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L’interview du gérant : La SCPI Novapierre Résidentiel

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La SCPI Novapierre Résidentiel est une SCPI de plus-value, c'est-à-dire qu'elle investit dans des actifs immobiliers résidentiels à prix décoté afin de générer des plus-values et de revaloriser son prix de part à terme ; l'objectif principal des porteurs de parts est donc de se constituer un patrimoine, et non de générer des revenus réguliers comme pour la plupart des SCPI. Rémi Juzanx, Directeurs Fonds et Investissements Résidentiel chez Groupe PAREF, répond aux questions de Primaliance pour nous présenter la SCPI Novapierre Résidentiel. 

 

1 - Pouvez-vous nous décrire en quelques mots la stratégie de la SCPI Novapierre Résidentiel ? A titre d’exemple, quelles ont été les dernières acquisitions ? 

[R. JUZANX] La stratégie d’investissement de la SCPI Novapierre Résidentiel est simple : nous recherchons des actifs immobiliers résidentiels à prix décoté, capables de générer des plus-values sur le long-terme. Cette décote, nous l’obtenons en achetant des appartements ou des immeubles occupés à des conditions particulières. A mesure de l’extinction de ces conditions particulières, le bien immobilier reprend de la valeur, ce qui fait augmenter la valeur du patrimoine de Novapierre Résidentiel.

C’est bien sûr le cas d’appartements loués en loi 1948, nous en avons d’ailleurs acheté 3 au cours de l’année 2020. Ce bail très protecteur pour les occupants (car il n’offre pas la possibilité pour un bailleur d’y mettre fin) génère une décote mécanique sur le prix de vente du bien. Même s’il est à l’origine du succès de notre SCPI, nous avons dû élargir nos investissements car ils sont de moins en moins présents le marché.

Cette décote peut être également générée en achetant des actifs en nue-propriété. Nous venons par exemple d’acheter la nue-propriété d’un immeuble entier en cours de restructuration comprenant 47 logements, situé rue de Clignancourt à Paris. Cela nous permet d’acheter l’ensemble à un prix de 19,5 millions d’euros (soit 6 650€/m²). Certains logements présentent une période d’usufruit de 15 ans, d’autres de 20 ans. Pendant cette période, la valeur des biens augmente progressivement jusqu’à atteindre le prix libre des biens au terme de la période d’usufruit.

Mais cette décote peut également venir d’opérations de promotion immobilière que nous menons (nous avons acquis fin mars un immeuble à Paris que nous allons reconstruire pour y créer plusieurs logements) ou tout simplement d’opportunités de marché décotées que nous saisissons (cela nous a permis par exemple d’acquérir un grand appartement haussmannien à Neuilly-sur-Seine pour 8 150 €/m²).

 

2 – La crise de la COVID 19 a-t-elle eu un impact sur la SCPI Novapierre Résidentiel ?

Nous n’avons ressenti aucun impact de la crise de Covid-19 sur notre SCPI Novapierre Résidentiel. Si le taux de rotation des locataires de notre patrimoine a légèrement augmenté au 2e et surtout 3e trimestre 2020, cela correspondait à des projets de changement d’appartements qui avaient été reportés lors du premier confinement. Les loyers résidentiels n’étant pas concernés par les dispositifs d’aide et les mesures d’accompagnement énoncés par le gouvernement, nous n’avons pas eu de problème de recouvrement lié à la crise.

Nous sommes en revanche très vigilants sur l’évolution du marché même si, au cours de l’année 2020, les prix ont poursuivi leur hausse. Le prix moyen de la pierre parisienne a par exemple progressé de 5,4 % sur la période mais pourrait se voir freiner dans son ascension par l’impact économique de la crise.

 

3 – L’immobilier résidentiel est à nouveau mis en avant depuis un an, quels bénéfices pour la SCPI Novapierre Résidentiel ? 

Démontrant une nouvelle fois de toute sa résilience en période de crise et d’incertitude économique, l’immobilier résidentiel est en effet une nouvelle fois revenu sur le devant de la scène cette année. Pour la première fois en 2020, le volume investi en résidentiel dépassait les 5 milliards d’euros en France, alors qu’il s’établissait autour de 4 milliards depuis 3 ans et qu’il évoluait autour des 2 milliards d’euros pendant la première partie des années 2010.

Pionnier de l’investissement en résidentiel et première SCPI spécialisée dans ce type d’immobilier, Novapierre Résidentiel sait aujourd’hui attirer de nombreux investisseurs institutionnels à son capital qui ont confiance en son modèle unique, souhaitent se positionner sur un sous-jacent résidentiel mais n’ont pas la capacité interne de gérer un tel véhicule. Elle bénéficie ainsi de stratégies de diversification de nombreux investisseurs, ce qui lui permet d’accroitre ses capacités d’investissement et de renforcer son patrimoine.

 

4 - Quelle est votre objectif de performance pour 2021 ? 

Vous venez de revaloriser le prix de part, prévoyez-vous d’autres revalorisations dans les années à venir ?

Nous avons l’objectif de générer une performance totale de 6% par an, en ligne avec notre performance 2019 (6,0%) et 2020 (6,1%)*. Cette performance s’entend comme la combinaison de la revalorisation de la part de la SCPI et de la distribution de plus-values de cessions que nous projetons de faire une fois par an. Pour 2020, par exemple, nous avons augmenté la valeur de la part de 4,0 % au 1er avril 2020 et avons procédé à une distribution de plus-values générant une performance complémentaire de 2,1 %.

Cette année, nous avons revalorisé le prix de la part de 6,0 % au 1er avril 2021 et projetons de procéder à une distribution de plus-values au 3e trimestre. Pour les années suivantes, de même, nous poursuivons avec cette stratégie consistant à générer de la performance d’une part via l’augmentation du prix de la part suivant l’évolution du prix de reconstitution de la SCPI et, d’autre part, via des distributions suivant le plan d’arbitrages mis en place sur la SCPI.

 

 

5 - Et enfin, pouvez-vous nous donner 3 raisons d’investir dans la SCPI Novapierre Résidentiel ?

- Pour son modèle unique d’abord ! Contrairement à la plupart des SCPI, Novapierre Résidentiel est une SCPI de capitalisation et non de distribution. Elle permet ainsi à un épargnant de faire fructifier son épargne et le montant de son investissement. Elle est donc particulièrement adaptée aux investisseurs qui ne recherchent pas un complément de revenu mais plutôt une revalorisation régulière de leur investissement immobilier.

- Pour son patrimoine exceptionnel ensuite. Avec près de 640 appartements et un parc immobilier essentiellement situé à Paris et dans les Hauts-de-Seine, Novapierre Résidentiel dispose d’un patrimoine de qualité investi dans les territoires français les plus dynamiques économiquement (78 % de son patrimoine se situe à Paris intra-muros).

- Et enfin pour son accessibilité : disponible à partir de 5 parts (soit 7 775€), elle permet à un investisseur d’avoir accès à un parc immobilier majoritairement parisien pour une somme qui ne trouverait aujourd’hui aucun équivalent sur le marché.

 

* Les performances passées ne présagent pas des performances futures. La SCPI est un placement long terme (8 ans minimum recommandé) sans garantie de revenu ni de capital. 

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