Le marché des bureaux en France : est-ce le bon moment pour réinvestir ?

Contexte historique du marché des bureaux en France

Le marché immobilier des bureaux en France a connu des cycles de hausse et de baisse au fil des années, reflétant l'évolution de l'économie française et des besoins des entreprises. Après la grande crise financière de 2008-2009, le secteur a mis plusieurs années à se relever avec des taux de vacance élevés et des loyers stagnants dans de nombreuses régions.

La politique de taux zéro appliquée par les principales banques centrales sur la 2ème partie de la décennie 2010 a fortement contribué à soutenir le marché immobilier (en particulier celui des bureaux) en permettant une baisse des rendements à prime de risque constante et donc une hausse des prix. Ainsi, l’investissement dans le secteur immobilier des bureaux a progressivement regagné en dynamisme, porté par la reprise économique et l'attrait de la France pour les investisseurs internationaux. La demande placée de bureaux auprès des utilisateurs a également atteint des niveaux records entre 2017 et 2019, en particulier dans les principales métropoles : Paris, Lyon, Marseille, etc.

Situation actuelle et perspectives

À partir de 2020, la crise sanitaire du Covid-19 est venue considérablement perturber ce marché avec le développement du télétravail et des interrogations sur les besoins futurs des entreprises en termes d'espaces de bureaux. On a observé une évolution des typologies d’actifs demandés, avec une préférence pour des espaces plus flexibles et modernes. Les taux d’occupation ont commencé à s’éroder sur les actifs les moins centraux et les moins adaptés aux exigences des utilisateurs.

Aujourd'hui, avec le retour de l’inflation et la forte hausse des taux d’intérêt qui l’a accompagnée depuis 2 ans, le marché des bureaux en France a subi un net coup d’arrêt avec des taux de vacance revenus à des niveaux proches des années de crise entre 2009 et 2012. Les investisseurs ont également déserté ce marché et les prix ont subi une nette correction à la baisse pour reconstituer la prime de risque des actifs. Le taux de rendement des bureaux « prime » dans le Quartier Central des Affaires de Paris est ainsi revenu à 4,50% (source CBRE, T4 2023) contre 2,80% par exemple au T2 2020.

En 2024, il faudra néanmoins surveiller le point de bascule probable du marché car la Banque Centrale Européenne va entamer son cycle d’assouplissement monétaire, à priori dès le mois de juin, prenant acte de la baisse importante de l’inflation. Par sympathie, les taux de rendement immobiliers devraient se stabiliser avant de connaître potentiellement une décrue, ramenant les investisseurs sur ce marché.

L'immobilier de bureau : le débat

L'immobilier de bureau : le point de vue de Sogenial Immobilier

Par Sami FAJRI, directeur des investissements chez Sogenial Immobilier et Jérémy SCHORR, directeur commercial chez Primaliance groupe Eres.

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Jérémy SCHORR : Aujourd’hui, on parle beaucoup de bureau-bashing, quelle est votre position là-dessus ?

Sami FAJRI : La pandémie de Covid-19 a été un tremblement de terre sans précédent qui a bouleversé nos habitudes. En travaillant à distance pendant plus d’un an, nous nous sommes collectivement rendus compte que nous pouvions installer durablement le télétravail et le flex-office dans la vie de nos entreprises. Toutefois, maintenant que la pandémie de Covid est derrière nous, on peut observer que deux visions s’opposent sur la thématique du bureau :

D’abord, la vision parisienne et francilienne, où des entreprises qui louaient 10.000 m² en 1ère ou 2ème couronne ont vu leurs bureaux se vider avec le télétravail et ont donc décidé de réduire significativement la voilure. En région parisienne, le coût locatif des biens est d’environ 1000€ au m², une réduction de surface peut donc apporter un gain rapide et substantiel.

