Les frais des SCPI sont-ils trop élevés ?

Le ticket d’entrée est donc cher pour accéder à cette classe d’actifs immobilière. C’est la contrepartie d’un niveau de sécurité juridique élevé et d’un faible risque de perte de valeur sur longue période par rapport à des actifs financiers, sans parler d’un rendement récurrent net de frais pour les SCPI de 4,44% (DVM moyen sur les SCPI en 2017, source IEIF).

Mais après tout, comme l’investissement en immobilier ne s’envisage que sur un horizon temporel très long (au-delà de 10 ans, voire plus de 15 ans), payer 8% de droits de mutation à l’achat finit par être quasiment indolore au bout du compte. Par exemple, l’acheteur d’un appartement parisien il y a 20 ans (T3 1998) payait en moyenne 2 320 €/m2 (source : Chambre des Notaires de Paris), soit 116.000 € pour un appartement de 50 m2. Les droits d’enregistrement payés par l’acheteur se montant à environ 9 280 € (8% de 116 000 €), le coût total de cet appartement était donc il y a 20 ans de 125 280 €. Aujourd’hui, ce même appartement vaut 465 000 € (50 m2 à 9 300 €/m2). Soit une performance nette de 271%. Sans droits d’enregistrement, la performance aurait été de 300%... une différence certes, mais peu significative au regard du chemin parcouru et de la durée !

Pour une SCPI, le niveau des frais de souscription, généralement de 8% à 10%, est proche des frais supportés lors de l’achat d’un bien immobilier en direct. Et la durée d’investissement, elle aussi très longue, tend à rendre peu pertinente leur prise en compte comme critère discriminant lors d’un investissement : les associés de SCPI ne revendent en moyenne leurs parts qu’au bout de 50 ans ! (Le taux de rotation sur le marché secondaire est inférieur à 2% sur l’ensemble des SCPI en 2017, source IEIF). Et 10% de frais d’entrée lissés sur 50 ans représentent seulement 0,20% par an !

Enfin, des frais récurrents sont prélevés au fil de l’eau par la société de gestion pour assurer la gestion locative et les transactions de la SCPI (investissements et arbitrages du patrimoine) : ils sont de l’ordre de 0,6% par an en moyenne, plutôt inférieurs à ceux d’un contrat d’assurance-vie. Rapportés à la performance distribuée par la SCPI, ces frais sont encore plus compétitifs puisqu’ils représentent en général moins de 15% de la distribution nette. Alors que pour l’assurance-vie, qui ne rémunère qu’à 1,80% en moyenne en 2017 (source : ACPR), les frais de contrat représentent en général plus du tiers de la performance nette !