Les SCPI commencent à communiquer leurs performances 2022
Cet article a été écrit par Jean-Francois Valicon Publiée le :En ce début d’année 2023, les sociétés de gestion de SCPI commencent à communiquer leurs bilans d’activité pour 2022, et c’est l’occasion pour les observateurs du marché et les épargnants de scruter à la loupe les performances affichées par les différents véhicules au cours des 12 derniers mois. Le premier constat -même si l’on ne dispose pas encore à l’heure actuelle de l’ensemble des résultats- est que l’année 2022 a été bonne, voire très bonne, pour de nombreuses SCPI, que ce soit en termes de distributions versées aux associés, ou sur le plan des revalorisations des prix de parts. Cette dernière composante ne doit en effet pas être négligée par les investisseurs, car elle représente en moyenne environ 18% de la performance globale des SCPI sur les 10 dernières années.
Parmi les SCPI les plus rémunératrices en 2022, on retrouve sans surprise des véhicules lancés récemment et fortement collecteurs. Ces derniers ont su saisir des opportunités de marché à des niveaux de prix attractifs en tirant profit de la conjoncture financière marquée par une forte hausse des taux d’intérêt et de l’inflation, ce qui a de facto exclu les acteurs les plus endettés qui se positionnaient plutôt à la vente. Les taux de rendements immobiliers moyens des portefeuilles des « jeunes » SCPI sont ainsi significativement supérieurs à ceux des SCPI plus anciennes, qui ont accumulé des acquisitions à des niveaux de taux beaucoup plus bas.
On citera par exemple la SCPI Iroko Zen, qui pour sa 2ème année complète de track record dépasse 7% de taux de distribution (7,04% annoncés officiellement il y a quelques jours pour 2022, après 7,10% en 2021). Un autre nouvel entrant dans le marché pourrait remporter la 1ère place en termes de performance distribuée en 2022 : il s’agit de la SCPI Remake Live, qui a récemment officialisé un taux de distribution de 7,64% brut de fiscalité étrangère pour sa première année d’existence !
La moyenne du marché semble par comparaison plus modeste : elle devrait se situer autour de 4,50% en 2022 selon l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier). Les premiers à communiquer étant souvent les plus performants, il n’est pas surprenant de constater un chiffre moyen provisoire supérieur à 5% sur une trentaine de véhicules ayant déjà affiché leurs résultats.
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Un rebond significatif des SCPI de commerces et d’hôtellerie
Les secteurs du commerce et de l’hôtellerie avaient été les plus touchés par la pandémie de Covid-19, avec des fortes baisses de distributions observées sur les SCPI ciblant ces actifs en 2020. En 2021, un début de rebond salutaire des dividendes avait pu avoir lieu sur ces véhicules, une tendance qui se confirme nettement en 2022.
La SCPI Capiforce Pierre de Fiducial Gérance, spécialisée en actifs de commerces, a ainsi affiché en 2022 un dividende en hausse de 30% par rapport à 2021 (après +10% en 2021 par rapport à 2020). Le dividende 2022 intègre une plus-value importante distribuée au mois de septembre (5€ par part), qui biaise le chiffre global mais montre aussi que le marché des actifs de commerces a repris des couleurs et permet ce genre d’arbitrage fructueux pour les associés. Un autre véhicule spécialisé en commerces devrait confirmer son rebond en 2022 : la SCPI Foncière Rémusat (Atland Voisin) avait déjà fait progresser son dividende de 10% entre 2020 et 2021, et la progression devrait être comprise entre 8% et 9% en 2022 (à confirmer dans les jours à venir par la société de gestion). Moins touchée par la crise sanitaire que les autres véhicules de sa catégorie, la SCPI Altixia Commerces (Altixia REIM) a néanmoins progressé à nouveau en 2022 avec un taux de distribution de 5,34%, contre 5,21% en 2021 et 5,03% en 2020.
Sur le secteur de l’hôtellerie, la progression est encore plus spectaculaire que sur le commerce. La SCPI Atream Hôtels pourrait ainsi approcher les 5% de taux de distribution en 2022 (le chiffre définitif devrait être annoncé très prochainement), soit un quasi-doublement par rapport à 2021. Même tendance pour la SCPI Aestiam Cap’Hébergimmo, qui avait déjà très fortement rebondi en 2021 (passage de 1,46% à 3,31% de taux de distribution) : pour 2022, elle a été en mesure de verser un dividende global de 12,51€ par part brut de fiscalité étrangère, correspondant à un taux de distribution de 5% (en hausse de plus de 50% par rapport à 2021). D’autre part, les expertises immobilières de cette SCPI sont en progression à périmètre constant, selon la société de gestion Aestiam.
De nombreuses revalorisations de parts en 2022 malgré la hausse des tauxIl y a eu en tout 25 SCPI qui ont été en mesure de revaloriser leur prix de part en 2022, malgré un contexte géopolitique et macroéconomique fortement perturbé à partir du mois de février. Même si la plupart des revalorisations ont été décidées au cours du 1er semestre 2022, en lien avec les hausses des valeurs d’expertises de 2021, la seconde partie de l’année a néanmoins permis à certaines sociétés de gestion de confirmer la bonne tenue des valorisations immobilières (et ce malgré la forte hausse des taux d’intérêt encaissée sur l’année, proche de 300 points de base) en procédant à des revalorisations jusqu’aux derniers jours du mois de décembre. C’est le cas en particulier de la SCPI Pierval Santé d’Euryale, dont le prix de part a augmenté de +2% le 29/12/2022, ainsi que des SCPI Pierre Capitale (+0,99% le 30/12) et Cap Foncière & Territoire (+1,18% le 30/12). On notera aussi de façon intéressante qu’une SCPI de commerces ayant opéré un bon rétablissement post-covid a revalorisé sur la fin de l’année 2022 : Altixia Commerces (+1,50% le 01/12).
Sur l’ensemble de l’année dernière, la palme de la revalorisation revient sans conteste à la SCPI Novapierre Allemagne (Paref Gestion), qui a affiché une hausse spectaculaire de +7,69% de son prix de part le 1er avril 2022.
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