Avis SCPI : Les SCPI sont-elles un bon placement en 2026 ?

Les avantages de l'investissement en SCPI :

• un rendement potentiellement attractif ;
• rendre l'immobilier accessible au plus grand nombre ;
• la mutualisation des risques ;
• la possibilité de poursuivre des objectifs différents (obtenir un potentiel revenu régulier, défiscaliser, faire une plus-value...).

Les inconvénients de l'investissement en SCPI : 

• un manque de liquidité ;
• les frais de gestion parfois élevés ;
• l'absence de garantie du capital et de revenus ;
• le risque de devise (si la SCPI investit hors zone euro).

Avant de déterminer si les SCPI sont un bon placement, il est important de savoir ce qu'est une société civile de placement immobilier. L'objectif de la SCPI est de permettre à l'épargnant d'acquérir des parts dans un portefeuille immobilier, à travers une société spécialisée. 

Cette société peut avoir principalement l'un de ces 3 objectifs :

1. Générer des loyers réguliers, dans le cas de la SCPI de rendement.
2. La réduction d'impôt, en ciblant les dispositifs de défiscalisation (SCPI Denormandie, SCPI Malraux, SCPI Girardin...), dans le cas de la SCPI fiscale.
3. L'augmentation du capital investi lors de la revente, dans le cas de la SCPI de plus-value. 

Quel que soit l'objectif poursuivi, les avantages et inconvénients de l'investissement en SCPI sont à prendre en compte. 

Avantages de l'investissement en SCPI

Rendement potentiellement élevé

Les SCPI ont enregistré un taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025. Ce chiffre est en hausse par rapport à 2024 (4,72 %) et donne une idée du niveau de revenus auquel un investissement aurait pu prétendre sur la période passée (sans constituer une garantie pour l’avenir). (source ASPIM)

Cela étant, pour mieux apprécier la performance d'un placement en SCPI, il est recommandé d’examiner en parallèle le taux de rendement interne (TRI). Cet indicateur mesure la performance annualisée d’un investissement en tenant compte de l’ensemble des flux financiers sur une période donnée : 

• le prix d'achat des parts (frais inclus);
• les revenus perçus chaque année ;
• le prix de revente final ou la valeur estimée des parts.

Autrement dit, le TRI répond à la question : « Quelle a été la rentabilité moyenne annuelle de mon placement sur 10 ou 15 ans, revenus et revente inclus ? » Il permet également de lisser l’impact des frais de souscription et des cycles immobiliers.

Sur 10 ans, les SCPI ont historiquement affiché un TRI moyen supérieur à 4 %, une donnée qui permet d’apprécier la performance passée sur le long terme (mais là encore, sans constituer une garantie pour l’avenir).

Diversification

Les SCPI permettent de mutualiser les risques en investissant dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. La société investit ainsi dans différentes villes, voire différents pays, et dans différents secteurs d'activité (résidentiel, commerces, services, santé...). Les risques de perte liés à une moins-value lors de la revente, à la vacance locative et aux loyers impayés sont ainsi dilués.

Accessibilité

L'investissement en SCPI est plus accessible que l'achat direct d'un bien immobilier. En effet, le ticket d'entrée dans une SCPI démarre à 200€. 

Gestion déléguée

Investir dans des parts de SCPI offre un avantage : la possibilité de déléguer entièrement la gestion du placement à une société agréée. Cette dernière s'occupe de l’ensemble des opérations : 

• sélection et acquisition des biens immobiliers ;
• arbitrages éventuels ;
• suivi des locataires ;
• entretien des actifs ;
• perception des loyers, etc.

Ces potentiels revenus sont ensuite redistribués aux associés, le plus souvent chaque trimestre (voire chaque mois pour certaines SCPI), après déduction des frais de gestion.

À la différence d’un investissement locatif en direct, l’investisseur n’a donc pas à se soucier de la recherche de locataires, des risques d’impayés ou de vacances locatives, ni des contraintes légales liées à la location (diagnostics, mises aux normes, obligations fiscales, etc.).

