Profil de l'investisseur et objectifs personnels
Le profil d'investisseur en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) n'est pas unique. Au contraire, les SCPI s'adressent à une grande diversité d'investisseurs, chacun ayant ses propres objectifs, contraintes et attentes.
Le choix d'une SCPI dépend du profil de risque et des objectifs de chaque investisseur. Les motivations varient selon que l'on recherche des revenus réguliers pour compléter ses revenus, une valorisation du capital sur le long terme, une optimisation fiscale ou une diversification patrimoniale.
Les investisseurs prudents privilégient généralement les SCPI diversifiées géographiquement et sectoriellement, gérées par des sociétés expérimentées. Ces produits offrent des rendements potentiels modérés mais souvent réguliers, adaptés à la constitution d'un complément de revenus, sans garantie.
Les profils équilibrés peuvent combiner SCPI de rendement et thématiques pour optimiser leur allocation. Cette approche permet de bénéficier d’une certaine stabilité tout en cherchant à capter des opportunités sectorielles spécifiques.
Les investisseurs dynamiques s'orientent vers les SCPI spécialisées ou européennes, acceptant une volatilité supérieure en contrepartie d'un potentiel de performance plus élevé. Ces produits conviennent aux stratégies patrimoniales à long terme qui tolèrent un niveau de risque significatif.
Comment souscrire à une SCPI ? Les différents canaux et modalités
Investir dans une SCPI est accessible en général à partir de quelques centaines d'euros, mais plusieurs modes de souscription existent, chacun avec ses avantages et ses contraintes spécifiques.
Les différents canaux de souscription
La souscription peut s'effectuer via plusieurs canaux selon vos préférences et besoins d'accompagnement. La souscription en ligne offre simplicité et réactivité, avec des plateformes spécialisées proposant une sélection de SCPI et des outils de comparaison. Le contact téléphonique permet d'obtenir des conseils personnalisés et de poser des questions spécifiques.
Les agences spécialisées en gestion de patrimoine apportent une expertise globale et une analyse de votre situation patrimoniale. Les banques traditionnelles proposent également des SCPI mais avec une sélection souvent limitée à leurs partenaires. La souscription directe auprès de la société de gestion est aussi possible. Elle garantit l'accès à l'information la plus complète sur le produit.
Les modalités d'investissement
L'investissement au comptant constitue la modalité la plus courante. Elle évite les frais financiers et permet de maîtriser parfaitement le coût d'acquisition. L'investissement à crédit peut amplifier la rentabilité mais implique des risques accrus et des frais supplémentaires. Cette approche nécessite une analyse rigoureuse de l'effet de levier.
L'assurance-vie transforme la fiscalité du placement en différant l'imposition des revenus pendant la phase d'épargne. Le démembrement de propriété permet d’acquérir la nue-propriété en renonçant temporairement à l'usufruit des revenus, moyennant une décote sur le prix d’achat mais en contrepartie d’une illiquidité accrue.
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Les critères de performances d'une SCPI
L'analyse de la performance historique
Pour juger de la performance d'une SCPI, un certain nombre de critères peuvent être utilisés, certains étant communs avec les titres financiers, d'autres plus spécifiques aux fonds immobiliers non cotés. Il est toujours intéressant de regarder le comportement historique d'une SCPI sur une période homogène à son horizon de placement : une dizaine d'années si l'historique de la SCPI le permet.
À ce titre, il est possible d’observer l'historique des dividendes d'une SCPI pour se faire une idée de leur régularité ainsi que de leur éventuelle croissance ou décroissance au cours du temps.
Attention toutefois : les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des rendements futurs.
Le taux de rendement interne et la revalorisation des parts
Une autre façon de regarder les dividendes historiques est de les comparer aux valeurs de parts en vigueur au moment de leur détachement, ce qui forme la rentabilité historique distribuée (dividendes sur valeur de marché). Un autre critère de performance historique est l'évolution de la valeur de part : certaines SCPI ont tendance à se revaloriser régulièrement et créent de cette façon une performance non négligeable au cours du temps.
