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La liquidité des SCPI : un risque réel ?

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Année après année, le succès des SCPI ne se dément pas : le marché a tout simplement triplé de taille en 10 ans ! Et pour cause, la SCPI reste probablement un des placements bénéficiant du meilleur ratio rendement / risque depuis maintenant de nombreuses années : TDVM de 4,44% en 2017 (source IEIF) et des prix qui se maintiennent en moyenne sur le marché depuis 2009. Et cela, à un moment où les incertitudes géopolitiques impactent fortement la volatilité des marchés boursiers et où les taux d’intérêt des placements monétaires restent désespérément proches de zéro !

Mais cet eldorado des épargnants a bien sûr ses propres contraintes d’investissement, car il ne faut pas oublier que la pierre papier est avant tout un placement immobilier ! Il est donc important de tenir compte des spécificités de cette classe d’actifs, en premier lieu desquelles le facteur liquidité.

Comme chacun sait, il est plus aisé de revendre une ligne d’actions à la bourse ou de liquider un livret bancaire que de revendre un bien immobilier. Dans le premier cas, il suffit d’instruire la transaction auprès de son banquier et les fonds sont récupérés au bout de quelques jours. Alors que dans le second, il faut tout d’abord procéder à un certain nombre d’audits de sécurité et environnementaux sur le bien que l’on souhaite proposer à la vente, faire valider la surface du bien par un expert agréé, confier un mandat de vente à un agent immobilier le cas échéant, et enfin lorsqu’un acheteur a été ferré démarrer un long parcours du combattant chez le notaire (signature d’une promesse de vente le plus souvent avec clause suspensive sur l’obtention d’un prêt par l’acquéreur, collecte des documents légaux, et signature de l’acte définitif de vente au bout d’une période d’au moins 2 à 3 mois…).

Bien sûr, la pierre papier est autrement plus facile à revendre qu’un bien en direct du point de vue administratif, puisqu’une simple instruction donnée à la société de gestion est suffisante pour matérialiser la vente, nul besoin donc de passer devant le notaire. Mais le problème de la liquidité peut néanmoins se poser, au-delà de cette apparente simplicité administrative : « il convient de rappeler que la société de gestion ne garantit pas la revente des parts » peut-on lire sur le site internet d’une société de gestion. « La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts » met en garde une autre société de gestion.

En l’occurrence, il ne s’agit pas de précautions excessives affichées par des sociétés de gestion soucieuses de bien informer leurs clients, mais tout simplement d’une obligation réglementaire imposée par le régulateur de marché (l’Autorité des Marchés Financiers) aux sociétés de gestion dans le cadre de leur communication aux épargnants.

En effet, la liquidité d’un placement en parts de SCPI n’est jamais garantie : contrairement à un placement financier de type livret bancaire ou fonds commun de placement, la société de gestion n’est pas tenue de rembourser l’associé d’une SCPI si le nombre de vendeurs est durablement supérieur au nombre d’acheteurs. Dans de telles circonstances, les capitaux peuvent rester bloqués pendant une période indéterminée. Certains dispositifs d’aide à la liquidité comme des fonds de remboursement peuvent être mis en place par la société de gestion, mais ils demeurent d’ampleur limitée et ne permettent pas toujours de satisfaire l’intégralité des demandes de rachats.

Il est donc impossible de s’affranchir complètement de ce risque de liquidité sur les SCPI, même s’il y a bien sûr moyen de le limiter considérablement. Pour cela, il est nécessaire de comprendre que ce phénomène d’illiquidité se matérialise lorsque les acheteurs se font rares et qu’un afflux trop important de vendeurs se présente au rachat. La parade consistera donc à investir dans la mesure du possible dans une SCPI ayant une collecte dynamique : typiquement une SCPI gérée par une société de gestion filiale d’un grand réseau bancaire alimentant la SCPI en souscriptions dans toutes les configurations de marché, ou bien alors une SCPI spécialisée sur un marché de niche particulièrement attractif (par exemple l’immobilier européen, ou bien les actifs sociétaux).

Mais l’épargnant peut globalement se rassurer : sur la centaine de SCPI d’immobilier d’entreprise existant aujourd’hui, seule une poignée affiche des parts en attente de cession, et encore s’agit-il à chaque fois d’un nombre extrêmement limité d’investisseurs qui ont souhaité vendre des parts correspondant à un très faible pourcentage de la capitalisation des SCPI concernées. Il ne faut pas en effet oublier que contrairement aux placements financiers, l’investisseur en SCPI est positionné pour le très long terme : le taux de rotation annuel du marché est inférieur à 2%, ce qui induit une durée de détention de plus de 50 ans pour les épargnants !

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