Classement des meilleures SCPI 2024

Pour déterminer quels actifs immobiliers seront les plus résilients dans un contexte de forte inflation « contrôlée », il faut écarter de façon sélective ceux dont la performance était principalement basée sur la compression des taux de capitalisation, et privilégier à priori ceux qui bénéficient d’une solide dynamique des loyers. D’autre part, les cycles économiques en période d’inflation élevée ont tendance à être d’ampleur plus forte, ce qui génère une volatilité supplémentaire sur l’ensemble des actifs avec un ratio rendement / risque globalement moins favorable. Il faut donc dans un tel contexte réduire l’exposition aux actifs immobiliers les plus risqués et privilégier les actifs « core », c'est à dire des immeubles situés dans les meilleurs endroits, occupés par des locataires de qualité avec de longs baux fermes et dans lesquels il n’y a pas de travaux significatifs à prévoir.

Concernant plus spécifiquement les fonds immobiliers non cotés comme les SCPI, un paramètre important sera à privilégier pour 2023 : la capacité à collecter. En effet, les niveaux de valorisation atteints sur les marchés immobiliers
« post-repricing » permettent d’engranger des taux de rendement immobilier plus importants sur les nouvelles acquisitions, ce qui contribuera à booster la distribution des fonds fortement collecteurs dans les années à venir. Par contraste, les fonds fermés tributaires d’un parc immobilier historique (SCPI à capital fixe par exemple) risquent de souffrir d’un effet négatif sur leur valorisation et d’un niveau de distribution qui divergera progressivement par rapport aux meilleurs véhicules à capital variable.

En termes de typologies d’actifs, il sera important d’être sélectif en fonction de la capacité des actifs à produire une bonne dynamique des loyers, et par rapport à leur résilience en termes de valorisation. Les choix sectoriels et géographiques des gérants seront ainsi déterminants pour produire de la performance dans ce nouvel environnement de taux d’intérêt et d’inflation.

L’immobilier résidentiel bénéficie d’une pénurie structurelle de biens qualitatifs, en particulier au regard des nouvelles normes environnementales, ce secteur restera donc soutenu en termes de dynamique locative et de valorisation. Parallèlement à cela, l’immobilier logistique profite de la rareté du foncier disponible et de la bonne indexation des loyers, ce qui rend cette typologie de SCPI particulièrement attractive. Concernant la classe d’actifs des bureaux, la plus représentée dans l’univers des SCPI, les bureaux « prime » affichent des valeurs locatives solides dans les quartiers centraux d’affaires, ce qui maintient leur valorisation par rapport à des actifs plus périphériques. Les SCPI investies dans les bureaux parisiens devraient ainsi tirer leur épingle du jeu.

Il existe différentes typologies de SCPI, et chaque catégorie peut faire l’objet d’un classement des SCPI qui la composent, selon divers critères qualitatifs ou quantitatifs. On pourra ainsi s’intéresser à la capitalisation des SCPI, leur capacité à collecter, leur labellisation ISR éventuelle, les prix qu’elles ont obtenus auprès de la presse spécialisée, leur rendement distribué, la progression de leur valeur de part, leur taux d’occupation financier (TOF), leur ratio d’endettement, le taux de perception des loyers, la composition précise de leurs actifs, leur répartition géographique…

Les actifs de bureaux sont majoritairement représentés dans le patrimoine des SCPI. A l’origine dans les années 1960 et 1970, les premières SCPI du marché étaient presque exclusivement investies dans des immeubles de bureaux franciliens. Sur longue période, les SCPI de bureaux ont un comportement très stable, à l’exception de la crise immobilière de 1990-1991 au cours de laquelle de fortes corrections de valorisations ont été observées. Parmi les SCPI de bureaux emblématiques, on pourra citer la SCPI PF Grand Paris (Perial), la SCPI Epargne Pierre (Atland Voisin) et la SCPI Eurovalys (Advenis REIM). Cette dernière est exclusivement investie en Allemagne.

Le secteur de l’immobilier de commerce a souffert pendant la période de Covid-19 et les SCPI investies sur ce segment ont été pénalisées surtout en 2020, et dans une moindre mesure en 2021. Mais en 2022, elles sont devenues en moyenne plus performantes que les SCPI de bureaux par un effet de rattrapage (4,61% contre 4,20% de taux de distribution selon l’ASPIM). On peut citer comme SCPI de commerces emblématiques : SCPI Foncière Rémusat (Atland Voisin), SCPI Capiforce Pierre (Fiducial Gérance) et SCPI AEW Paris Commerces. Ces 3 SCPI ont largement surperformé la moyenne de leur catégorie avec respectivement 5,78%, 8,93% et 5,93% de taux de distribution en 2022.

