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La fiscalité des SCPI : leur talon d’Achille ?

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« Une préférence pour le risque face à la rente » : cette petite phrase résume bien la philosophie de la réforme fiscale effective depuis le début de l’année. La conséquence est que l’immobilier est désormais plus taxé que les placements financiers qui bénéficient de la flat tax à 30% et de la fin de l’ISF remplacé par l’IFI.

La SCPI étant un placement immobilier, son régime fiscal est devenu défavorable comparativement à l’épargne en actions, obligations ou livrets bancaires, non parce qu’elle a été augmentée depuis le début de l’année, mais parce que celle de l’épargne financière a été diminuée ! Pour les contribuables fortement imposés, le différentiel de taxation avec la nouvelle flat tax à 30% peut être vraiment significative. Prenons l’exemple d’un épargnant dont la tranche marginale d’imposition est de 45% : avec les prélèvements sociaux de 17,2%, l’imposition globale va grimper à 62,2% sur une SCPI, soit plus du double de sa taxation sur les produits financiers ! Certes, pour un contribuable imposé à une tranche marginale à 14% (soit une majorité des foyers fiscaux imposables), ce différentiel de fiscalité ne joue pas vraiment.

Mais un autre aspect pénalisant pour la SCPI se situe sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui a remplacé l’ISF depuis le 1er janvier, et qui ne s’applique plus sur les placements financiers.

C’est donc avec une forme de « double peine fiscale » que se profile aujourd’hui l’investissement en SCPI, en particulier pour les gros contribuables. Dommage pour un placement qui a rapporté du 4,44% de distribution moyenne en 2017 (source : IEIF), soit plus de 2 fois plus que l’assurance-vie contrat EURO, et presque 6 fois le taux du livret A !

Mais il est important de savoir que la parade existe: il y a trois variantes qui permettent d’investir en SCPI avec une fiscalité adoucie.

La plus classique est l’achat de parts de SCPI en empruntant via un crédit bancaire, ce qui permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus perçus, réduisant d’autant le net taxable, et ce qui diminue aussi l’assiette de l’IFI du montant de l’emprunt.

L’autre variante est de loger les parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie : le rendement obtenu est légèrement diminué, à hauteur des frais de gestion du contrat, mais la fiscalité s’aligne sur celle imbattable de l’assurance-vie !

La dernière variante, plus technique, est l’investissement en nue-propriété (démembrement temporaire de propriété sur des durées pouvant atteindre jusqu’à 15 ans), qui permet de ramener l’imposition globale à 0 pendant la durée du démembrement. Dans cette configuration, l’épargnant renonce certes à percevoir les revenus de la SCPI sur une période qui peut être très longue, mais il l’achète en contrepartie avec une décote très importante, qui peut aller jusqu’à 40%. Au terme de la période de démembrement, comme la décote disparaît mécaniquement, il aura réalisé avec une prise de risque limitée une performance significative, qui plus est nette de toute fiscalité !

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