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L'immobilier : une réelle décorrélation avec les actions et les obligations

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L’étude annuelle de l’IEIF qui compare la performance de plusieurs placements (5, 10, 15, 20, 30 et 40 ans) souligne un couple volatilité-rentabilité proche de l'investissement locatif pour les SCPI.

Pour son étude, l’IEIF a analysé les performances de l’immobilier sous toutes ses formes (logement, bureaux, foncières cotées, SCPI) avec d’autres grandes catégories de placements (monétaires, assurance-vie, obligations, actions or).

Parmi les principaux résultats de cette étude, il ressort « dans une approche de la performance par le TRI » que les foncières cotées sont toujours en tête de peloton.
Elles surperforment les autres placements sur la majorité des périodes étudiées. D’après l’IEIF, « la création du statut SIIC en 2002 leur a permis d’adopter une gestion dynamique de leur patrimoine immobilier via une politique d’acquisitions/arbitrages et de diversification active, ainsi que de leur endettement financier en tirant largement partie de la baisse des taux d’intérêt. Si leur performance ont été décevantes (5,3%) en 2016, elle s’explique par l’aversion au risque sur la France. Mais ce phénomène est ponctuel, raison pour laquelle l’IEIF « s’attend à un rebond significatif des performances dès 2017 ».

A l’exception des 5 dernières années, le logement à Paris bat nettement les autres actifs immobiliers pour se placer dans le trio de tête. La baisse de sa performance sur 5 ans vient du tassement des valeurs vénales et de la faible indexation des loyers depuis 2010.  Mais « la remontée des prix actuelle devrait le faire remonter dans la hiérarchie des placements ».

De leurs côtés, les bureaux et les SCPI offrent des performances de plus en proches. En effet, la mise en œuvre d’une gestion dynamique des patrimoines « permet de voir les performances comparées s’améliorer dans les périodes de détention les plus récentes ».

Les véhicules (SIIC ou SCPI) spécialisés en commerces affichent de meilleures performances que ceux spécialisés en bureaux. Cette tendance tient au fait que le segment commercial profite « d’une moindre corrélation à la conjoncture économique, car il est lié à la consommation dont la récurrence est élevée, notamment en France ».

En termes de risque, plusieurs profils se dégagent. Les foncières cotées sont « les plus risquées » en présentant une volatilité très proche pour des performances supérieures aux actions. L’immobilier physique (logements, bureaux) arrive ensuite « à des niveaux de volatilité bien inférieurs ».

Les SCPI offrent un couple risque/rentabilité très attractif en offrant un niveau de volatilité inférieur aux actifs bureaux et logements pour des performances identiques.

Enfin, les placements monétaires et l’assurance-vie se trouvent en queue de peloton avec des niveaux de volatilité réduits… moyennant des « performances de plus en plus faibles ».

La conclusion ? « Sur l'ensemble des périodes étudiées, l'immobilier (dont les SCPI) présente une décorrélation significative avec les actions et les obligations. Il aura ainsi été l'actif le plus diversifiant au sein d'un portefeuille de valeurs.

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