L'interprétation prudente des performances passées et prévisionnelles
Que ce soit en termes de dividendes ou de revalorisation, il faut garder à l'esprit que les performances passées ne présument en aucun cas des performances à venir. Il faudra donc compléter l'analyse historique des performances d'une SCPI par d'autres critères donnant des indices sur la qualité actuelle du véhicule et sa propension à produire de la performance sur les trimestres ou années qui viennent. En cela, le taux de distribution prévisionnel est un indicateur précieux communiqué par la société de gestion : il permet de mesurer le niveau de rémunération des parts d'une SCPI au moment de la souscription, et ce pour l'année en cours.
Considérés sur une période historique ou en prévisionnel, des taux de distribution élevés pour une SCPI doivent néanmoins être considérés avec une certaine circonspection. En effet, ils peuvent aussi refléter un risque particulier comme une moindre mutualisation du patrimoine, un risque de carence locative plus important ou bien encore une décote spécifique sur le prix de la part pour une SCPI à capital fixe tributaire de la liquidité de son marché secondaire.
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Les indicateurs financiers clés pour évaluer une SCPI
La capitalisation, quels sont ses avantages et ses inconvénients
La capitalisation d'une SCPI est un élément important à considérer lorsque l'épargnant effectue son choix de placement. Une SCPI disposant d'une trop faible capitalisation aura un patrimoine faiblement diversifié et donc un risque plus important de ne pas délivrer le rendement prévisionnel, risque jouant à la hausse comme à la baisse.
Une faible capitalisation peut aussi parfois être un handicap pour collecter des capitaux auprès de nouveaux associés. C'est pour cette raison que certaines SCPI nouvellement créées octroient des conditions de souscription dérogatoires pendant les premières semaines ou les premiers mois de commercialisation (prix réduit, délai de jouissance raccourci, délai de conservation minimum...) car cela permet généralement de booster la collecte.
Les SCPI de grande taille bénéficient d'économies d'échelle dans la gestion et peuvent accéder à des actifs de plus grande envergure. Cependant, leur taille peut parfois limiter leur agilité et leur capacité à saisir certaines opportunités de marché.
Le rendement, une donnée cruciale à analyser
La rentabilité générée par ce placement immobilier collectif provient principalement des revenus locatifs redistribués aux investisseurs, appelés associés. Elle s'exprime généralement par le taux de distribution, qui représente le rapport entre les dividendes bruts versés sur une année et le prix de la part au 1er janvier de la même année.
Le rendement d'une SCPI doit être apprécié dans la durée, et en fonction du cycle immobilier propre à chaque typologie d'actifs : bureaux, commerces, logistique, résidentiel, etc. L'analyse comparative avec d'autres placements immobiliers et financiers permet de situer la performance dans son contexte de marché.
Le taux d'occupation financier (TOF)
Le taux d'occupation financier (TOF) est un indicateur de la qualité de gestion locative d'une SCPI. Un gérant qui saura conserver un taux d'occupation financier élevé sera bien souvent celui qui aura de bonnes relations avec ses locataires, les accompagnant en cas de difficultés passagères (comme sur les actifs de commerces pendant la crise sanitaire) et parvenant à les fidéliser dans la durée. Pour autant cela ne garantit pas les flux locatifs.
Le taux d'occupation financier reflète aussi la qualité du patrimoine d'une SCPI : des actifs positionnés sur un marché avec une demande locative forte subiront probablement moins de carence locative que ceux situés dans des zones secondaires peu prisées des utilisateurs.
Un TOF supérieur à 90% témoigne généralement d'une gestion locative efficace et d'un patrimoine aligné avec les demandes du marché. Les variations temporaires de cet indicateur doivent être analysées en fonction du contexte de marché et des stratégies d'arbitrage ou de travaux de la société de gestion.
