AEW anticipe un rendement global de 9,2% par an sur l’immobilier « prime » européen pour la période 2024-2028

Les baisses de valeurs de 2022 et 2023 commenceraient à être compensées dès 2024

Selon AEW, la baisse cumulée des valeurs vénales de l’immobilier européen « prime » a atteint 17% entre mi-2022 et fin 2023, sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt de marché qui a entraîné une décompression des rendements immobiliers sans précédent depuis plusieurs décennies. Néanmoins, ce cycle baissier semble sur le point de s’achever grâce à un début de stabilisation des taux directeurs des banques centrales et une baisse anticipée des rendements obligataires.

En effet, AEW envisage une reprise de la hausse des prix immobiliers dès 2024 selon un scénario macroéconomique central un peu plus favorable qu’il y a 6 mois. Dans ce scénario, les taux d’inflation continuent de refluer l’année prochaine et la récession économique est évitée à l’échelle européenne. AEW met néanmoins en garde sur le conflit au Proche Orient qui « accroît les incertitudes géopolitiques et renforce la nécessité d'envisager un scénario pessimiste, qui suppose le maintien d'une inflation élevée entraînant un ralentissement économique ».

Un rendement global de 9,2% par an sur 2024-2028

Dans son scénario central, AEW a revu à la hausse sa prévision de rendement global annuel pour l’immobilier « prime » européen de 8,7% au mois de mars, à 9,2% au mois de septembre pour la période 2024-2028. D'une part, cette performance globale serait due à la recompression des rendements immobiliers (la hausse des prix) et d’autre part, à la dynamique des loyers qui progresseraient de 2,2% par an sur les cinq prochaines années. Dans le scénario pessimiste d’AEW, on serait tout de même proche de 8% de rendement global (au lieu de 9,2% dans le scénario central) ou au-dessus de 10% dans un scénario dit « optimiste ».

En termes géographiques, la France serait « en ligne avec la moyenne européenne avec des rendements globaux projetés de 8,8 % par an, toutes typologies immobilières confondues » : la totalité des segments du marché français étant jugés « attractifs en termes de rendements ajustés au risque ». L’Allemagne « occupe la première place en termes de rendements ajustés au risque, mais est davantage confrontée aux problèmes de refinancement » alors que le Royaume-Uni « se classe en tête avec des rendements globaux projetés de 10,7 % par an en moyenne ».

L’immobilier de bureau retrouve des couleurs

À un moment où l’optimisme d’AEW « peut sembler prématuré pour la plupart des investisseurs car beaucoup continuent de faire face à des baisses des valeurs d’expertise et à des difficultés de refinancement » selon Hans Vrensen, les planètes semblent néanmoins s’aligner favorablement pour l’ensemble des secteurs de l’immobilier tertiaire à partir de l’année prochaine, portés par des conditions financières nettement plus favorables.

Certains experts anticipent même une baisse des taux de la BCE dès mi-2024 et un « effet dénominateur » qui deviendrait positif chez les institutionnels. Ce phénomène désigne le retour mécanique des allocations immobilières dans la cible des investisseurs du fait du rééquilibrage de prix entre marchés financiers – hausse des actions et des obligations depuis quelques mois – et marchés immobiliers – baisse des prix depuis 18 mois – entraînant une capacité pour ces acteurs à réinvestir la classe d’actifs immobilière, ou du moins à stopper leurs désinvestissements.

Sans surprise, les segments immobiliers les plus touchés par la décompression des rendements depuis mi-2022 (les bureaux qui ont baissé de 30% depuis leur pic de prix et dans une moindre mesure, la logistique) deviendraient les « best performers » sur la période 2024-2028 avec 10% environ de rendement global pour ces deux typologies d’immobilier. Le résidentiel et les centres commerciaux s’approcheraient quant à eux de 9% de rendement global dans le scénario central, alors que les commerces en pied d’immeuble dépasseraient 7%.

AEW estime que le « bureau bashing » actuel est probablement exagéré et que de belles opportunités peuvent y être exploitées pour les investisseurs en capacité d’engager des capitaux et donc non soumis à la problématique du refinancement.