En revanche, cette gestion déléguée dans le cadre des SCPI s’accompagne de frais de souscription et de gestion, qui rémunèrent l’expertise et les services de la société de gestion. Ces coûts doivent être pris en compte dans la rentabilité globale du placement, comme les frais de notaire, de travaux ou de gestion le seraient dans un investissement immobilier classique.

Inconvénients des SCPI

Risque de perte en capital

Le capital investi dans une SCPI n’est jamais garanti. La valeur des parts peut, en effet, évoluer à la hausse comme à la baisse selon plusieurs facteurs (évolution du marché immobilier, décisions de gestion prises par la société de gestion, etc.). En cas de baisse des prix de l’immobilier, par exemple, la valeur de revente des parts peut donc être inférieure à leur prix d’achat initial, ce qui peut entraîner une perte en capital. 

Risque de marché immobilier 

Le marché immobilier est un marché cyclique. Cela signifie qu'il connaît des fluctuations liées à l’économie, aux taux d’intérêt, à l’offre et à la demande. Ces dernières peuvent avoir un impact sur les SCPI à différents niveaux.

• Première conséquence, la valeur des biens détenus par la SCPI peut diminuer si les prix de l’immobilier baissent. Cela peut alors entraîner une baisse de la valeur des parts.
• Seconde conséquence, l’attractivité des immeubles, qui a une importance sur leur taux d’occupation. S’ils sont plus difficiles à louer, les loyers perçus peuvent être moins élevés, ce qui peut réduire les revenus distribués aux porteurs de parts.

Ces risques font partie intégrante de tout investissement immobilier. C’est pourquoi les SCPI s’envisagent sur le long terme, pour laisser le temps d’amortir les cycles du marché.

Risque de liquidité

Le risque de liquidité en SCPI correspond à la difficulté potentielle de revendre ses parts rapidement. Contrairement aux actions ou aux obligations qui s’échangent sur des marchés organisés, les parts de SCPI ne sont pas cotées. Leur revente dépend de la rencontre entre l’offre et la demande.

Dans le cas d’une SCPI à capital variable, la société de gestion peut émettre ou racheter des parts en fonction des demandes de souscription ou de retrait. Dans une SCPI à capital fixe, en revanche, la cession se fait sur un marché secondaire, organisé par la société de gestion, où les parts sont échangées entre investisseurs lorsqu’un acheteur se manifeste.

En période de baisse du marché immobilier, cette revente peut prendre plusieurs semaines ou plusieurs mois si les acquéreurs se font rares. Un investisseur ayant besoin de récupérer ses fonds rapidement s’expose donc au risque de devoir patienter avant de trouver un acquéreur, voire de ne pas pouvoir céder ses parts.

Frais de souscription et de gestion

Comme tout investissement immobilier, les SCPI supportent des frais qui viennent mécaniquement impacter la rentabilité globale du placement. Il existe notamment :

• Les frais de souscription, généralement compris entre 8 % et 12 % du montant investi. Ces frais couvrent notamment les coûts liés à l’acquisition des biens immobiliers et à la commercialisation des parts. Ils sont prélevés dès l’entrée dans la SCPI et doivent être pris en compte dans l’horizon de placement, qui doit rester de long terme pour amortir leur poids.
• Les frais de gestion annuels, qui rémunèrent la société de gestion pour l’administration du patrimoine (entretien, gestion locative, recherche de locataires, etc.). Ils représentent en moyenne environ 10 % des loyers perçus.

Notez que le taux de distribution communiqué par les sociétés de gestion est exprimé net de ces frais (souscription et gestion), mais brut de fiscalité, ce qui permet de comparer plus facilement les SCPI entre elles. Par ailleurs, certaines SCPI récentes ont opté pour des modèles sans frais de souscription, mais elles privilégient souvent des frais de gestion plus élevés ou un partage des frais sur la durée.