Les liquidités d'une SCPI et son niveau d'endettement
En général, les SCPI sont des véhicules peu endettés comparés aux foncières cotées, ce qui contribue à leur robustesse sur longue période. En effet, la philosophie de ces fonds immobiliers non cotés est de distribuer à leurs associés des revenus réguliers issus des loyers perçus sur les actifs en portefeuille, sans chercher à booster le rendement avec l'effet de levier.
Certaines SCPI extériorisent néanmoins des ratios d'endettement qui peuvent parfois dépasser 20%. En période de remontée des taux d'intérêt et de plus grande sélectivité des banques prêteuses, il est important de choisir des fonds qui ne sont pas trop endettés.
Les SCPI récemment créées peuvent parfois jouer temporairement sur leur ratio d'endettement pour sécuriser des actifs en amont de la collecte, avec pour stratégie que leur capacité de développement commercial leur permettra de rembourser rapidement ce type de facilités de caisse.
Les frais d'une SCPI : comprendre leur impact réel
Comme tout produit d'investissement, la SCPI supporte des frais qui doivent être connus, compris et comparés car ils impactent la potentielle rentabilité nette. Les principales catégories de frais se distinguent par leur nature et leur moment d'application.
Les frais de souscription ou d'entrée représentent généralement entre 8% et 12% du montant investi. Ils sont prélevés une seule fois lors de l'acquisition des parts et réduisent directement le capital investi. Cette commission rémunère la commercialisation et les frais d'établissement du dossier.
Les frais de gestion annuels s'élèvent habituellement entre 10% et 15% des loyers collectés. Ils couvrent la gestion du patrimoine immobilier, la gestion locative, les frais administratifs et la rémunération de la société de gestion. Ces frais sont prélevés avant distribution des revenus aux associés.
| Type de frais | Pourcentage moyen | Impact sur la rentabilité |
| Frais de souscription | ||
| Frais de gestion | 10% à 15% des loyers | Réduction des revenus distribués |
| Frais d'arbitrage | 0,5% à 2% | Ponctuel sur les cessions |
L'évaluation de ces frais doit tenir compte de la qualité de gestion fournie en contrepartie. Une société de gestion performante pourra justifier des frais plus élevés si elle a démontré sa capacité à générer des revenus réguliers supérieurs au marché, et à maintenir la valeur du patrimoine.
Notre sélection de SCPI
La composition du portefeuille
La typologie des actifs et leur implantation géographique
La composition du portefeuille immobilier est un élément essentiel pour bien choisir sa SCPI. L'épargnant doit en particulier s'intéresser à la typologie d'immobilier détenu ainsi qu'à sa localisation géographique. Certaines SCPI vont se spécialiser sur une typologie d'immobilier en particulier (logistique, actifs commerciaux ou immobilier de santé et d'éducation), d'autres jouant au contraire la carte de la diversification. Le même phénomène peut être observé sur l'implantation géographique.
La diversification sectorielle protège contre les cycles économiques spécifiques à chaque segment immobilier. Une SCPI équilibrée combine différents types d'actifs selon des proportions adaptées aux conditions de marché et aux perspectives sectorielles.
La diversification locative et la granularité du patrimoine
Au-delà des différences de stratégies immobilières, la règle d'or pour une SCPI demeure la mutualisation du risque locatif : la taille unitaire des actifs doit être dimensionnée par le gérant en fonction de la capitalisation de la SCPI pour obtenir une granularité assez fine du patrimoine sous gestion.
Pour l'épargnant, il sera ainsi pertinent de regarder le poids des cinq ou dix principaux locataires dans le portefeuille de la SCPI, information qui est disponible dans le rapport annuel du fonds.
Une concentration excessive sur quelques locataires majeurs expose aux risques de défaillance ponctuelle ou à une vacance locative significative à l’échelle du portefeuille. L'idéal consiste à limiter l'exposition à un seul locataire à moins de 10% du patrimoine total, conduisant ainsi à une meilleure résilience en cas de difficultés sectorielles ou individuelles.
