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Covid-19 : la résilience spectaculaire des SCPI par rapport aux foncières cotées

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La période de pandémie et de confinement strict dont l’Europe commence tout juste à sortir aura eu des effets économiques très importants, avec une récession estimée à -11% en France pour 2020, le pire chiffre depuis la seconde guerre mondiale. Sans surprise, les marchés boursiers ont très vite battu en retraite devant une situation sans précédent, les niveaux de volatilité atteignant des sommets que l’on avait oubliés depuis la grande crise financière de 2008.

L’immobilier reste en ces temps troublés une valeur refuge appréciée des investisseurs, car c’est un actif tangible qui ne peut pas faire faillite, contrairement à une société cotée en bourse. Alors que des milliards d’€ partaient en fumée chaque jour sur les marchés financiers, il est tout à fait remarquable de constater que les prix de parts de SCPI n’ont pas bougé d’un iota pendant cette crise.

Certains véhicules ont même augmenté leur prix de part, comme la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine gérée par Amundi Immobilier (+ 2% le 1er mars 2020) ou la SCPI Sélectipierre 2 de Fiducial Gérance (+2,13% le 1er mai 2020). Du côté de la distribution, les grandes SCPI de bureaux ont pour la plupart légèrement ajusté à la baisse leur premier acompte trimestriel sur dividende versé fin avril (en général de moins de 10%), mais certaines parmi les plus patrimoniales comme les SCPI Accimmo Pierre et Accès Valeur Pierre de BNP Paribas REIM, ou Sélectipierre 2 de Fiducial Gérance, n’ont pas modifié leur distribution du 1er trimestre. Sur les SCPI de commerces, l’effet est plus marqué en terme de distribution mais reste cantonné à environ 15% en moyenne.

Autres véhicules d’épargne immobilière finalement assez similaires dans leur principe aux SCPI mais avec plus d’endettement, les foncières cotées en bourse ont par contraste connu un sort beaucoup moins enviable que les SCPI au cours de cette crise sanitaire. Il suffit pour s’en convaincre d’observer trois des principales foncières cotées en bourse, intervenant chacune dans un domaine de l’immobilier tertiaire « core » :

Gecina, foncière de bureaux à Paris et dans l’ouest parisien (82%) et de logements et résidences étudiantes (17%), avec un patrimoine immobilier de 20 milliards € environ

Covivio, foncière de bureaux (58%), d’hôtellerie (16%) et d’immobilier résidentiel (25%), à l’exposition européenne (dont majoritairement France, Allemagne et Italie), avec un patrimoine immobilier de 24 milliards €

Unibail-Rodamco-Westfield (URW), foncière de centres commerciaux (86%), de centres de congrès (5%) et de bureaux (6%), implantée en Europe pour 76% de son patrimoine (dont 34% en France) et aux USA pour les 24% restants, avec une valorisation immobilière du patrimoine de 65 milliards € à fin 2019

Tout d’abord, le cours de ces foncières s’est littéralement effondré en bourse entre le 31/12/2019 et le 31/05/2020, de -28% pour Gecina, -48% pour Covivio et … -66% pour URW ! On est donc très loin de la stabilité de prix, voire de la hausse qu’ont connu les SCPI. Ces foncières cotées se retrouvent ainsi totalement décotées par rapport à la valeur de leurs actifs immobiliers nette de dettes, de respectivement -34% pour Gecina, -50% pour Covivio et… -78% pour URW !

Et du côté de la distribution, les destins de ces foncières auront été finalement assez divergents et pour le moins imprévisibles : alors que les résultats 2019 étaient d’excellente facture pour chacune de ces trois foncières, et que les dividendes prévus au titre de ces résultats avaient été annoncés en début d’année 2020 pour être réglés à l’issue des assemblées générales annuelles de printemps, les distributions finalement décidées seront sensiblement revues à la baisse pour deux d’entre elles (Gecina qui réduit de 10% le solde du dividende 2019, et URW qui supprime carrément le solde, réduisant de facto le dividende 2019 de 50% !). Covivio étant la seule de ces trois foncières à conserver la distribution prévue au titre du résultat de 2019.

En conclusion, il est assez frappant de comparer le track-record particulièrement résilient des SCPI avec le parcours chaotique des foncières cotées en bourse sur ce début d’année marqué par la crise sanitaire du Covid-19, phénomène que l’on avait déjà observé pendant la crise financière de 2008. La cotation en bourse des foncières apporte certes aux épargnants une liquidité plus importante par rapport au système de souscription / retrait des parts de SCPI à capital variable, mais le prix payé par l’investisseur sur les véhicules immobiliers cotés en bourse en terme de volatilité peut malheureusement s’avérer colossal…

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