Fiscalité

La fiscalité applicable aux revenus et aux gains issus d’un investissement en SCPI dépend à la fois de la situation de l'investisseur et de la nature des revenus perçus. 

Les revenus fonciers

Les revenus distribués par une SCPI sont, pour un investisseur particulier, imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont donc soumis :

• au barème progressif de l'impôt sur le revenu ;
• aux prélèvements sociaux, au taux en vigueur de 17,2%. 

Si la SCPI détient des biens situés à l’étranger, les revenus correspondants peuvent être soumis à une fiscalité différente, selon les conventions fiscales passées entre la France et le pays concerné.

Les plus-values

En cas de cession de parts de SCPI ou de vente d’un actif immobilier par la société de gestion, l’investisseur peut être soumis à la fiscalité des plus-values immobilières (si une plus-value est générée).

Le taux global est de 19 % d’impôt auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Il existe, toutefois, un abattement progressif pour durée de détention qui permet une exonération totale :

• d'impôt sur la plus-value après 22 ans ;
• et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Risque de devise

Certaines SCPI choisissent d’investir dans des biens immobiliers situés à l’étranger pour diversifier leur portefeuille et saisir des opportunités sur d’autres marchés. Dans ce cas, les revenus locatifs perçus et/ou la valeur des biens peuvent être libellés dans une devise étrangère, différente de l’euro.

Cela expose l’investisseur au risque de change. Si la monnaie du pays d’investissement perd de la valeur par rapport à l’euro (dépréciation), les loyers encaissés ou le prix de revente des actifs vaudront moins une fois convertis en euros. À l’inverse, si cette monnaie gagne en valeur (appréciation), le montant converti en euros peut augmenter.
Ce risque ne concerne donc que les SCPI investissant hors de la zone euro, mais il doit être pris en compte dans l’évaluation globale de la performance du placement.

Les avis clients sur les SCPI

Les particuliers qui privilégient l'investissement en SCPI apprécient la simplicité de gestion, notamment de ne pas avoir à s'occuper des relations avec des locataires et de pouvoir facilement diversifier leur patrimoine. Les investisseurs recherchent la possibilité d'obtenir des revenus réguliers bien qu’ils ne soient pas garantis. Nombre d'entre eux utilisent d'ailleurs ce placement, en vue d'augmenter le montant de leur retraite. 

Certains investisseurs restent toutefois attentifs aux points clés, comme le niveau des frais de gestion, la liquidité limitée en cas de revente, ou encore la sensibilité des SCPI à l’évolution du marché immobilier.

Ces risques sont cependant dilués par la diversification. La majorité des SCPI investissent aujourd’hui sur plusieurs types d’actifs (bureaux, santé, logistique, etc.) et dans différentes zones géographiques, ce qui leur permet de mieux résister aux variations d’un seul segment de marché. Les SCPI spécialisées, concentrées sur un secteur unique, peuvent quant à elles être plus exposées aux cycles immobiliers.

Notre avis d'experts sur l'investissement en SCPI

Les SCPI constituent un outil accessible pour diversifier son patrimoine et investir indirectement dans l’immobilier sans avoir à gérer directement des biens locatifs. Elles permettent aux épargnants de percevoir des revenus potentiels réguliers, tout en visant la valorisation possible de leurs parts dans le temps.

Les experts Primaliance rappellent, cependant, que les SCPI comportent des risques spécifiques :

• Le capital n’est pas garanti et la valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier et de la gestion.
• Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent varier d’une année à l’autre.
• La liquidité est limitée et la revente peut nécessiter un délai plus ou moins long.

Pour ces raisons, l’investissement en SCPI doit s’inscrire dans une stratégie de diversification patrimoniale et s’envisager sur le long terme. L’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) recommande ainsi une durée de détention minimale de 8 ans, afin de laisser au placement le temps de déployer son potentiel dans différentes phases de marché.

