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L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et son champ d’application
L’IFI, ou impôt sur la fortune immobilière, est un impôt qui s’applique aux personnes dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année. Il ne concerne que les biens immobiliers (maisons, appartements, terrains, parts de sociétés immobilières, etc.).
L’IFI a remplacé l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) en 2018. La grande différence entre les deux étant l’étendue du patrimoine concerné :
- L’ISF portait sur l’ensemble du patrimoine : immobilier, placements financiers, actions, assurance-vie, bijoux, voitures de collection, etc.
- L’IFI, lui, ne concerne que les biens immobiliers (maisons, appartements, terrains, parts de sociétés immobilières, etc.).
Cet impôt vise donc à taxer la valeur de l’immobilier détenu à titre personnel, après déduction des dettes liées à ces biens (emprunts immobiliers, travaux, droits de succession, etc.). Les biens utilisés dans une activité professionnelle (par exemple, un local commercial appartenant à un artisan) sont exclus de cette imposition.
Comme expliqué précédemment, vous êtes redevable de l’IFI si la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier au 1er janvier est supérieure à 1 300 000 €. Le barème progressif de l’impôt présenté dans le tableau ci-dessous s’applique à la valeur nette taxable de vos biens.
Tranche de patrimoine net taxable | Taux applicable |
Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
De 800 001 à 1 300 000 € | 0,50 % |
De 1 300 001 à 2 570 000 € | 0,70 % |
De 2 570 001 à 5 000 000 € | 1,00 % |
De 5 000 001 à 10 000 000 € | 1,25 % |
Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Une décote est prévue pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.
Imaginons qu’un foyer détienne au 1er janvier 2026 un patrimoine immobilier net (après déduction des dettes) de 1 500 000 €. Ce montant dépasse le seuil d’imposition de 1,3 million d’euros, donc le foyer est redevable de l’IFI.
L’impôt est calculé selon un barème progressif, c’est-à-dire que chaque tranche de patrimoine est taxée à un taux différent, un peu comme pour l’impôt sur le revenu.
Voici comment le calcul se déroule pas à pas
- La première tranche, jusqu’à 800 000 €, n’est pas imposée (taux 0 %).
- La deuxième tranche, comprise entre 800 001 € et 1 300 000 €, est taxée à 0,5 %. Cela représente 500 000 € × 0,5 % = 2 500 €.
- Enfin, la troisième tranche, entre 1 300 001 € et 1 500 000 €, est taxée à 0,7 %. Cela correspond à 200 000 € × 0,7 % = 1 400 €.
SCPI et IFI : quelle imposition pour vos parts ?
Pourquoi les SCPI entrent dans l’assiette de l’IFI ?
Les parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) en pleine propriété entrent dans l’assiette de l’IFI. Elles sont imposables au même titre que les biens immobiliers détenus en direct. Cela concerne aussi bien les SCPI à capital variable que celles à capital fixe.
En effet, lorsque vous détenez des parts de SCPI, vous êtes propriétaire indirect d’un patrimoine immobilier collectif (bureaux, logements, commerces, etc.). L’IFI vise justement tous les biens et droits immobiliers, qu’ils soient détenus directement (appartement, maison, terrain) ou indirectement (via une société comme une SCPI, une SCI, ou un OPCI).
Autrement dit, même si vous ne possédez que des parts, la fraction de ces parts correspondant à la valeur immobilière de la SCPI doit être intégrée à votre patrimoine net taxable.
Bon à savoir : Une SCPI est un placement collectif dans l’immobilier, qui a pour objectif de générer des revenus grâce aux loyers perçus.. La SCPI peut être à capital variable, avec des parts achetées ou revendues directement auprès de la société de gestion. La SCPI peut aussi être à capital fixe. Dans ce cas, les parts sont échangées entre investisseurs sur un marché secondaire (prix fixé selon les transactions ou la valeur de réalisation).
Comment calculer la valeur imposable des parts de SCPI ?
Chaque année, la société de gestion de votre SCPI vous envoie un Imprimé Fiscal Unique (IFU). Ce document précise la valeur taxable à déclarer à l’IFI. Le calcul dépend ensuite du type de SCPI.
SCPI à capital variable | SCPI à capital fixe |
Valeur taxable = valeur de retrait de la part × pourcentage d’actifs immobiliers détenus. | Valeur taxable = dernier prix de transaction connu au 1er janvier (si la SCPI à capital fixe a un marché actif, c’est-à-dire qu’il y a régulièrement des échanges de parts entre acheteurs et vendeurs) Valeur taxable = valeur de réalisation × ratio immobilier communiqué par la société de gestion (lorsque le marché des parts est peu actif, avec peu de transactions récentes). |
Vous multipliez ensuite cette valeur taxable par le nombre de parts que vous détenez pour obtenir le montant à ajouter à votre patrimoine IFI.