L’immobilier résidentiel est un actif attractif pour les investisseurs en raison de son caractère défensif et de la protection qu’il offre contre l’inflation (indexation des loyers). La crise du Covid-19 a été la dernière en date à illustrer la dimension de valeur refuge de l’immobilier résidentiel, ce segment de l’immobilier ayant été parmi les moins touchés au moment de la pandémie, certains actifs situés dans des zones périurbaines ou rurales ayant même gagné en attractivité.

On sait qu’il existe depuis de nombreuses années un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, qui produit un véritable effet « plancher » sur les prix, en particulier dans les zones tendues. C’est par exemple ce qui a permis d’amortir la baisse des prix au moment de la grande crise financière de 2008-2009. Les SCPI résidentielles comme la SCPI Novapierre Résidentiel et la SCPI Kyaneos Pierre ont affiché un très belle rentabilité au cours des 3 dernières années (plus de 6% de performance annuelle globale sur ces deux véhicules).

La pandémie de Covid-19 a mis à rude épreuve nos systèmes de santé et le manque de préparation à une crise sanitaire de cette ampleur a eu un impact économique beaucoup plus important que ce qui avait pu être imaginé. En particulier, de sérieuses carences se sont matérialisées sur la chaîne de prise en charge des patients, conséquence évidente des sous-investissements accumulés dans ce secteur depuis plus de 30 ans. Par un effet de rattrapage, on a ensuite observé une forte hausse des dépenses de santé en 2021 (+7,9% sur les dépenses de soins et biens médicaux par rapport à 2020).

Se combinant à cet effet conjoncturel, un facteur plus structurel impacte positivement le chiffre d’affaires du secteur de la santé : il s’agit du vieillissement de la population et de la progression de l’espérance de vie. Les SCPI de santé sont des parties prenantes essentielles à cet écosystème dans la mesure où elles investissent sur les infrastructures immobilières qui permettent d’héberger les activités médicales, paramédicales et pharmaceutiques : cliniques, hôpitaux, EHPAD, cabinets médicaux, établissements spécialisés en soins de suite, pharmacies, laboratoires d'analyses… c’est un secteur immobilier très spécialisé qui requiert un savoir-faire adapté, car il repose beaucoup sur la sélection de l’exploitant (qui est aussi le locataire). Par contraste, les actifs de bureaux ou de commerces qui composent la grande majorité du patrimoine des SCPI sont loués à des sociétés intervenant dans des domaines très variés, dont le gestionnaire immobilier n’a pas une connaissance précise en général.

Il n’y a aujourd’hui qu’un nombre limité de SCPI spécialisées sur l’immobilier de santé. On retiendra deux SCPI de référence sur le secteur de la santé : SCPI Primovie (Primonial REIM) et Pierval Santé (Euryale).

La classe d’actifs immobilière logistique a bien sûr été la plus prisée pendant la pandémie de Covid-19, le report du commerce physique vers internet et la perturbation des flux logistiques rendant ce type de biens absolument incontournables. Les experts estiment aujourd’hui que la demande restera forte pour ces actifs, malgré le ralentissement économique actuel.

D’autre part, l’offre de surfaces logistiques reste contrainte par la rareté du foncier disponible pour ce type de constructions en Europe, exacerbée par le durcissement des normes environnementales. Cette situation conforte une dynamique importante des loyers sur les biens existants (+12,2 % de hausses de loyers en glissement annuel au 1er semestre 2022 sur un panel de 21 pays comprenant 48 marchés, selon BNP Paribas Real Estate).

2 SCPI retiennent notre attention sur ce segment de niche : SCPI Activimmo (Alderan) et la SCPI LF Opportunité Immo (La Française REM). Ces 2 SCPI ont largement surperformé la moyenne du marché en 2022 (taux de distribution moyen de l’ensemble des SCPI de rendement toutes catégories confondues de 4,53% en 2022 selon l’ASPIM) : Activimmo a distribué 5,50% et LF Opportunité Immo 5,41% l’année dernière.

L’avantage des SCPI diversifiées est qu’elles peuvent combiner les différentes typologies d’actifs immobiliers pour construire un portefeuille plus robuste que les SCPI spécialisées, car moins cyclique. En effet, les cycles propres à chaque segment immobilier sont décalés en termes de temporalité et d’amplitude, ce qui permet lorsque l’on combine différentes catégories de biens immobiliers d’obtenir un lissage important de la cyclicité de performance d’un portefeuille.

Beaucoup de SCPI récentes ont décidé d’exploiter ce créneau en adoptant une approche opportuniste consistant à chasser les bonnes affaires sans préjugés « typologiques » ou géographiques, en fonction de la conjoncture.

On pourra citer 2 SCPI diversifiées parmi les plus performantes du marché en 2022 (et ce n’est pas un hasard) : SCPI Remake Live (7,65% de taux de distribution en 2022) et SCPI Iroko Zen (7,04%). Ce sont des SCPI récentes qui ont la particularité de proposer des frais d’entrée de 0% (contre une moyenne de 10% sur le marché des SCPI).