SCPI : des performances bien meilleures que prévu en 2020

Le marché des SCPI face à la pandémie du coronavirus

Le marché des SCPI, traditionnellement exposé aux secteurs de l’immobilier de bureaux, de commerces, de logistique et de santé, représentait à fin 2019 plus de 65 milliards € de capitalisation. Son essor a été spectaculaire depuis une quinzaine d’années (capitalisation multipliée par presque 4 depuis 2008) et il attire aujourd’hui un grand nombre d’épargnants souhaitant obtenir une rémunération correcte de leurs capitaux. En effet, ce type de placement dans la pierre papier permettait sur les dernières années de percevoir des taux de distribution largement supérieurs à ce que pouvaient offrir les marchés financiers (entre 4,30% et 4,50% sur les années 2017, 2018 et 2019).

Mais la Covid 19 est malheureusement arrivée début 2020 et a complètement rebattu les cartes sur ce marché. Devant l’étendue des dégâts économiques provoqués par les confinements successifs, et la difficulté pour de nombreuses TPE/TME à honorer leurs charges et leurs loyers, il était à craindre que les SCPI subissent par effet ricochet une baisse significative de leur niveau de distribution. Certains Cassandre n’hésitaient pas à prévoir même un effondrement de ce marché, invoquant les mauvais souvenirs de la crise de liquidité des SCPI au début des années 1990.

Or il n’en a rien été : non seulement les demandes de retraits de la part des associés ont été très limitées (taux de rotation rapporté à la capitalisation de 0,86% au 1er semestre 2020 contre 0,82% au 1er semestre 2019, et 0,42% au T3 2020 contre 0,37% au T3 2019, source ASPIM) mais les niveaux de dividendes versés ont été particulièrement résilients, à l’exception de quelques véhicules spécialisés dans l’immobilier d’hôtellerie.

Les grandes tendances de 2020 pour les performances des SCPI

Dans le détail, on connaît aujourd’hui le niveau de distribution quasi-définitif d’une bonne partie des SCPI du marché sur l’ensemble de l’année 2020, même si certains acomptes du 4ème trimestre ne seront versés aux associés que début février 2021.

Et le résultat est plutôt surprenant, tant il apparaît proche de l’année 2019. Même les spécialistes aguerris du marché de la pierre papier ne s’attendaient pas à une telle performance compte tenu de l’incertitude économique et sanitaire qui a perduré sur une grande partie de l’année 2020. En particulier, le reconfinement de l’automne a été une douche froide pour les entreprises -surtout pour les commerces non essentiels frappés de fermeture administrative une seconde fois en moins d’un an- et il n’était pas garanti que les SCPI passent ce cap du 4ème trimestre sans subir quelques dégâts en terme de perception des loyers.

Or les chiffres qui tombent actuellement montrent au contraire que certaines sociétés de gestion avaient par prudence diminué les acomptes du 1er et du 2ème trimestre (ceux correspondant au 1er confinement) et que la perception effective des loyers sur ces périodes se sera révélée être supérieure à leurs estimations initiales, ce qui leur a permis en fin d’année d’arrondir à la hausse la distribution du 4ème trimestre.

Sur une bonne cinquantaine de SCPI dont on connaît aujourd’hui la distribution complète pour l’année 2020 (environ la moitié du marché), la moyenne du taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) se situe à 4,10%. Sur les SCPI ayant d’ores et déjà communiqué leur dividende 2020, la baisse moyenne de distribution par rapport à 2019 est limitée à moins de 7%. Pour l'ensemble des SCPI, le TDVM 2020 devrait être aux alentours de 4%, à comparer à un TDVM moyen de 4,40% en 2019 et 4,34% en 2018.

La rentabilité des SCPI face au Covid-19 par typologie

Si l’on regarde plus précisément quelles sont les SCPI qui ont le mieux résisté à la crise, on constate sans surprise que les véhicules spécialisés sur l’immobilier de bureau ainsi que ceux investissant dans les actifs de santé ont le moins souffert.

