble des revenus du foyer. Cette déduction n'est ni plafonnée, ni intégrée dans le plafond des niches fiscales. La gestion déléguée à la SCPI évite à l'investisseur le casse-tête des règles de rénovation des monuments historiques, comme l'obtention de l'autorisation de travaux de la DRAC (Direction régionale des affaires culturelles).
En contrepartie, l'investisseur doit s'engager sur une durée de détention longue des parts et a accès à une sélection limitée de SCPI Monuments Historiques.
Avantages et inconvénients des SCPI fiscales : un placement à arbitrer
Les avantages clés des SCPI fiscales pour les investisseurs particuliers
Les SCPI fiscales présentent 3 grands avantages pour les particuliers :
- La gestion déléguée. La société de gestion de la SCPI se charge, en effet, de trouver un bien éligible, de mener la rénovation éventuelle et de trouver un locataire puis d'administrer la location, conformément aux règles du dispositif. L'investisseur évite ainsi de perdre l'avantage fiscal, car une condition n'est pas remplie. Attention, toutefois, cette délégation à un coût. Des frais de gestion annuels sont prélevés en contrepartie de ce service.
- La mutualisation du risque locatif. La SCPI achète, en effet, dans des zones géographiques différentes. Le risque de perte du capital du fait d'un retournement du marché immobilier local est ainsi dilué.
- L'accessibilité des montants investis. Certaines SCPI fiscales sont accessibles à partir de 5.000 € (parfois moins), un montant bien souvent inférieur à un achat immobilier en direct. Un particulier a rarement les moyens financiers d'acheter à la fois un appartement Malraux, un appartement Denormandie, un appartement pour créer du déficit foncier... En revanche, acheter des parts dans différentes SCPI fiscales est plus accessible. Le particulier bénéficie ainsi de différents avantages fiscaux et peut lisser ses réductions d'impôt.
Les inconvénients et contraintes à bien comprendre avant d’investir
L'investissement dans une SCPI est un investissement à long terme, car l'investisseur s'engage sur une durée ferme, 6 ans minimum en Denormandie par exemple. À défaut de respecter cet engagement ou une autre condition, l'avantage fiscal est perdu. De plus, le placement en SCPI fiscale est peu liquide.
Enfin, le rendement des SCPI fiscales peut être plus faible que celui des SCPI de rendement, par exemple, car leur objectif premier reste la réduction d’impôt. Elles doivent donc plutôt être envisagées comme un outil de défiscalisation plutôt que comme solution de performance immobilière à court terme.
SCPI fiscales ou immobilier direct ? Comparaison stratégique pour les investisseurs
Décryptage comparatif : SCPI fiscales vs. investissement en direct
Pour quel profil chaque stratégie est-elle adaptée ?
Les SCPI fiscales conviennent aux foyers fiscaux très imposés, à la recherche d'une solution de défiscalisation clé en main. Elles s’adressent à des investisseurs avec une tolérance moyenne au risque, le capital n'étant pas garanti, et avec un horizon de placement de 8 à 12 ans au minimum.
Comment bien choisir sa SCPI de défiscalisation ? Critères clés à examiner
Critères fondamentaux de sélection d’une SCPI fiscale
Voici les critères fondamentaux à prendre en compte, pour sélectionner une SCPI fiscale :
- l’expérience et la réputation de la société de gestion,
- le taux de quote-part affecté aux travaux, indicateur de la qualité et de la maintenance du patrimoine,
- la typologie des biens et la répartition géographique, afin d'assurer une mutualisation du risque,
- les avantages fiscaux,
- la durée d’engagement minimale,
- les frais d’entrée et de gestion.
Les documents réglementaires à consulter avant d’investir
La SCPI fiscale est soumise au contrôle de l'AMF, Autorité des marchés financiers. À ce titre, elle a un devoir de transparence et doit fournir, notamment 3 documents :
- le rapport annuel détaillant la performance passée, le taux d’occupation financier et l’évolution de la valeur de retrait,
- le document d'information clé pour l'investisseur ou DICI résumant les caractéristiques de la SCPI,
- les bulletins trimestriels mentionnant un suivi de la collecte, des acquisitions et de la distribution des revenus.
Le plafonnement des niches fiscales : anticiper l’impact sur vos économies d’impôt
Qu’est-ce que le plafonnement global des niches fiscales ?
Le plafonnement global des avantages fiscaux, niches fiscales, est limité à 10 000 € par foyer, un montant porté à 18 000 € si un investissement a été réalisé Outre-Mer. Entrent dans le calcul des niches fiscales les dispositifs de défiscalisation Pinel et Denormandie, mais pas le Malraux et le déficit foncier.
Stratégies pour optimiser la défiscalisation en SCPI malgré les plafonds
Pour optimiser la défiscalisation en SCPI malgré les plafonds, une stratégie consiste à adopter une approche progressive, c'est-à-dire étaler ses souscriptions sur plusieurs années pour lisser ses revenus fonciers et éviter d’atteindre rapidement les seuils.
Il est également possible de combiner différents dispositifs fiscaux, Pinel et Denormandie entrant dans le calcul des niches fiscales, Malraux et déficit foncier avec leur propre plafond.
Enfin, il convient de lister l'ensemble de ces placements, certains comme le PER entrant dans le calcul de la niche fiscale, et de faire des choix en fonction de ses objectifs.
Investir via crédit ou assurance-vie : est-ce possible ?
La SCPI fiscale à crédit est plus rare que la SCPI de rendement à crédit. En effet, dans le cas d'une SCPI de défiscalisation, les revenus distribués sont moindres et ne couvrent pas toujours le montant des intérêts. Il n'y a aucun intérêt à souscrire une SCPI fiscale, car seul le propriétaire direct des parts bénéficie de la réduction d'impôt.
Risques, précautions et bonnes pratiques pour un investissement réussi
Principaux risques à considérer avant d’investir en SCPI fiscale
Les principaux risques de l'investissement en SCPI fiscale sont les suivants :
- le risque locatif, c'est-à-dire la la vacance locative et les impayés de loyers,
- les fluctuations de la valeur des parts et du marché immobilier,
- la durée de blocage interdisant l’accès aux fonds,
- la possible évolution des lois fiscales,
- une gestion défaillante de la société, par manque d’entretien ou de vision stratégique.
Conseils pratiques pour limiter les risques et maximiser l’intérêt fiscal
Pour limiter les risques des SCPI fiscales, il est conseillé de diversifier ses placements et de prendre un maximum d'informations sur la société de gestion, d'analyser le DICI, le suivi annuel des performances, etc. L'idéal est d'être accompagné par un conseiller.
FAQ : les questions les plus fréquentes sur les SCPI de défiscalisation
Peut-on mixer plusieurs types de SCPI fiscales ?
Mixer plusieurs types de SCPI fiscales est recommandé, afin d'ajuster la stratégie fiscale dans le temps.
Quelle durée faut-il conserver ses parts ?
Selon le dispositif de défiscalisation, les parts doivent être conservées entre 6 et 16 ans.
Peut-on acheter des SCPI fiscales à crédit ou en assurance-vie ?
Il est possible d'acheter des parts dans une SCPI fiscale à crédit. En revanche, il n'y a pas d'intérêt à acheter une SCPI fiscale en assurance-vie, car la réduction d'impôt ne sera pas octroyée.
Quelle est la meilleure SCPI fiscale ?
La réponse à cette question dépend de l'objectif de l'investisseur, obtenir une réduction d'impôt immédiate ou répartie sur plusieurs années ou créer un déficit foncier, afin de réduire sa tranche marginale d'imposition.
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