Qu’est-ce que le label ISR ?
Résultat d’un long processus de maturation, le label « ISR » pour les fonds immobiliers a été finalisé par l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) en juillet 2020 et est effectif depuis le 23 octobre 2020.
Seuls les actifs mobiliers (actions cotées, titres obligataires, OPCVM...) étaient jusqu’à présent éligibles au label ISR. Cependant, la pression des investisseurs était devenue forte depuis quelques années pour aboutir à une labellisation ISR des actifs immobiliers et des fonds de gestion immobilière.
L’ASPIM, l’AFG et PwC ont ainsi mis en place dès 2017 un groupe de réflexion avec l’ensemble des professionnels du secteur, en étroite coordination avec les pouvoirs publics, destiné à dessiner les contours d’une gestion ISR en immobilier et à définir une méthodologie d’analyse et des critères communs à l’ensemble des supports immobiliers, en tenant compte des spécificités de cette classe d’actifs.
Il faut noter que le label ISR est un label public, créé et sponsorisé par le Ministère de l’Economie, des Finances et de la Relance. Un Comité du Label au fonctionnement collégial et indépendant a été mis en place par les pouvoirs publics pour faire vivre le label ISR et homologuer ses évolutions. Il est dirigé par Nicole Notat, ancienne secrétaire générale de la CFDT, et est composé de douze personnalités venant des univers de l’épargne salariale, de la gestion d’actifs et de la distribution de produits d’épargne, ainsi que de la recherche académique.
Le label ISR est attribué aux fonds candidats pour une période de 3 ans renouvelable sur la base du cahier des charges défini par les organisateurs, puis contrôlé via un audit annuel réalisé par deux organismes accrédités par le COFRAC (organisme parapublic qui s’assure de la qualité des labellisateurs), Afnor Certification et EY France. En cas de non respect des critères préalablement définis, les fonds labellisés peuvent perdre leur label.
Le label ISR français est le premier label européen en nombre de fonds labellisés (466 fonds labellisés au 30/06/2020, gérés par 75 sociétés de gestion) et le second en termes d’encours (170 milliards € d’encours labellisés ISR au 30/06/2020) parmi une bonne dizaine de labels européens développés depuis plus de dix ans pour distinguer les produits financiers durables et responsables aux yeux des investisseurs. Le législateur français a d’ailleurs récemment donné un coup de pouce au label ISR puisque dans le cadre de la loi Pacte, les assureurs doivent obligatoirement proposer au moins une UC labellisée ISR depuis cette année.
Quel impact peut avoir la création de ce label ISR sur l’immobilier ?
Sur l’immobilier, le label ISR se traduit par une préoccupation plus concrète et immédiate de respect des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) par rapport aux actifs financiers : il s’agit de l’amélioration du parc existant.
Cette exigence apportée par le label constitue ainsi un levier d’action important en phase de détention des actifs. Les enjeux environnementaux sont généraux et bien connus, que ce soit en terme d’empreinte carbone ou de frugalité énergétique, mais les exigences sociales et de gouvernance sont tout aussi importantes, et doivent tenir compte de la spécificité de chaque catégorie d’actifs immobiliers : commerces, bureaux, résidentiel…
Le label ISR pour les fonds immobiliers est obtenu selon une démarche qui laisse une grande autonomie d’action à chaque société de gestion : l’idée principale est pour chaque fonds de se fixer des objectifs ESG crédibles et ambitieux, et de les atteindre ! Le candidat au label ISR sera jugé sur la mise en place effective des moyens et des outils nécessaires pour analyser la performance ESG des actifs immobiliers, que ce soit en phase d’acquisition ou au cours de leur période de détention. Cette démarche générale engage les locataires, les gestionnaires des immeubles et les prestataires de travaux. Le gestionnaire d’actifs doit ensuite communiquer auprès des investisseurs de façon transparente sur sa stratégie ESG, et surtout sur les résultats obtenus comparativement aux engagements initiaux. Enfin, le gestionnaire doit pouvoir mesurer et suivre dans le temps les impacts positifs de sa stratégie ESG sur la qualité de son parc immobilier.