Plusieurs indicateurs sont à prendre en compte dans le choix de la SCPI :

• Le rendement ou taux de distribution (TD). Cet indicateur permet de mesurer les revenus versés par une SCPI. Le TD correspond au rapport entre les revenus distribués au titre d’une année et le prix moyen de souscription d’une part sur cette même année. Il donne une idée du rendement passé de la SCPI (sans constituer une garantie pour l’avenir).  
• Le TRI (taux de rendement interne) mesure le rendement de la SCPI sur une période définie (en général de 5 à 20 ans). Ce TRI tient compte de la valeur des parts la première année, de la valeur de retrait au 31 décembre de l'année n-1 et des revenus distribués pendant la période.
• L'évolution du prix des parts. Une stabilité ou une augmentation prouve une appréciation du capital.
• Le TOF (taux d'occupation financière) mesure la part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers que la SCPI pourrait encaisser si l’ensemble de ses biens étaient loués. Autrement dit, il exprime le rapport entre les loyers réellement encaissés et les loyers potentiels générés par l’ensemble du patrimoine. Un TOF proche de 100 % traduit un taux de vacance faible et une bonne capacité à générer des revenus locatifs. À l’inverse, un TOF plus bas peut signaler des difficultés de location ou une vacance plus importante.
• Le report à nouveau correspond aux revenus non distribués d’une SCPI, mis en réserve par la société de gestion. Il peut être utilisé ultérieurement pour maintenir un niveau de distribution stable, notamment en cas de vacance locative temporaire ou de baisse des revenus encaissés. Un RAN significatif peut refléter une stratégie prudente de la société de gestion, qui préfère constituer une réserve pour faire face aux aléas du marché. Toutefois, certaines SCPI choisissent de ne pas recourir au report à nouveau afin de privilégier une distribution immédiate plus élevée. Ce critère doit donc être analysé en lien avec la stratégie globale de la SCPI et son mode de gestion.
• Les frais de souscription et de gestion. Ces frais, prélevés respectivement à l’entrée et chaque année, rémunèrent la société pour l’acquisition et l’administration du patrimoine. Ils réduisent mécaniquement la performance nette du placement et doivent être pris en compte dans la comparaison entre SCPI. Notez que le taux de distribution publié est toujours net de ces frais, ce qui facilite les comparaisons.
• L'ancienneté et la capitalisation élevée. Une SCPI disposant d’un patrimoine important et d’un historique de gestion long peut offrir davantage de visibilité sur sa stratégie et sa capacité à traverser différents cycles de marché. Cela dit, l’ancienneté ne garantit pas la performance. Certaines SCPI récentes peuvent afficher de bons résultats, tandis que des véhicules plus anciens peuvent parfois voir leur performance ralentir.
• La diversité des biens immobiliers. En effet, investir dans des zones géographiques différentes et dans des actifs différents (immobilier résidentiel, commerces, bureaux...) évite les risques liés à la concentration d'actifs.
• La réputation de la société de gestion.
  
  
   

Investir dans une SCPI en 2026 peut tout à fait intégrer une stratégie de diversification patrimoniale. Le produit permet, en effet, d’accéder à l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, etc.), un marché généralement hors de portée des particuliers en direct. Le tout, en déléguant entièrement la gestion locative à une société spécialisée, contre frais. 

La SCPI permet, en parallèle, de profiter de revenus potentiellement réguliers, issus des loyers versés par les locataires des immeubles détenus. Leur taux de distribution moyen (4,72 % en 2024) reste intéressant (si toutefois il se maintient, ce qui n’est jamais une certitude). 

Cela étant, malgré tous les atouts du placement, il est important de garder en tête que certains secteurs fonctionnent mieux que d’autres (la logistique, par exemple, a été plus porteur que la santé ces dernières années). Il est donc important de toujours penser diversification (sectorielle et géographiques) pour mieux lisser les risques.

Par ailleurs, il est important de garder en tête que les SCPI présentent d’autres contraintes et d’en être conscient avant d’investir : 

• Le capital n'est pas garanti.
• La liquidité est limitée (la revente des parts peut demander du temps).
• La fiscalité peut peser sur le rendement, notamment pour les contribuables fortement imposés. 

