Comment a-t-on décliné le label ISR aux fonds immobiliers ?
Sur les actifs financiers, l’idée de la gestion ISR et des labels qui l’accompagnent en Europe est bien sûr de pouvoir juger les entreprises ou les Etats émetteurs de titres financiers (obligataires ou en capital) à l’aune de critères qui sortent du champ économique traditionnel. Une entreprise par exemple qui ne respecterait pas des critères sociaux ou environnementaux basiques dans le cadre de son activité serait automatiquement exclue de certains fonds à critères d’investissement ESG par les gérants. Analyser une société n’est donc plus uniquement une affaire de cash-flows et de croissance, mais d’image de marque et de respect de contraintes dites « sociétales ».
Dans le cas de l’immobilier, l’approche se doit d’être un peu plus complexe, et c’est sans doute une des raisons pour lesquelles cette typologie d’actifs a mis plus de temps à avoir son propre label ISR.
En effet, l’immobilier est avant tout un actif physique détenu par un propriétaire et confié à un locataire occupant. Contrairement aux actifs financiers qui peuvent être achetés ou vendus en quelques secondes, un immeuble met parfois plusieurs mois / années à être cédé par le vendeur. Une fois détenu en portefeuille, l’actif possède donc une certaine inertie de détention que le gérant du fonds immobilier va subir.
L’audit ESG (environnemental, social et de gouvernance) d’un actif immobilier doit donc être d’autant plus rigoureux avant l’acquisition éventuelle, car le gérant n’a en quelque sorte pas le droit à l’erreur, sauf à se résigner à en subir les conséquences pendant plusieurs années.
Un autre aspect de cet audit ESG préalable à une acquisition immobilière sera de pouvoir évaluer en amont la possibilité pour le gérant de faire évoluer l’actif dans le temps grâce à des travaux de mise à niveau, dont le coût devra être estimé avant la décision d’achat et maîtrisé par la suite. L’approche intègrera ainsi un mélange de considérations techniques (qu’est-ce qui est réalisable ?) et économiques (à quel coût ?).
La différence essentielle avec un actif financier est donc que le gérant d’un fonds immobilier a un pouvoir d’action au fil de l’eau sur l’immeuble détenu pour le faire évoluer selon les objectifs qu’il a lui-même fixés en amont. Et c’est un des fils directeurs du label ISR immobilier : l’idée est pour le gérant de fixer des objectifs précis en termes de critères ESG immeuble par immeuble, de communiquer de façon transparente avec les porteurs du fonds à ce sujet, et bien sûr d’atteindre par la suite les objectifs définis.
Mais quand bien même un immeuble serait considéré comme vertueux en lui-même selon les critères ESG mis en œuvre, encore faut-il s’assurer par la suite que son occupant applique les bonnes pratiques d’usage (maîtrise des consommations d’eau et d’énergie, respect du bien-être des salariés qui y travaillent, sécurité…) dans la durée, et pas seulement lors des premiers mois d’occupation. Le locataire qui occupe l’immeuble aura également une « empreinte ESG » similaire à celle qui peut exister sur les actifs financiers. Par exemple, un immeuble occupé par un locataire dont l’activité est liée à l’extraction du charbon peut potentiellement poser problème dans la note ESG de l’immeuble, même s’il n’en occupe qu’une petite partie.
On comprend donc aisément que les contraintes des fonds immobiliers pour l’obtention du label ISR sont plus complexes que dans le cas des fonds investis en actions. Mais les enjeux sont également très importants, au-delà d’une demande structurellement forte des investisseurs institutionnels et particuliers : il s’agit avant tout de l’amélioration du parc immobilier tertiaire existant, et en particulier de la réduction de son empreinte climatique dans le cadre de l’objectif de neutralité carbone du pays à horizon 2050. La pression des investisseurs qui sélectionneront plus facilement des fonds immobiliers ayant obtenu le label ISR se répercutera nécessairement sur le marché immobilier lui-même : les actifs les plus performants en termes ESG seront recherchés et se valoriseront, et les gérants investiront des montants plus élevés pour la mise à niveau de leur patrimoine immobilier, créant ainsi un cercle vertueux.