Quels fonds immobiliers (SCPI, OPCI ou SCI) ont obtenu le label ISR ?
Et les gestionnaires de fonds immobiliers n’ont pas tardé à s’approprier le nouveau label ISR, puisque 6 fonds immobiliers ont à ce jour reçu ce label, selon une annonce faite par Afnor Certification. Il s’agit de quatre SCPI -Neo de Novaxia Investissement, Fair Invest de Norma Capital, PFO2 de Perial AM et LF Grand Paris Patrimoine de La Française REM-, d’un OPCI grand public -Diversipierre de BNP Paribas REIM- et d'une SCI Perial Euro Carbonne de Perial AM.
1 - La SCPI Neo est une SCPI créée par le groupe Novaxia en juin 2019, spécialisée dans la transformation urbaine : développement de nouvelles infrastructures de transports à faible impact environnemental, réhabilitation d’actifs immobiliers délaissés, changements d’usage des bâtiments comme par exemple des actifs de bureaux transformés en logements ou inversement, ou encore développement de modes de travail, de vie et de consommation alternatifs comme le co-working, le co-living, les jardins partagés...
Pour l’obtention du précieux label ISR, la société de gestion Novaxia Investissement a défini 17 critères ventilés en 3 catégories, ainsi que 5 « indicateurs d’impact ». Dans la catégorie « Environnement », 8 critères de notation s’appliquent : performance énergétique, performance environnementale, énergies renouvelables ex-situ, économie de la fonctionnalité, biodiversité, eau-équipements économes, déchets-tri, mobilité douce. Dans la catégorie « Social/Sociétal », 5 critères sont déclinés : proximité des transports en commun, espaces de détente, confort thermique, services in situ, services ex-situ. Enfin, pour la catégorie « Gouvernance », 4 critères d’évaluation ont été retenus : relations locataires, relations prestataires, satisfaction client, résilience au changement climatique. Parmi les 5 indicateurs d’impact, deux sont à retenir plus particulièrement : le respect par les actifs de la SCPI « d’une trajectoire visant une diminution des émissions de CO2e des bâtiments sur les scopes 1 & 2 (liées aux consommation énergétiques) de – 50 % d’ici 2030 par rapport à 2015 », et la recherche systématique d’un niveau de performance énergétique en cas de transformation des bâtiments au niveau « Bâtiment Basse Consommation Energétique Rénovation 2009 » du label « Haute Performance Energétique Rénovation », soit une réduction moyenne de – 40%. « Cette labellisation est une reconnaissance et un gage de confiance dans les produits d’épargne que nous déployons. Obtenir ce label ISR n’est possible que grâce à une stratégie ISR robuste, adossée à une méthodologie de notation, d’accompagnement des actifs immobiliers et de reporting auprès de nos partenaires conseillers en gestion de patrimoine et de nos investisseurs », résume Mathieu Descout, Directeur général de Novaxia Investissement.
2 - La SCPI Fair Invest est également une « jeune » SCPI puisqu’elle a été créée en juillet 2018 par la société de gestion Norma Capital. Elle investit principalement dans des actifs immobiliers tertiaires pouvant héberger des activités socialement utiles : santé, bien-être, petite enfance, éducation, réseaux associatifs, insertion à l’emploi, promotion des énergies renouvelables… Les locataires ayant un lien avec la pétrochimie ou les énergies fossiles en général, la spéculation financière, l’alcool ou le tabac, les jeux de hasard, l’exploitation animale, sont explicitement exclus du périmètre de cette SCPI. L’ADN de cette SCPI la prédestinait donc à être labellisée ISR.
