Le spécialiste de l’immobilier d’entreprise Knight Frank s’est penché récemment dans une étude sur les impacts prévisibles de la pandémie de Covid-19 sur l’immobilier de commerce en France. Et les conclusions ne sont pas nécessairement celles que l’on attendait à l’aune des secteurs que les investisseurs ont pu privilégier ces dernières années.
Le premier constat que dresse le broker est que les effets psychologiques de la crise sanitaire actuelle sur les consommateurs vont être profonds et durables. « Dans cette crise plus que dans d’autres, le paramètre psychologique est déterminant, analyse Knight Frank France. Ainsi, à la différence des précédentes récessions, la reprise ne butera pas uniquement sur le pouvoir d’achat, mais sur un sentiment plus ou moins rationnel d’insécurité. Ce dernier influera directement sur la fréquence des visites en magasin, dont la baisse sera parfois compensée, comme nous l’observons depuis quelques jours, par une hausse des paniers moyens. Le facteur psychologique influera également sur les types de magasins que les consommateurs vont plébisciter ou dont ils vont au contraire se détourner. Ceux-ci seront d’autant plus enclins à se déplacer qu’ils auront été rassurés par l’efficacité des mesures mises en place par les enseignes et les bailleurs pour se conformer aux nouvelles règles d’hygiène. L’une des conséquences immédiates du Covid-19 pourrait donc être de creuser l’écart entre les acteurs les plus affaiblis et ceux capables de mobiliser d’importants moyens financiers et humains. »
Le second constat que fait Knight Frank est que les emplacements les plus prisés d’hier ne seront pas forcément ceux de demain. En particulier, les axes « prime » parisiens de la Rive Droite, très dépendants du tourisme haut de gamme en provenance d’Asie et d’Amérique du Nord, et très axés sur le secteur du luxe, vont subir un vrai coup de froid. Un certain nombre de projets d’implantations sont reportés, voire carrément annulés, et il est fort possible que le niveau stratosphérique atteint par les loyers de marché soit amené à être revu à la baisse. La fermeture des Grands Magasins jusqu’au 10 juillet au moins laissera des traces durables sur le secteur Opéra-Madeleine. Par contraste, la Rive Gauche parisienne, moins dépendante du tourisme international, devrait mieux tirer son épingle du jeu.
Les gagnants de cette vaste redistribution des cartes pourraient finalement se révéler être des zones de centre ville non « prime » accueillant des commerces de proximité, en particulier dans le secteur alimentaire, de nouvelles habitudes de consommation ayant été prises pendant le confinement vis-à-vis de ces commerçants de « première nécessité ». Un autre secteur va très probablement tirer son épingle du jeu : celui des retail parks situés en périphérie des villes, accessibles en voiture et positionnés sur des produits low cost, ces emplacements étant mieux à même de résister à la désaffection pour les transports en commun et la perte de pouvoir d’achat qui accompagnera la crise économique post-Covid 19.
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