En bref, investir dans une SCPI peut rester une pratique intéressante, mais le placement ne doit pas être considéré comme une épargne de précaution, plutôt comme un investissement de long terme. Par ailleurs, elles s’adressent aux épargnants qui souhaitent se constituer progressivement un patrimoine ou compléter leurs revenus à la retraite, tout en acceptant les risques inhérents à ce type de placement.

Le marché des SCPI est vaste et diversifié, avec des stratégies d’investissement qui varient selon les sociétés de gestion : diversification géographique, spécialisation sectorielle, recherche de revenus potentiels ou de plus-value à long terme...

Pour illustrer cette diversité, nous présentons ci-dessous quatre SCPI aux profils très différents.

Attention, il ne s’agit pas d’une recommandation d’investissement personnalisée. Le choix d’une SCPI doit toujours être effectué en fonction de votre profil de risque, de vos objectifs patrimoniaux (revenus complémentaires, constitution d’un capital, transmission…) et de votre horizon d’investissement, généralement long terme.Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

1. La SCPI Comète. Lancée en 2022 par Alderan, Comète investit dans l’immobilier d’entreprise en zone euro, en diversifiant ses actifs (hors résidentiel et logistique). En 2024, elle a enregistré un taux de distribution de 11,18 % et son objectif de TRI sur 10 ans est de 6,5 %. Le prix d’une part est fixé à 250 €, avec un minimum de 20 parts (ticket d’entrée : 5 000 €). Les frais de souscription s’élèvent à 10 %, et les frais de gestion à 13,20 %. Cette SCPI peut convenir à ceux qui souhaitent diversifier leur épargne sur l’immobilier d’entreprise européen, dans une optique de long terme.
2. Créée en 2012, CORUM Origin investit principalement dans l’immobilier tertiaire, d’abord en France puis dans l’ensemble de la zone euro. En 2024, elle a affiché un taux de distribution de 6,05 % et un TRI sur 10 ans de 6,75 % (performances passées, non garanties). Le prix d’une part est fixé à 1 135 €, avec un minimum d’une part à la souscription, ce qui la rend accessible à un large public. Les frais de souscription s’élèvent à 11,96 %, et les frais de gestion à 13,20 %, des niveaux cohérents avec la gestion active et les performances historiques de la SCPI.
3. La SCPI Foncière des Praticiens est une SCPI de Santé gérée par Magellim. Son patrimoine est principalement constitué d'immobilier de santé type cabinets de santé et maisons médicales. En 2024, son taux de distribution était de 5,5% et son TRI sur 5 ans est de 4,68%. Le prix de la part est fixé à 1.100 €, avec possibilité de ne souscrire qu'une part. Les frais de souscription sont de 8% et les frais de gestion de 10,20%. La SCPI Foncière des Praticiens permet aux épargnants de placer leur capital dans une société labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable). Une partie de ses revenus est, en effet, redistribuée à des associations et des fondations.

Les SCPI ainsi présentées en échantillon sont très différentes. L'épargnant doit choisir en fonction de son profil, de ses objectifs et de son horizon de placement (accent mis sur le rendement pour obtenir un revenu régulier ou accent mis sur la plus-value pour obtenir un capital à utiliser pour financer un projet ou à transmettre à ses héritiers, par exemple).

Détenir une SCPI en direct ou via une assurance-vie

Le choix du mode de détention influence fortement la fiscalité et la gestion de votre investissement en SCPI.

En direct

L’épargnant achète directement des parts de SCPI, perçoit les revenus locatifs potentiels. En contrepartie, ces revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et soumis aux prélèvements sociaux (lorsqu’ils proviennent de biens situés en France). Ils sont également susceptibles d’entrer dans l’assiette de l’IFI, sauf en cas d’investissement en démembrement.

Autre point important, les plus-values éventuelles réalisées lors de la revente des parts sont imposées selon le régime des plus-values immobilières, avec abattements progressifs dans le temps, comme expliqué précédemment. 