Imaginons que vous déteniez 500 parts d’une SCPI à capital variable. Cette SCPI entre pleinement dans le champ de l’IFI. Supposons qu’au 1er janvier 2025, la valeur de retrait d’une part soit de 250 € par part.
La société de gestion précise dans son Imprimé Fiscal Unique (IFU) que 95 % des actifs de la SCPI sont composés d’immeubles (le reste étant de la trésorerie et des créances, non imposables à l’IFI). On applique donc le ratio immobilier à la valeur de retrait : 250 € × 95 % = 237,50 € de valeur taxable par part.
Vous possédez 500 parts. On multiplie donc la valeur taxable par le nombre de parts détenues : 500 × 237,50 € = 118 750 €. C’est ce montant (118 750 €) qu’il faut intégrer dans votre patrimoine net taxable à l’IFI, dans la rubrique dédiée aux placements immobiliers détenus via des sociétés.
Bon à savoir
Les parts de SCPI détenues via une assurance vie sont aussi imposables à l’IFI, mais uniquement pour la part réellement investie en immobilier. L’assureur communique chaque année la valeur immobilière imposable à reporter sur votre déclaration. Les autres supports du contrat (fonds euros, actions, obligations…) ne sont pas concernés.
Déclaration à l’IFI : comment remplir correctement votre déclaration ?
Déclarer ses parts de SCPI : étapes et formulaires
Vous devez déclarer vos parts de SCPI en même temps que votre déclaration annuelle de revenus (au printemps). La déclaration d’IFI se fait dans le même espace en ligne que votre déclaration d’impôt sur le revenu.
Pour ce faire, vous devez remplir le formulaire n° 2042-IFI. Ce document sert à déclarer l’ensemble de votre patrimoine immobilier taxable. Les cases à remplir sont les suivantes :
- Case 9AA pour déclarer la valeur totale de vos biens immobiliers imposables (y compris vos parts de SCPI).
- Case 9AB si vous détenez des biens en nue-propriété (cas particulier).
- Case 9AC pour indiquer le montant de vos dettes déductibles (par exemple, un emprunt contracté pour acheter vos parts de SCPI).
Vous devez aussi remplir l’annexe 2042-IFI-COV (composition du patrimoine immobilier), où vous détaillez :
- la dénomination de chaque SCPI détenue ;
- le nombre de parts ;
- la valeur taxable unitaire ;
- le montant total à déclarer.
Bon à savoir : La valeur taxable à déclarer vous est communiquée chaque année dans l’Imprimé Fiscal Unique (IFU) envoyé par la société de gestion.
Notez que vous n’avez pas besoin de transmettre immédiatement les justificatifs, mais vous devez les conserver. En cas de contrôle, l’administration peut vous demander :
- le dernier IFU fourni par la société de gestion ;
- un relevé de compte indiquant le nombre de parts détenues ;
- ou tout document attestant des dettes éventuelles (contrat de prêt, tableau d’amortissement…).
En effet, l’administration fiscale dispose d’un droit de contrôle et peut vérifier la cohérence des valeurs déclarées. Si une erreur de bonne foi est constatée (par exemple une sous-évaluation légère), l’administration peut simplement rectifier le montant. Mais en cas d’omission volontaire ou de sous-évaluation manifeste, des intérêts de retard et pénalités peuvent s’appliquer.
Détenir ses SCPI via assurance vie, société ou démembrement : quels impacts ?
En fonction de la forme de détention des SCPI une partie de la valeur peut entrer dans l’assiette de l’IFI, ou y échapper.
Mode de détention des SCPI | Traitement fiscal à l’IFI | Ce qu’il faut déclarer |
En direct (SCPI détenue personnellement) | Imposable à l’IFI à hauteur de la part correspondant aux actifs immobiliers. | Valeur taxable indiquée sur l’IFU |
Via une assurance vie (SCPI en unité de compte) | Partiellement imposable. Seule la fraction investie en immobilier est soumise à l’IFI. | L’assureur vous transmet chaque année la valeur immobilière taxable à reporter dans votre déclaration IFI. |
Via une société (holding, SCI, société à l’IS, etc.) | Imposable à l’IFI pour la quote-part de la valeur de la société correspondant à des biens immobiliers. | Vous devez déclarer la part d’immobilier détenue indirectement via la société. |
En démembrement de propriété (usufruit / nue-propriété) | Dépend du type de démembrement. | Si vous êtes usufruitier : vous déclarez la valeur totale du bien. Si vous êtes nu-propriétaire : vous ne déclarez rien, sauf si le démembrement résulte d’une succession (dans ce cas, l’IFI est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon un barème fiscal). |
Via une SCPI logée dans un contrat de capitalisation | Imposable sur la part d’actifs immobiliers, comme pour une assurance vie. | Permet de transmettre plus facilement le capital (le contrat peut être transmis ou démembré), tout en diversifiant son patrimoine. |
Bon à savoir
La SCPI est un véhicule dit de transparence fiscale. Cela signifie que la société elle-même n’est pas imposée sur certains revenus ou biens, mais que chaque associé est imposé directement à son niveau. Dans le cadre de l’IFI, cette transparence implique que même si vous détenez des parts de SCPI, ce sont vos droits dans la valeur immobilière détenue par la SCPI qui entrent dans l’assiette de l’IFI.