Déjà 6 SCPI labellisés ISR en mars 2021
Ce sont d’ores et déjà 6 SCPI gérées par 6 sociétés de gestion différentes qui ont obtenu le précieux label :
- La SCPI Neo (Novaxia)
- La SCPI Fair Invest (Norma Capital)
- La SCPI PFO2 (Perial AM)
- La SCPI LF Grand Paris Patrimoine (La Française)
- La SCPI Primopierre (Primonial REIM)
- La SCPI Pierre Capitale (SwissLife AM)
1 - La SCPI Neo, créée par le groupe Novaxia en juin 2019, est une SCPI spécialisée dans la transformation urbaine : développement de nouvelles infrastructures de transports à faible impact environnemental, réhabilitation d’actifs immobiliers délaissés, changements d’usage des bâtiments comme par exemple des actifs de bureaux transformés en logements ou inversement, ou encore développement de modes de travail, de vie et de consommation alternatifs comme le co-working, le co-living, les jardins partagés... Pour l’obtention du précieux label ISR, la société de gestion Novaxia Investissement a défini 17 critères ventilés en 3 catégories, ainsi que 5 « indicateurs d’impact ». Dans la catégorie « Environnement », 8 critères de notation s’appliquent : performance énergétique, performance environnementale, énergies renouvelables ex-situ, économie de la fonctionnalité, biodiversité, eau-équipements économes, déchets-tri, mobilité douce. Dans la catégorie « Social/Sociétal », 5 critères sont déclinés : proximité des transports en commun, espaces de détente, confort thermique, services in situ, services ex-situ. Enfin, pour la catégorie « Gouvernance », 4 critères d’évaluation ont été retenus : relations locataires, relations prestataires, satisfaction client, résilience au changement climatique. Parmi les 5 indicateurs d’impact, deux sont à retenir plus particulièrement : le respect par les actifs de la SCPI « d’une trajectoire visant une diminution des émissions de CO2e des bâtiments sur les scopes 1 & 2 (liées aux consommation énergétiques) de – 50 % d’ici 2030 par rapport à 2015 », et la recherche systématique d’un niveau de performance énergétique en cas de transformation des bâtiments au niveau « Bâtiment Basse Consommation Energétique Rénovation 2009 » du label « Haute Performance Energétique Rénovation », soit une réduction moyenne de – 40%. « Cette labellisation est une reconnaissance et un gage de confiance dans les produits d’épargne que nous déployons. Obtenir ce label ISR n’est possible que grâce à une stratégie ISR robuste, adossée à une méthodologie de notation, d’accompagnement des actifs immobiliers et de reporting auprès de nos partenaires conseillers en gestion de patrimoine et de nos investisseurs », résume Mathieu Descout, Directeur général de Novaxia Investissement.
2 - La SCPI Fair Invest est également une « jeune » SCPI puisqu’elle a été créée en juillet 2018 par la société de gestion Norma Capital. Elle investit principalement dans des actifs immobiliers tertiaires pouvant héberger des activités socialement utiles : santé, bien-être, petite enfance, éducation, réseaux associatifs, insertion à l’emploi, promotion des énergies renouvelables… Les locataires ayant un lien avec la pétrochimie ou les énergies fossiles en général, la spéculation financière, l’alcool ou le tabac, les jeux de hasard, l’exploitation animale, sont explicitement exclus du périmètre de cette SCPI. L’ADN de cette SCPI la prédestinait donc à être labellisée ISR. Le président de Norma Capital Faïz Hebbadj se réjouit d’avoir obtenu -parmi les premiers fonds immobiliers qui candidataient- le label de référence pour la SCPI Fair Invest : «nous sommes heureux de faire partie des premiers fonds d’investissement immobiliers à obtenir le label ISR immobilier. L’obtention de ce label récompense des années d’efforts guidés par l’idée que l’homme n’est pas dissociable de son environnement et que l’immobilier a un rôle à jouer pour répondre aux enjeux actuels d’ESG ».