Ensuite, il y a la situation régionale, où les acteurs économiques ont également optimisé leur surface de bureau, mais dans une bien moindre mesure. Les réductions de surfaces que nous avons observées sur notre patrimoine de bureau en régions sont restées marginales et étaient moins imposées par l’émergence du télétravail que par des objectifs de rationalisation de coûts généraux. Néanmoins, le coût des biens de bureaux en régions va de 150 à 400 €/m², ce qui offre un potentiel de gains beaucoup moins intéressant pour le locataire qui déciderait de réduire sa surface louée.

C’est pour cela que nous continuons à investir sur les bureaux en régions.

Par ailleurs, nous commençons à voir aujourd’hui certaines entreprises faire marche arrière sur télétravail. En effet, les managers souhaitent recréer de la cohésion et des espaces de créativité. S’il y a une notion métrique qui rentre en compte dans la réduction des surfaces des bureaux, nous devons également tenir compte de la nécessité des entreprises d’offrir plus d’espaces d’échanges informels physiques entre les collaborateurs.

Jérémy SCHORR : Pour quelles raisons vous continuez à investir sur le bureau ? Qu’est-ce qui vous motive ?

Sami FAJRI : Nous sommes persuadés qu’il y a encore un besoin et que la conjoncture actuelle a créé une opportunité d’entrer dans un marché décrié depuis quelques années avec ce bureau-bashing. 

Le bureau ne va pas disparaître. Aujourd’hui, lorsque l’on travaille avec nos locataires pour réaménager leurs espaces, ils souhaitent souvent conserver la surface, mais la moduler avec des espaces moins cloisonnés, plus d’espaces de cohésion et de créativité et une ambiance plus chaleureuse. Pour attirer les plus jeunes, il faut créer du liant, c’est-à-dire autoriser le télétravail (1 à 2 jours), mais aussi proposer un espace de travail plus agréable et adapté aux usages d’aujourd’hui.

Les besoins vont changer, mais ils ne changeront pas au point de ne plus avoir besoin de bureaux. Dès lors que les fondamentaux (localisation, locataire et état technique) sont là, nous continuerons à nous positionner sur des actifs de bureaux, qui restent le sous-jacent le plus profond du marché et dont nous ne pouvons pas nous détourner totalement. Toutefois, nous mettons en place une stratégie plus opportuniste, pour profiter au maximum de la situation de marché et acquérir des biens de qualité avec une prise de risque moindre.

Jérémy SCHORR : Pensez-vous que les prix du bureau vont-ils encore baisser ?

Sami FAJRI : Je pense que nous allons atteindre le point le plus bas sur le premier semestre et qu’après, nous allons repartir (sur le bureau et les autres thématiques) parce qu’il y aura de la demande et du financement.

 

 

 

L'immobilier de bureau : le point de vue d'Altarea IM

Par Marc Olivier PENIN, directeur Général d'Altarea Investment Managers, Philippe DELHOTEL, directeur général délégué d'Altarea Investment Managers et Jérémy SCHORR, directeur commercial chez Primaliance groupe Eres.

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Jérémy SCHORR : Aujourd’hui, on parle beaucoup de bureau-bashing, quelle est votre position là-dessus ?

ALTAREA IM : Il y a trop de surfaces de bureaux qui ne sont pas adaptées aux nouveaux besoins des utilisateurs. Aujourd’hui, le secteur du bureau est à deux vitesses. Un premier segment qui privilégie la centralité, les services, la rationalité et l’adaptabilité des surfaces, et donc qui consomme moins de mètres carrés. Et un deuxième segment qui ne s’est pas encore aligné sur les nouveaux besoins des entreprises et tarde à se transformer massivement, en termes de services et « d’expérience utilisateurs »

Si le bureau-bashing ne semble pas justifié, car il ne reflète pas à la complexité de la situation, il y a un réel sujet d’adaptation du secteur. Notre relation avec les espaces de travail a beaucoup évoluée ces dernières années avec notamment avec l'essor du télétravail. L’utilisation et donc la nature des bureaux doivent donc changer.