Faut-il prendre en compte la zone géographique ?
De plus en plus de SCPI s'intéressent aux marchés immobiliers situés en dehors de nos frontières. Cela permet d'accroître la diversification des patrimoines immobiliers sous gestion. En effet, les cycles immobiliers sont décalés selon les pays européens et cela contribue en général à gommer une partie de la volatilité des fonds immobiliers.
Pendant l'épidémie de Covid-19 et en fonction des périodes de confinement qui ont été décidées par chaque pays, des différences substantielles de risques locatifs ont été observées entre les différentes zones géographiques sur le secteur de l'immobilier commercial.
L'investissement européen présente des avantages en termes de diversification mais implique parfois des risques de change pour les actifs situés hors zone euro. Les SCPI européennes permettent de capter la croissance de zones dynamiques.
La répartition géographique optimale dépend des convictions de marché et du profil de risque de l'investisseur. Une exposition de 20% à 40% aux marchés européens peut améliorer la diversification.
Nos clients parlent de nous
L'analyse du patrimoine de la SCPI
Consulter l'inventaire des immeubles en portefeuille
Dans le cadre du processus de sélection d'une SCPI, il va être incontournable dans un second temps (après avoir correctement analysé les différents ratios financiers et leurs historiques) de se pencher sur l'inventaire des immeubles en portefeuille, disponible dans le rapport annuel de la SCPI.
Cette analyse permet de vérifier la cohérence entre la stratégie annoncée et les investissements réellement effectués. L'examen détaillé révèle la qualité des arbitrages et la capacité de la société de gestion à identifier les bonnes opportunités.
Évaluer la qualité des actifs immobiliers
Il s'agit alors de juger la qualité de chaque actif : positionnement géographique exact avec photos de l'environnement urbain immédiat, qualité du bâti, état (avant et/ou après travaux), type d'occupation locative (mono ou multi-locataires), éventuellement le type de bail si l'information est disponible, ainsi que le niveau de loyer par rapport au marché, etc.
L'analyse porte également sur les perspectives d'évolution de chaque zone géographique, l'accessibilité des biens, leur conformité aux normes environnementales et leur adaptabilité aux évolutions d'usage.
Suivre les nouvelles acquisitions
Pour chaque nouvelle acquisition opérée par la SCPI, la société de gestion communique en général ces informations par le biais du bulletin trimestriel d'information, ce qui évite d'attendre la publication du prochain rapport annuel.
Le suivi des acquisitions permet d'apprécier la stratégie en temps réel et de vérifier la cohérence avec les orientations annoncées. La fréquence et la taille des opérations renseignent sur la dynamique de développement du patrimoine.
Prendre en compte les locaux vacants
Il faut également porter une attention particulière aux locaux vides : sont-ils en cours de commercialisation, en cours d'arbitrage, en travaux ? Cette information révèle la stratégie de gestion locative et les perspectives de remise sur le marché.
Analyser les provisions comptables
Dans le cadre de la politique de gestion de la SCPI, l'épargnant doit aussi s'intéresser aux différentes provisions passées dans les comptes du fonds : provision pour gros travaux d'entretien, report à nouveau de résultats non distribués, plus-values réalisées sur cessions d'immeubles, etc.
Ces provisions témoignent de la prudence de gestion et de la capacité à anticiper les besoins d'investissement futurs. Un niveau de provisions adapté contribue à la pérennité du patrimoine et à la régularité des distributions.
Le marché des parts
Le volume d'échanges et la collecte de capitaux
Le marché des parts d'une SCPI est un élément clé pour estimer sa liquidité en cas de revente. Plus le volume des échanges annuels de parts est important, plus cela signifie que la collecte est en adéquation avec les demandes de retraits d'associés. En effet, pour la plupart des SCPI à capital variable, le principal moyen de revendre ses parts est d'exercer un retrait compensé par de nouvelles souscriptions. Au-delà, certaines SCPI proposent un fonds de remboursement piloté par la société de gestion qui permet d'accroître encore la liquidité proposée aux associés vendeurs.
