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Investir dans une SCPI européenne représente une opportunité de diversification patrimoniale attractive, mais la fiscalité applicable demeure souvent méconnue des épargnants français. Entre avantages fiscaux parfois substantiels et obligations déclaratives spécifiques et contraignantes, comprendre les mécanismes d'imposition des revenus fonciers européens s'avère indispensable pour analyser le rendement net de votre placement. 

Ce guide détaillé vous accompagne dans la compréhension de la fiscalité d'une SCPI européenne.

La SCPI est un investissement immobilier long terme impliquant un risque de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis, ni la revente des parts. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle et de la législation, susceptible d'évoluer.

 

Comment fonctionnent les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ? Quels sont les risques et les avantages ? Comment investir ? 

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En 2024, le taux de distribution moyen du marché des SCPI s'établit à 4,72% (source : ASPIM).

Le fonctionnement des SCPI est régi par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui s'assure de la bonne information des investisseurs et définit les règles auxquelles sont soumises les sociétés de gestion : marché des parts, investissements immobiliers et arbitrages, agréments, etc.

Il n'est pas nécessaire d'être un expert financier pour épargner correctement. En effet, les placements SCPI peuvent être une solution d'investissement qui répond à vos objectifs et s'adapte à votre rapport au risque encouru.

Investir en SCPI permet de diversifier son épargne avec des actifs immobiliers reconnus pour leur stabilité, une prise de risque limité et un rendement. Accessible au comptant à partir de quelques milliers d'euros, à crédit ou en unités de compte sur l'assurance-vie, l'acquisition de parts de SCPI démocratise l'accès  la pierre et s'adresse à un large éventail d'épargnants.

Selon le code monétaire et financier (article L214-50), la SCPI se définit comme un véhicule ayant pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. La SCPI peut procéder à des travaux d'amélioration, mais les ressources affectées aux travaux d'agrandissement et de reconstruction sont limitées.

La cession des immeubles est possible, sous réserve qu'elle ne présente pas un caractère habituel et de respecter une durée de détention minimale de 6 ans. La SCPI est donc un placement immobilier de long terme dont l'objectif consiste à distribuer un revenu régulier à ses associés.

Il existe deux types d'OPCI : les SPPICAV – des OPCVM immobiliers qui présentent un objectif mixte plus value et rendement – et des FPI que l'on peut souscrire à crédit et qui visent principalement la distribution d'un revenu régulier.

En résumé :

• Principe : Investissement dans des immeubles résidentiels anciens en en vue de leur réhabilitation ;
• Avantage fiscal : Objectif de réduction d’impôts d’environ 18% du montant investi net des frais de collecte ;
• Durée du placement : 15 ans ou plus ;
• Minimum d’investissement : 5.000 euros ;
• Risques : Pas de garantie sur le revenu potentiellement distribué, la valeur du capital, la liquidité des parts.

En résumé :

• Principe : Investissement dans les SCPI de logements neufs ou rénovés ;
• Avantage fiscal : Réduction d’impôts correspondant à 12%, 18% ou 21% de l’investissement ;
• Durée du placement : 15 ans ou plus ;
• Minimum d’investissement : 5.000 euros ;
• Risques : Pas de garantie sur le revenu potentiellement distribué, la valeur du capital ou la liquidité des parts.

En résumé :

• Principe : Investissement dans des logements anciens à rénover ;
• Avantage fiscal : Réduction d’impôts correspondant à 22% ou 30% des dépenses de travaux ;
• Durée du placement : 16 ans ou plus ;
• Minimum d’investissement : 5.000 euros ;
• Risques : Pas de garantie sur le revenu potentiellement distribué, la valeur du capital et la liquidité des parts.

Il existe deux types d'OPCI : les SPPICAV, des OPCVM immobiliers qui bénéficient de la fiscalité des produits financiers et les FPI qui – comme les SCPI – restent soumis à la fiscalité des revenus fonciers.