- Performances des SCPI de bureaux :

Par exemple, les SCPI de bureaux d’Amundi (Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimmo, Génépierre) ont distribué entre 95% et 97% de ce qui était prévu avant la crise. Rivoli Avenir Patrimoine pourrait même distribuer -à vérifier d’ici quelques jours- en 2020 légèrement plus qu’en 2019 (contre une légère baisse de l’ordre de 5% pour Edissimmo et environ -9% pour Génépierre).

La SCPI Allianz Pierre (Immovalor Gestion) résiste remarquablement bien avec environ -5% par rapport à 2019 (TDVM de 4,00% en 2020 contre 4,20% en 2019). Epargne Foncière (La Francaise), qui avait revalorisé son prix de part en mars 2020 affiche une hausse de sa distribution et maintient son TDVM 2020 à 4,40%.

La SCPI Elysées Pierre (HSBC REIM) annonce de son côté une stabilité de la distribution par rapport à 2019 avec un TDVM de 3,64%, tout comme la SCPI de santé Primovie (Primonial) à 4,51% de TDVM, ainsi que la SCPI Eurovalys (Advenis) spécialisée dans l’immobilier de bureaux en Allemagne, qui conserve un TDVM de 4,50%.

- Performances des SCPI régionales :

Sur les SCPI dites « régionales », 2020 sera aussi un très bon crû :

La SCPI Cœur de Régions (Sogenial Immobilier) augmente légèrement sa distribution (+0,80% par rapport à 2019) avec un TDVM de 6,30%, alors que Vendôme Régions (Norma Capital) affichera une quasi-stabilité avec un TDVM de 6,02% contre 6,10% en 2019.

- Performances des SCPI de commerce :

Sans surprise, les SCPI de commerce souffrent plus en 2020, pénalisées par les fermetures administratives de commerces non essentiels pendant les deux confinements.

Mais des TDVM très honorables sont quand même affichés en moyenne par les sociétés de gestion qui ont su récupérer une partie très significative des loyers, tout en mettant en place des mesures d’accompagnement pour fidéliser les locataires.

Chez AEW-Clioger, les Actipierre 1, 2, 3 affichent ainsi des TDVM respectifs de 4,44%, 4,78% et 4,83%, en baisse limitée par rapport à 2019.

Sur Actipierre Europe, le TDVM 2020 termine à 3,43%, en baisse de 14% par rapport à 2019.

Chez Atland Voisin, la SCPI de commerce Foncière Rémusat aura un TDVM de 4,40% en 2020, contre 5,31% en 2019.

Enfin, sur la SCPI Novapierre Allemagne (100% investie sur des actifs de commerce en Allemagne), Paref Gestion estime que le TDVM 2020 sera proche de 4,40%, quasiment inchangé par rapport au TDVM 2019 de 4,45%.

Les rentabilités 2020 des SCPI confortent la résilience du secteur face à la crise de la Covid-19

Pour conclure, on constate donc que le niveau de distribution effectif de 2020 sur les SCPI sera globalement très proche de celui des années précédentes, ce qui était totalement inespéré il y a encore quelques mois.

De plus, en termes de valeurs de part, le mouvement de hausse généralisé qui avait pu être constaté en 2019 a été partiellement prolongé en 2020, un certain nombre de véhicules ayant revalorisé au cours du premier semestre 2020 dans la foulée de la publication des expertises de fin 2019. Les sociétés de gestion affichent également leur confiance quant aux expertises de fin 2020, la valeur des immeubles ayant pour le moment été très peu impactée par la crise sanitaire, certains secteurs comme l’immobilier de bureau parisien ayant même bénéficié d’une hausse des prix sur l’année 2020. Il n’est donc pas à exclure que paradoxalement, certaines SCPI revalorisent à nouveau au cours du premier semestre 2021, alors même que la crise sanitaire continue à faire des ravages économiques.