Pour parvenir à verser un revenu consistant et par là même servir un taux de distribution attractif, les sociétés de gestion de SCPI n'ont pas le choix. Elles doivent d'abord investir dans des actifs immobiliers à un prix permettant un bon retour sur investissement. Puis, gérer, optimiser le patrimoine. En cas de besoin, elles peuvent aussi prélever dans les réserves afin de maintenir ou doper le dividende. En 2014, Les 9 neufs SCPI qui ont affiché un TDVM de plus de 6% ont chacune leurs recettes.
Les réserves
Croissance Immo (Fiducial Gérance) dont le taux de distribution la range sur la 1ère marche du podium (6,97 %), a coché la case « réserves» l'année dernière. A patrimoine et taux d'occupation identiques à 2013, la SCPI a sorti un rendement flatteur au prix d'un prélèvement de 4€ sur un report à nouveau jugé « très élevé ».
Aidé par des résultats en « légère amélioration » BTP Immobilier (Fiducial Gérance, 6,73 %) a dopé son revenu (19,3€) par un dividende exceptionnel au titre de plus-values sur ses cessions soit un montant total 25,3€. Une aide bienvenue car l'activité locative demeure poussive avec un TOF en recul de près 2 points au dernier trimestre (89,65 %). Sous les effets d'une gestion plus serrée, de divers arbitrages et acquisitions, Capiforce Pierre (Paref Gestion) enregistre un taux de distribution de 6,06 %. La progression de son dividende (18,22€ vs 15,72€) ne traduit pas seulement les fondamentaux solides de la SCPI. Il est également imputable à une distribution exceptionnelle de plus value sur cessions.
Bon millésime également pour Actipierre 1 (6,09 %) « avec des performances notables en matière de valorisation du patrimoine, d’occupation et de distribution de revenus » précise Ciloger. Les expertises immobilières réalisées en fin d’exercice valorisent le patrimoine d’Actipierre 1, à 81,76 M€ (+ 4,7%) « révélatrice de la qualité des emplacements et des locataires sélectionnés ». Néanmoins, Le taux d’occupation financiers, recule en fin d'année (96,75% vs 98,05% en moyenne sur 2013) ainsi que le taux d'encaissement des loyers (93,78% vs 96,75%). Le dividende en augmentation de 5,5€ (32,5€) ne reflète pas les relatives difficultés locatives de la SCPI. En effet, « il incorpore une distribution exceptionnelle relative à une reprise sur provision ». Sans cette manne, la distribution courante aurait été inchangée par rapport à 2013.
Les investissements
Corum Convictions (Corum AM) n'est jamais avare d'explications. Les nombreuses acquisitions réalisées tant en France qu'en Europe à un taux de rendement moyen de 8,05 % sont adossées à des baux de long terme. Qui plus est la SCPI est investie à 153 % des fonds en jouissance. De quoi expliquer un TDVM flatteur : 6,31 %.
LFP opportunités Immo (La Française AM) enregistre un TDVM de 6 %. Son positionnement original en direction des besoins des PME (bureaux, commerces ou locaux d'activité) illustre une stratégie créatrice de valeurs… sauf que le patrimoine est modeste (4 actifs) et trop récent pour en valider le concept sur le long terme . En tous cas, les derniers investissements ont boosté le taux d'occupation financier (92,5%) à la satisfaction des associés qui ont reçu 12€.. comme en 2013.
La spécificité du Patrimoine
Les résultats de Logipierre 3 (6,14%) sont « sans réelle surprise » mais « meilleurs que ce qui pouvait être anticipé » souligne Fiducial Gérance. Au delà d'un patrimoine limité (6 actifs) et d'une dotation aux provisions pour grosses réparations qui n'a pas été reconduite l'axe d'investissements – des résidences hôtelières ou étudiantes situées dans des grandes villes touristiques ou économiques (Nice Paris, Toulouse, Montpellier) - facilite la gestion. Preuve s'il en est, depuis 2013, le TOF est toujours bloqué à 100 % tout comme le taux d'encaissement des loyers… et le dividende (120€).
La gestion
Sélectipierre 1 (Fiducial Gérance) a bénéficié d'un taux d'occupation au top : 99,07 % au dernier trimestre et en progrès par rapport à 2013 (98,35 % en 2013). L'impact de la gestion sous la forme de relocations, d'un meilleur taux d'encaissement des loyers et du réemploi de la trésorerie pour l'acquisition de bureaux loués (9,5m€, 2154m2) ont permis aux revenus locatifs de progresser… et de pousser le taux de distribution à 6,21 %.
La stabilité dans la continuité voilà pour Foncière Remusat (Groupe Voisin, 6,03 %). Hormis un recul du taux d'occupation (93,76 % fin 2014), le dividende (60,72€) conjugué à la stabilité du prix de la part (1006, 61€) a servi un rendement de 6,03% quasi identique à 2013 (6,04 %). Labourant l'immobilier régional et les commerces en particulier, il reste à anticiper l'effet bénéfique sur l'activité locative de la seule acquisition de l' « année » : des locaux commerciaux (Niort, 1,6m€) loués en totalité et dont la surface (1423 m2) représente à elle seule près de 5 % du patrimoine.
Télécharger
7.jpg)
.jpg)
