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Qu’est-ce qu’une SCI ?

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Les SCI (Société Civile Immobilière) ont le vent en poupe. Elles représentent aujourd’hui une vraie alternative aux fonds euros dans les contrats d’assurance-vie grâce à leur faible volatilité et leurs performances élevées. Dans la famille des véhicules d’investissement immobilier, quelle est la différence entre une SCI et une SCPI ? Quels sont les avantages et les inconvénients de cet outil de diversification. Explications.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est un support d’investissement immobilier et financier susceptible d’être composé à la fois d’immobilier en direct, de SCPI, d’OPCI, de foncières cotées, de clubs deals immobiliers, ou encore de liquidités sous forme d’OPCVM monétaires ou de fonds Euros. C’est donc un véhicule d’investissement immobilier à très forte diversification et mutualisés entre plusieurs épargnants. Il est accessible au sein d’un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation et présente un véritable atout de diversification, surtout comme alternative des fonds euros aujourd’hui en souffrance.

Pourquoi les SCI sont-elles accessibles uniquement au sein de contrats d’assurance-vie ou de capitalisation ?

Les SCI sont régies par le Code Civil, aux termes d’actes rédigés sous seing privé. Ces produits ne font donc pas appel public à l’épargne, et ne bénéficient pas de la protection qu’apportent aux épargnants les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). En particulier, les associés d’une SCI peuvent être appelés à couvrir l’intégralité des dettes contractées par la SCI sans limitation de montant, alors que la responsabilité des associés d’une SCPI est limitée à leur part dans le capital social. Pour échapper à ce risque, les SCI de rendement commercialisées par des grandes sociétés de gestion comme Primonial ou La Française ne sont en général pas vendues directement aux épargnants, contrairement aux SCPI, mais logées dans des unités de compte ou à l’actif général de contrats d’assurance vie, à leur tour commercialisés comme des produits d’épargne classiques.

Exemple de la SCI de rendement LF Multimmo

C’est le cas par exemple de la SCI LF Multimmo du groupe La Française, qui est « exclusivement destinée à être détenue par une ou plusieurs compagnies d’assurance régies par le Code des assurances » et qui a pour objet de façon très large :

  • « la constitution et la gestion d’un patrimoine à vocation principalement immobilière et financière pouvant être confiée par mandat à un prestataire de service d’investissement et susceptible d’être composé à la fois d’immeubles, biens, droits immobiliers, valeurs mobilières, titres de sociétés immobilières, instruments financiers ayant un rapport avec l’activité immobilière et, plus particulièrement, de parts de sociétés civiles de placement immobilier, de parts ou d’actions d’organismes de placement collectif immobilier et, à titre accessoire ;
  • La constitution et la gestion d’un portefeuille de valeurs mobilières et d’instruments financiers nécessaire outre la réalisation de l’objet social notamment pour assurer la gestion de la trésorerie courante, de la liquidité et du fonds de remboursement
  • Toutes opérations financières, mobilières ou immobilières et toutes formes d’endettement se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d'en favoriser la réalisation,
  • D’une manière générale toutes opérations et tous investissements qui ne seraient pas contraires aux conditions d’éligibilité en unités de comptes, telles que prévues par le Code des Assurances, entrant dans cet objet social à condition toutefois d’en respecter le caractère civil. »

La Société Multimmo est composée de deux catégories de parts ayant pour dénomination commerciale LF Philosophale 2 et LF UniCimmo.

La politique très large d’investissement d’une SCI de rendement

On voit ainsi que la définition très large de la politique d’investissement d’une SCI de rendement permet dans la pratique de s’affranchir d’un certain nombre de contraintes qu’ont les SCPI et qui sont destinées à protéger l’épargnant d’une prise de risque excessive. En particulier, la SCI pourra investir de façon non négligeable dans des titres financiers ou des OPCVM, voire dans des parts de plusieurs SCPI, alors qu’une SCPI sera pour sa part cantonnée à un investissement immobilier « pur », soit dans des immeubles détenus en direct, en pleine propriété ou en indivision, soit dans des parts de SCI qui par transparence détiennent à leur tour des immeubles en direct.

Quelle est la différence entre une SCI de rendement et des SCPI ?

Les SCI de rendement et les SCPI, même si elles partagent une matrice juridique commune, ne sont donc pas des investissements tout à fait comparables :

  • La SCPI est réellement un véhicule d’épargne « on the shelf », accessible directement et simplement à partir de quelques centaines d’euros d’investissement,
  • alors que la SCI de rendement doit être vue comme la composante d’un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation, dont l’assureur définit les modalités d’accès et de gestion.

La SCI de rendement connaît moins de frais d’entrée (mais plus de frais de gestion), est plus souple et plus liquide, adaptée notamment pour des investissements plus court terme de gestion de trésorerie par exemple mais également moins stable que la SCPI ; La SCI de rendement représente donc un support parfait de diversification de son portefeuille d’investissement, en combinaison avec des SCPI.

 

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