3 - La SCPI PFO2 est depuis sa création en 2009 dédiée au thème « green » sur l’immobilier de bureaux, originellement en France, puis depuis quelques années avec une diversification en Europe. Elle se devait donc d’être une des toutes premières SCPI labellisées ISR. Depuis de nombreuses années en effet, la société de gestion Perial AM applique sur cette SCPI un processus d’audit et de maîtrise des consommations d’eau et d’énergie immeuble par immeuble. La mise en place d’un « bail vert » signé par les locataires garantit une implication constante des occupants à la gestion optimisée des diverses consommations des immeubles pendant leur détention par la SCPI. Il est reconnu qu’une bonne partie des économies d’eau ou d’électricité réalisées sur les actifs tertiaires dépendent du comportement des occupants, et pas seulement des certifications environnementales obtenues à la construction des immeubles, ce que Perial AM a compris très tôt. Aujourd’hui, la SCPI PFO2 revendique une capitalisation de plus de 2,5 milliards €, reflet de son succès auprès des investisseurs.
4 - La SCPI LF Grand Paris Patrimoine, anciennement nommée La Française Pierre, était pour sa part un véhicule historique de la société de gestion La Française REM dédié aux investisseurs institutionnels. Repositionné et renommé en 2018, il a été ouvert au grand public grâce au fractionnement du prix de sa part. Cette SCPI vise aujourd’hui essentiellement les actifs de bureaux dynamisés par le développement du Grand Paris, son niveau de distribution s’est sensiblement redressé depuis 3 ans (+21% entre 2017 et 2019), et c’est une des rares SCPI du marché à avoir augmenté sa distribution en 2020 par rapport à 2019 (+6,5%). La capitalisation de la SCPI Grand Paris Patrimoine dépasse aujourd’hui 1 milliard €. Dans le cadre de sa candidature au label ISR, cette SCPI avait publié un rapport annuel ESG spécifique (Environnement Social et Gouvernance) couvrant la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, en supplément du rapport annuel traditionnel de l’année 2019.
5 – Créée en 2008, la SCPI Primopierre est une des plus importantes SCPI de bureaux du marché avec une capitalisation de 3,3 milliards € à fin 2020. Son patrimoine est majoritairement situé à Paris (21%) et en région parisienne (68%). Cette SCPI s’est révélée être très résiliente face à la crise du Covid-19, avec un taux d’encaissement des loyers de 97% en 2020 -parmi les plus élevés du marché- et un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 5,04% (dont 0,54% de distribution de plus-value), plus de 80 points de base au-dessus de la moyenne des SCPI. Primopierre a obtenu le label ISR immobilier le 22 décembre 2020. « L’accent mis sur la performance environnementale et sociale de nos actifs, la rationalisation des consommations d’énergie et des émissions de carbone, l’amélioration des conditions sanitaires et servicielles de nos biens, la gouvernance renforcée, témoignent de notre engagement à faire progresser de manière continue la qualité de nos actifs, au service de nos clients. » résume la société de gestion Primonial dans le dernier bulletin trimestriel d’information de la SCPI Primopierre publié fin janvier 2021.