Le président de Norma Capital Faïz Hebbadj se réjouit d’avoir obtenu -parmi les premiers fonds immobiliers qui candidataient- le label de référence pour la SCPI Fair Invest : «nous sommes heureux de faire partie des premiers fonds d’investissement immobiliers à obtenir le label ISR immobilier. L’obtention de ce label récompense des années d’efforts guidés par l’idée que l’homme n’est pas dissociable de son environnement et que l’immobilier a un rôle à jouer pour répondre aux enjeux actuels d’ESG ».
3 - La SCPI PFO2 est depuis sa création en 2009 dédiée au thème « green » sur l’immobilier de bureaux, originellement en France, puis depuis quelques années avec une diversification en Europe. Elle se devait donc d’être une des toutes premières SCPI labellisées ISR. Depuis de nombreuses années en effet, la société de gestion Perial AM applique sur cette SCPI un processus d’audit et de maîtrise des consommations d’eau et d’énergie immeuble par immeuble. La mise en place d’un « bail vert » signé par les locataires garantit une implication constante des occupants à la gestion optimisée des diverses consommations des immeubles pendant leur détention par la SCPI. Il est reconnu qu’une bonne partie des économies d’eau ou d’électricité réalisées sur les actifs tertiaires dépendent du comportement des occupants, et pas seulement des certifications environnementales obtenues à la construction des immeubles, ce que Perial AM a compris très tôt. Aujourd’hui, la SCPI PFO2 revendique une capitalisation de plus de 2,4 milliards €, reflet de son succès auprès des investisseurs.
4 - La SCPI LF Grand Paris Patrimoine, anciennement nommée La Française Pierre, était pour sa part un véhicule historique de la société de gestion La Française REM dédié aux investisseurs institutionnels. Repositionné et renommé en 2018, il a été ouvert au grand public grâce au fractionnement du prix de sa part. Cette SCPI vise aujourd’hui essentiellement les actifs de bureaux dynamisés par le développement du Grand Paris, son niveau de distribution s’est sensiblement redressé depuis 3 ans (+21% entre 2017 et 2019), et c’est une des rares SCPI du marché à avoir augmenté sa distribution en 2020 par rapport à 2019 (+6,5% sur les 3 premiers trimestres de 2020 par rapport aux mêmes périodes de 2019). La capitalisation de la SCPI Grand Paris Patrimoine dépasse aujourd’hui 1 milliard €. Dans le cadre de sa candidature au label ISR, cette SCPI avait publié un rapport annuel ESG spécifique (Environnement Social et Gouvernance) couvrant la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, en supplément du rapport annuel traditionnel de l’année 2019.
5 - L’OPCI BNP Paribas Diversipierre, créé en 2014, est un des plus anciens OPCI grand public du marché et un des plus importants avec une capitalisation de 2,2 milliards € à fin novembre 2020. Il est commercialisé comme la plupart des OPCI essentiellement via l’assurance vie en UC. En 2019, cet OPCI a eu une des meilleures performances du marché avec +8,87% nets dividendes réinvestis. En 2020, l’OPCI BNP Paribas Diversipierre limite la casse des marchés financiers avec une performance globale de -1,62% à fin novembre. Il est investi actuellement à 60% en immobilier physique, 16% en immobilier coté, 12% en obligations foncières et 12% en liquidités. Sur la partie des actifs investis en immobilier physique, la ventilation géographique est à 50% européenne hors France : 20% Allemagne, 19% Italie, 5% Benelux, 3% Portugal et 3% Irlande. En termes sectoriels, la répartition se fait majoritairement sur des actifs de bureaux (72,4% à fin octobre 2020), avec une diversification en commerces (19,8%) et plus marginalement sur des actifs d’hôtellerie (4,4%) et du résidentiel (3,5%).
6 - La SCI Perial Euro Carbonne de Perial AM, 1ère SCI bas carbonne du marché. "Elle intègre une dimension participative en proposant aux investisseurs le choix des projets dits de « compensation carbone » financés par la SCI. Le montant de ces compensations reflètera les émissions de gaz à effet de serre calculées lors d’un bilan carbone annuel, communiqué publiquement." souligne Perial AM.
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