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Un marché des Vefa de bureaux dynamique en Ile-de-France au 1er semestre 2020

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Les investisseurs en immobilier d’entreprise auront finalement été assez actifs au 1er semestre 2020, en particulier sur le secteur des Vefa (ventes en l’état futur d’achèvement). Sans surprise, le 1er trimestre aura enregistré l’essentiel des transactions en Vefa, avec plus de 600 millions € investis contre seulement 267 millions € au 2ème trimestre, selon le spécialiste du conseil en immobilier d’entreprise JLL.

Signe de la confiance des investisseurs immobiliers dans le marché tertiaire francilien, le 1er semestre 2020 aura au global été légèrement supérieur au 1er semestre 2019 (+3%) en termes de montants investis en opérations de type Vefa, et supérieur de 37% à la moyenne décennale, ce qui est tout à fait remarquable en période de crise sanitaire centennale !

Au 1er semestre 2020, la part de marché des opérations en Vefa est de 11% sur le total des investissements en immobilier de bureaux francilien. Dans le détail, ce sont cinq opérations en Vefa qui ont attiré les faveurs des investisseurs au S1 2020 (contre sept comptabilisées au 1er semestre 2019), pour un montant unitaire moyen de 175 millions €. Trois transactions dépassent le seuil des 200 millions €, dont deux situées dans le secteur « péri-Défense » : l’immeuble « Parallèle » à Courbevoie acquis par CNP (vendeur AXA) pour un montant de 296 millions €, et le programme immobilier « Convergence » à Rueil-Malmaison, d’une surface de 25.000 m2 louée à Danone pour une durée ferme de 12 ans, acquis au mois de janvier en partenariat par le groupe Inovalis et le gestionnaire d’actifs saoudien Sedco. La majorité des opérations enregistrées en Vefa au cours du 1er semestre 2020 sont pré-commercialisées à 100%, ce qui sécurise l’investissement locatif par rapport à des programmes dits « en blanc », mais ce sont en moyenne les plus grosses transactions : en effet, les opérations en blanc sont majoritaires en nombre de m2 achetés.

«Face aux conséquences de cette crise du Covid-19, le marché de l’investissement devrait connaître une baisse des volumes en 2020, anticipe JLL. Cependant, l’intérêt est toujours prégnant pour l’immobilier comme classe d’actif refuge face à la volatilité des marchés financiers. Du côté des Vefa, on pourrait penser que les investisseurs prendront moins de risques et que la part des Vefa en “blanc” devrait diminuer dans les mois à venir à l’exception, peut-être, des actifs ayant une localisation “prime”. Nous voyons plusieurs raisons à cette diminution, notamment un certain attentisme des acquéreurs et des vendeurs, les premiers espérant une baisse des prix sur les produits en risque que les seconds ne souhaitent pas acter, ainsi qu’une moins bonne visibilité sur le marché locatif et des conditions de financement de ces opérations qui se sont durcies.»

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