L'état de la revente et les parts en attente
Pour un épargnant qui souhaite souscrire dans une SCPI, il est conseillé d’observer le marché de la revente des parts. Par exemple, une SCPI où une longue file d'attente de vendeurs de parts s'est constituée au fil des trimestres avec en face, une maigre collecte qui n'absorbe qu'une fraction des demandes de retrait, est dans une situation difficile. Le nombre de parts en attente de cession ainsi que le volume de parts cédées sur un trimestre (données publiées dans le bulletin trimestriel d'information) peuvent donner une idée de l’attractivité du fonds auprès des investisseurs.
Quoi qu’il arrive, la SCPI est un investissement peu liquide et la revente des parts n’est pas garantie.
L'écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution
Une autre information importante concerne le prix de part proposé aux souscripteurs en comparaison de la valeur de reconstitution par part de la SCPI. Cela permet de mesurer l'adéquation entre la valeur du patrimoine immobilier et le prix de souscription au moment de l'investissement.
Un écart significatif peut révéler une surcote ou une décote temporaire, influençant la performance initiale de l'investissement. Cette analyse aide à identifier les moments opportuns pour investir selon les conditions de marché.
Toutefois, un écart de valorisation entre ces deux chiffres n’est pas systématiquement synonyme d’une revalorisation du prix de part à court terme.
Investir en 3 étapes
Création de votre profil
Le parcours digital Primaliance est un outil conçu pour faciliter votre souscription en épargne immobilière, et notamment en SCPI avec l'une des offres les plus larges du marché - plus de 100 SCPI référencées.
Un conseiller dédié
Nos experts restent à vos côtés tout au long de votre souscription. Toute souscription nécessitera la validation par un conseiller en gestion de patrimoine qui s'assurera que votre investissement correspond à vos objectifs et votre profil investisseur.
Validation et signature
Souscrivez à vos supports en épargne immobilière en ligne, télécharger et signer électroniquement les documents nécessaires et retrouver vos informations.
La fiscalité des SCPI, ce que vous devez absolument savoir
La fiscalité des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est un point clé à comprendre avant d'investir, car elle impacte directement la rentabilité nette potentielle de votre placement.
En détention directe, les dividendes des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Cette fiscalité peut s'avérer lourde pour les contribuables fortement imposés.
L'assurance-vie modifie cette donne en différant l'imposition pendant la phase d'épargne. Les rachats bénéficient de la fiscalité allégée de l'assurance-vie au bout de 8 ans, avec des abattements sur la part des gains.
Le démembrement de propriété permet de bénéficier d’une décote pouvant aller de 10 à 45 % selon la durée du démembrement. Le nu-propriétaire ne subit aucune fiscalité pendant cette période, ne percevant pas de revenus, ni n’étant assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière sur cet investissement.
Les sociétés de gestion, attention à votre choix
L'expérience de la société et l'historique de gestion
L'historique de la société en matière de gestion de SCPI est un aspect important si l'on souhaite réduire les risques d'investissement, sans pour autant éliminer d'office les nouvelles sociétés de gestion En effet, ce sont fréquemment des équipes de gérants aguerris qui prennent leur indépendance de sociétés de gestion établies pour fonder leur propre structure. L’expérience de la société de gestion ne peut pour autant valoir garantie de performance.
L'organisation interne et la stratégie d'acquisition
Un autre aspect à examiner est le niveau d'intégration des différents métiers de l'immobilier au sein de la société de gestion : investissement, property management, gestionnaires travaux, etc. Et bien sûr de la stabilité de l'équipe de gestion.
La transparence de la communication, la qualité des rapports aux associés et la réactivité face aux évolutions de marché constituent des indicateurs de la qualité de gestion. Une société qui communique régulièrement et de manière détaillée témoigne de son professionnalisme et de sa volonté de transparence.
Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent en rien de celles futures.
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