6 – La SCPI Pierre Capitale affiche une capitalisation proche de 100 millions € un peu plus de 4 ans après sa création. Elle est investie à 45% à Paris et en région parisienne, et à 55% en Allemagne. En termes sectoriels, l’allocation la plus importante est dédiée aux bureaux (45% du patrimoine), suivie par l’hôtellerie (18%) et les services (18%). Une part plus faible est dédiée aux commerces (10%). Le Label ISR a été attribué le 18 janvier 2021 à la SCPI Pierre Capitale après un audit portant sur 6 piliers : les objectifs généraux des fonds, la méthodologie d’analyse et de notation des critères ESG (Environnemental, Sociétal, Gouvernance), leur l’interprétation dans la stratégie d’investissement des fonds, la politique d’engagement ESG, la transparence de la gestion, et la mesure de la performance ESG des fonds. « Je me félicite de l’obtention du label ISR par notre SCPI Pierre Capitale. Cette labellisation reflète l’engagement historique de Swiss Life Asset Managers France et répond aux aspirations des épargnants qui souhaitent participer à une économie plus durable. Notre gestion ISR est en outre de nature à fidéliser les locataires de bureaux et de services à la personne car ils auront demain les mêmes ambitions ISR dans l’exploitation de leurs locaux », a déclaré Julien Guillemet, Directeur Adjoint et Responsable des fonds Grand Public chez Swiss Life Asset Managers France.
Et 2 OPCI labellisés ISR en mars 2021
A ces 6 SCPI labellisées, il convient d’ajouter 2 OPCI grand public :
- L'OPCI BNP Paribas Diversipierre (BNP Paribas REIM)
- et le nouvel OPCI Preim ISR (Primonial REIM).
1 - L’OPCI BNP Paribas Diversipierre, créé en 2014, est un des plus anciens OPCI grand public du marché et un des plus importants avec une capitalisation d’environ 2,3 milliards € à fin février 2021. Il est commercialisé comme la plupart des OPCI essentiellement via l’assurance vie en UC. Sur les 6 dernières années (du 31/12/2014 au 31/12/2020), l’OPCI BNP Paribas Diversipierre a eu une performance annualisée de 4,43% dividendes réinvestis. En 2019, cet OPCI a eu une des meilleures performances du marché avec +8,87% nets dividendes réinvestis. En 2020, l’OPCI BNP Paribas Diversipierre limite la casse des marchés financiers avec une performance globale de -1,21. A fin janvier 2021, il est investi à 56% en immobilier physique, 15% en immobilier coté, 14% en obligations foncières et 15% en liquidités. Sur la partie des actifs investis en immobilier physique, la ventilation géographique est à 51% européenne hors France : 20% Allemagne, 20% Italie, 5% Benelux, 3% Portugal et 3% Irlande. En termes sectoriels, la répartition se fait majoritairement sur des actifs de bureaux (72% à fin janvier 2021), avec une diversification en commerces (20%) et plus marginalement sur des actifs d’hôtellerie (4%) et du résidentiel (4%).
2 - L’OPCI Preim ISR est le « dernier-né » de la gamme des fonds immobiliers de Primonial REIM, créé au début de cette année. Il intègre uniquement des sous-jacents ISR. « La poche immobilière de l’OPCI développe une approche « best in class » qui consiste à sélectionner des actifs immobiliers ayant obtenu une note extra-financière au-dessus d’un seuil prédéterminé. » précise la société de gestion. Sur la poche financière, Primonial REIM sélectionne uniquement des fonds labellisés ISR avec en overlay un audit ESG spécifique assuré par La Financière de l’Échiquier, le délégataire de Primonial REIM pour cette poche de gestion, et qui permet de produire pour chaque valeur un « Score de Maturité ISR ». L’OPCI Preim ISR a réalisé sa première acquisition immobilière le 21 janvier 2021 : une participation au club deal de Primonial sur l’immeuble de bureaux « Shift »situé à Issy-les-Moulineaux (92). L’acquisition a été faite auprès de la foncière cotée Unibail-Rodamco-Westfield. D’une surface de 47.000 m², cet ensemble immobilier bénéficie d’une double certification environnementale (BREEAM « Excellent » et HQE « Exceptionnel »). Il est loué dans sa totalité au groupe Nestlé avec un bail de 12 ans.
Au-delà de ces quelques véhicules immobiliers déjà labellisés ISR, il est fort probable que d’autres candidats obtiendront prochainement leur labellisation, certains fonds étant aujourd’hui dans la dernière ligne droite du processus.
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