De plus, des éléments plus conjoncturels liés à la reconstitution de la prime de rendement expliquent ces changements dans le paysage : la remontée des taux et la baisse des prix des actifs qui a suivie, ont fait émerger de nouveaux formats de bureaux avec pour arguments clefs, leur localisation et de leur configuration.

Dans le contexte actuel, il est tout à fait légitime de questionner la rentabilité de biens trop périphériques ou obsolètes, qui ne semblent plus répondre aux besoins des entreprises. 

Jérémy SCHORR : Pour quelles raisons vous continuez à investir sur le bureau ? Qu’est-ce qui vous motive ?

ALTAREA IM : Nous ne souhaitons pas investir à court terme sur le bureau pour plusieurs raisons. Pour le premier segment évoqué plus tôt – les bureaux situés dans le quartier central des affaires que l’on pourrait qualifier « d’ultra prime » – nous constatons que les taux de rendement ont été corrigés, mais ils ne sont pas compatibles pour autant avec la nature distributive du produit SCPI.

Sur le segment des bureaux en périphérie ou obsolètes, en dehors d’opérations de transformation en logements, nous pensons que le risque est insuffisamment rémunéré et donc très difficilement compatible avec un portefeuille SCPI.

En revanche, nous restons attentifs à une catégorie spécifique de bureaux qui pourrait éventuellement nous intéresser à moyen terme : les actifs bien localisés situés dans des capitales régionales, à conditions qu'ils offrent un réel potentiel locatif.

Jérémy SCHORR : Pensez-vous que les prix du bureau vont-ils encore baisser ?

ALTAREA IM : Nous estimons que le mouvement de correction a été proportionnellement plus important sur les actifs centraux et bien situés que sur les actifs plus périphériques. S’agissant des actifs stabilisés, susceptibles de nous intéresser à terme, nous jugeons qu’il peut encore y avoir de la volatilité sur les valeurs dans les prochains mois et nous ne souhaitons pas embarquer inutilement du risque sur ce secteur. Nous portons actuellement également beaucoup d’attention à l’évolution des valeurs locatives du secteur bureaux, c’est sans doute un élément clé pour les valeurs à moyen terme.

Pour autant, dans les prochains trimestres, une fois la phase d’ajustement effectuée, cette classe d’actif deviendra éligible aux investissements de notre SCPI Alta Convictions.

 

 

 

Une point d’entrée possible sur l’immobilier de bureaux mais la diversification restera plus que jamais de mise

Face à ces évolutions, il peut être intéressant pour les investisseurs de rechercher un point d’entrée sur les actifs de bureaux les plus qualitatifs, car de très bonnes affaires peuvent actuellement se faire sur ce marché. Les SCPI spécialisées sur cette typologie d’actifs (ou diversifiées sur plusieurs secteurs) ont d’ailleurs commencé à réaliser de belles opérations en bureaux fin 2023 avec des rendements supérieurs à 8% dans des capitales européennes de premier plan.

Malgré tout, le point de retournement du marché est difficile à anticiper et il peut avoir lieu à des timings différents et avec des potentiels de gains contrastés selon les typologies de biens immobiliers et les secteurs géographiques.

C’est pour cela qu’il nous semble pertinent de se diversifier au-delà du marché traditionnel des bureaux en se positionnant sur le segment des SCPI diversifiées qui vont aller chercher toutes typologies d’actifs en sus des bureaux : commerces, logistique, actifs de santé, hôtellerie, résidentiel, etc. Nos SCPI partenaires vous permettent d'accéder à ce type d'actifs, tout en bénéficiant d'une gestion professionnelle et d'une bonne répartition du risque à l'échelle d'un portefeuille diversifié.

 

Avertissements :

Acheter des parts de SCPI  est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

 

 

 

Cette communication a un caractère commercial, n'est pas un document contractuel ou un document d'information requis par une quelconque disposition législative, et n'est pas suffisante pour prendre une décision d'investissement. Vous êtes invité à consulter les documents d'information avant toute décision d’investissement.

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