Stratégies pour optimiser l’impact des SCPI sur l’IFI
Le démembrement de propriété pour réduire l’IFI
En cas d’acquisition en nue-propriété, le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’IFI, car il ne dispose pas de la jouissance du bien (ni du droit d’en percevoir les revenus potentiels).
L’administration fiscale considère que seul l’usufruitier détient réellement le droit d’usage et donc la valeur imposable du bien ou des parts de SCPI.
L’article 968 du CGI prévoit trois cas dans lesquels l’IFI est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, selon le barème de l’article 669 du CGI :
- Usufruit légal du conjoint survivant : Usufruit reçu directement dans le cadre de la succession, en application de l’article 757 du Code civil. Les donations entre époux et les testaments sont exclus.
- Vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit : Le vendeur conserve l’usufruit et vend la nue-propriété à un tiers qui n’est pas un héritier présomptif, un descendant, un donataire ou une personne interposée.
- Donation ou legs à un organisme d’utilité publique : Le donateur conserve l’usufruit et transmet la nue-propriété à l’État, une collectivité territoriale, un établissement public ou une fondation reconnue d’utilité publique.
Arbitrer ses SCPI ou diversifier son portefeuille
Si votre objectif est de diversifier tout en allégeant votre fiscalité, vous pouvez aussi regarder du côté des SCI ou des OPCI, qui mélangent immobilier et placements financiers.
Réponses aux questions les plus fréquentes sur les SCPI et l’IFI
Peut-on sortir les SCPI de l’assiette IFI ?
Pas vraiment, car elles représentent une forme de propriété immobilière. Mais vous pouvez réduire votre exposition à l’IFI en :
- choisissant des SCPI moins “pierre pure” ;
- les détenant en nue-propriété ;
- en diversifiant vers des supports qui ne sont que partiellement immobiliers.
Que faut-il comprendre par "biens et droits immobiliers" ?
Cela regroupe tout ce qui est directement lié à la propriété d’un bien immobilier : maisons, appartements, terrains, parkings, usufruits, droits d’usage… Autrement dit, cela inclut aussi les parts de sociétés (comme les SCPI) qui détiennent elles-mêmes des biens immobiliers.
Est-ce que les SCPI dans une assurance vie échappent à l’IFI ?
Pas totalement. Si votre contrat d’assurance vie contient des unités de compte investies en SCPI, seule la part réellement immobilière de ces supports est soumise à l’IFI.
L'assureur vous communique chaque année la valeur exacte à déclarer. En revanche, les supports non immobiliers (fonds euros, actions, obligations) ne sont pas concernés.
Quelles stratégies permettent d’alléger l’impact de l’IFI ?
Il existe ici plusieurs pistes :
- Diversifier avec des supports partiellement immobiliers, comme les SCI ou OPCI.
- Faire des dons à des organismes d’intérêt général, ce qui peut réduire l’IFI de 75 % du montant donné, dans la limite de 50 000 €.
- Acheter des SCPI en nue-propriété. Dans ce cas, le nu-propriétaire n’est pas imposé à l’IFI, seul l’usufruitier l’est.
- Enfin, il est possible de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour simuler différentes combinaisons selon votre situation.
Les SCPI sont-elles toujours soumises à l’IFI ?
Oui, dès qu’elles sont principalement investies dans l’immobilier, ce qui est le cas de la grande majorité.
Mais si la SCPI détient moins de 10 % d’actifs immobiliers, ou si les immeubles sont affectés à une activité professionnelle, cette part peut être exclue de l’IFI. Certaines SCPI diversifiées (avec des actifs financiers) peuvent donc réduire légèrement votre base taxable.
Quelle valeur faut-il retenir pour l’IFI avec des parts de SCPI ?
Il faut retenir la valeur vénale au 1er janvier, c’est-à-dire le prix auquel vous pourriez céder vos parts à cette date.
En pratique, c’est la société de gestion qui vous fournit cette valeur taxable déjà calculée, en tenant compte de la part réellement investie en immobilier.
Vous n’avez donc pas à faire de calculs compliqués, juste à reporter le chiffre indiqué sur votre IFU.
Comment déclarer ses parts de SCPI à l’IFI ?
Vous devez les indiquer dans votre formulaire 2042-IFI, en même temps que vos autres biens immobiliers.
La valeur taxable de vos parts est communiquée chaque année par la société de gestion, souvent dans votre Imprimé Fiscal Unique (IFU). Vous la multipliez par le nombre de parts que vous détenez, puis vous reportez le total dans la case dédiée à votre patrimoine immobilier.