Via un contrat d'assurance-vie

L’investissement en SCPI peut aussi s’effectuer à travers une unité de compte logée dans une assurance-vie. Dans ce cas, l’épargnant n’achète pas directement les parts, mais accède aux performances de la SCPI via le contrat.

Ce mode de détention offre un cadre fiscal plus avantageux. Après huit ans, les rachats partiels ou totaux bénéficient d’un abattement annuel sur les gains (4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple). De la même manière, les prélèvements sociaux ne sont dus qu’au moment des retraits. Ce mode de détention facilite également la transmission du capital grâce à la fiscalité successorale propre à l’assurance-vie.

En revanche, il présente certaines limites. Le choix des SCPI accessibles dépend du contrat. Les revenus ne sont pas directement perçus mais réinvestis dans l’enveloppe. Enfin, il faut souvent régler des frais supplémentaires propres à l’assurance-vie (de gestion ou d’arbitrage, par exemple).

SCPI en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit

• Les parts dans une SCPI peuvent être détenues en pleine propriété. L'épargnant est propriétaire des parts et touche les dividendes.
• Les parts de la SCPI peuvent également faire l'objet d'un démembrement de propriété. Les droits sont alors séparés entre le droit de toucher les loyers, l'usufruit, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire détient les parts de la SCPI mais sans toucher les revenus correspondants, pendant une période donnée. En contrepartie, le nu-propriétaire bénéficie d'une décote sur le prix d'achat des parts et d'une fiscalité avantageuse. L'épargnant choisissant cette solution doit être vigilant au manque de liquidité de ses parts, pendant la période de démembrement.

Investir dans une SCPI suppose d’adopter une vision de long terme et d’accepter certains risques spécifiques à l’immobilier collectif. Or, ce n’est pas toujours évident pour les épargnants dont les attentes sont parfois influencées par d’autres types de placements ou par l’évolution du marché.

C’est pourquoi il est important, avant d’investir, de bien comprendre la nature du placement. Les SCPI ne sont ni des produits de court terme ni des placements garantis. Leur objectif n’est pas de fournir des performances immédiates, mais de générer un revenu potentiel régulier sur plusieurs années, avec la possibilité d’une revalorisation progressive du capital. Cela étant, comme tout investissement immobilier, elles sont soumises aux cycles économiques : les prix des parts peuvent baisser ou il peut arriver que des parts soient en attente de retrait si le marché secondaire est moins actif. 

Par ailleurs, contrairement à un livret d’épargne ou à une action cotée, les parts de SCPI ne se vendent pas instantanément. Cela ne signifie pas pour autant qu’il est impossible de sortir. Les sociétés de gestion publient chaque trimestre des informations détaillées sur le nombre de parts en attente et les conditions de retrait. Cette transparence permet aux épargnants d’anticiper et de planifier leur stratégie de sortie en connaissance de cause. La revente des parts n’est jamais garantie.

Avant d'investir, il est essentiel : 

• D’avoir une bonne compréhension du fonctionnement des SCPI : savoir comment elles génèrent des revenus potentiels, comment elles sont gérées et dans quel cadre elles évoluent ;
• D’être conscient de leurs risques et de leurs atouts afin d’éviter les mauvaises surprises, de replacer cet investissement par rapport à d’autres supports et de rester lucide sur ses objectifs ;
• De lire les rapports trimestriels car ils offrent une photographie précise de la situation : taux d’occupation, parts en attente, acquisitions ou cessions récentes… autant d’éléments pour suivre l’évolution de votre placement comme le taux de distribution, le TRI ou le TOF, pour mieux évaluer la performance potentielle dans le temps et détecter d’éventuels signaux d’alerte ;
• De suivre les indicateurs clés ; 
• D’échanger avec un conseiller en gestion de patrimoine, car il pourra vous aider à intégrer la SCPI dans une stratégie patrimoniale globale, adaptée à votre profil de risque, votre horizon d’investissement et vos objectifs personnels.