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Les frais des SCPI sont-ils trop élevés ?

Cet article a été écrit par Publiée le :

Les SCPI sont réputées être chères à l’achat en termes de frais de souscription par rapport aux produits d’épargne financière comme les SICAV ou les contrats d’assurance vie. C’est en quelque sorte le prix à payer pour investir dans l’immobilier, ce qu’on appelle les « frais de notaire » sur les biens immobiliers achetés en direct (qui sont pour une large part des droits d’enregistrement perçus par les collectivités locales et l’Etat).

Le ticket d’entrée est donc cher pour accéder à cette classe d’actifs immobilière. C’est la contrepartie d’un niveau de sécurité juridique élevé et d’un faible risque de perte de valeur sur longue période par rapport à des actifs financiers, sans parler d’un rendement récurrent net de frais pour les SCPI de 4,44% (DVM moyen sur les SCPI en 2017, source IEIF).

Mais après tout, comme l’investissement en immobilier ne s’envisage que sur un horizon temporel très long (au-delà de 10 ans, voire plus de 15 ans), payer 8% de droits de mutation à l’achat finit par être quasiment indolore au bout du compte. Par exemple, l’acheteur d’un appartement parisien il y a 20 ans (T3 1998) payait en moyenne 2 320 €/m2 (source : Chambre des Notaires de Paris), soit 116.000 € pour un appartement de 50 m2. Les droits d’enregistrement payés par l’acheteur se montant à environ 9 280 € (8% de 116 000 €), le coût total de cet appartement était donc il y a 20 ans de 125 280 €. Aujourd’hui, ce même appartement vaut 465 000 € (50 m2 à 9 300 €/m2). Soit une performance nette de 271%. Sans droits d’enregistrement, la performance aurait été de 300%... une différence certes, mais peu significative au regard du chemin parcouru et de la durée !

Pour une SCPI, le niveau des frais de souscription, généralement de 8% à 10%, est proche des frais supportés lors de l’achat d’un bien immobilier en direct. Et la durée d’investissement, elle aussi très longue, tend à rendre peu pertinente leur prise en compte comme critère discriminant lors d’un investissement : les associés de SCPI ne revendent en moyenne leurs parts qu’au bout de 50 ans ! (Le taux de rotation sur le marché secondaire est inférieur à 2% sur l’ensemble des SCPI en 2017, source IEIF). Et 10% de frais d’entrée lissés sur 50 ans représentent seulement 0,20% par an !

Enfin, des frais récurrents sont prélevés au fil de l’eau par la société de gestion pour assurer la gestion locative et les transactions de la SCPI (investissements et arbitrages du patrimoine) : ils sont de l’ordre de 0,6% par an en moyenne, plutôt inférieurs à ceux d’un contrat d’assurance-vie. Rapportés à la performance distribuée par la SCPI, ces frais sont encore plus compétitifs puisqu’ils représentent en général moins de 15% de la distribution nette. Alors que pour l’assurance-vie, qui ne rémunère qu’à 1,80% en moyenne en 2017 (source : ACPR), les frais de contrat représentent en général plus du tiers de la performance nette !

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