Les assureurs poussés à accélérer la réallocation de leurs portefeuilles vers l’immobilier

En guise d’illustration, et pour bien comprendre l’impasse actuelle des assureurs sur leur poche obligataire (historiquement majoritaire dans leur allocation), il suffit d’observer le niveau des rendements sur les emprunts d’Etat des pays « core » de la zone euro. Le taux à 10 ans français évolue entre -0,5% et +0,2% depuis plus de deux ans, alors que le rendement de l’emprunt allemand de référence à 10 ans s’inscrit en territoire négatif depuis fin avril 2019 ! Une conséquence bien sûr des rachats massifs d’actifs organisés par les principales banques centrales du monde depuis la grande crise financière de 2008.

Par comparaison aux marchés obligataires -si l’on exclut bien sûr les « junk bonds »-, l’immobilier procure un rendement très attractif, puisque selon les chiffres publiés récemment par le gérant Invesco et le spécialiste des données de transactions sur l’immobilier commercial Real Capital Analytics (RCA) pour le premier semestre 2021, le rendement moyen de l'immobilier « prime » en Europe continentale s’affiche à 4,5 %. Selon l’expert immobilier CBRE d’autre part, la prime de rendement offerte par les actifs de bureaux secondaires et de commerce est observée à environ 150 et 200 points de base respectivement par rapport aux actifs « prime », une situation qui a relativement peu évolué depuis trois ans.

Malgré une montée en puissance importante des compagnies d’assurance européennes dans l’investissement immobilier ces dernières années, la part de l’immobilier dans leur bilan reste à aujourd’hui relativement modeste (à part au Benelux), de l’ordre de 6% par exemple pour les assureurs français au 30 juin 2020, les obligations représentant toujours la majorité de leurs investissements malgré un rendement de plus en plus faible. Certes, l’exigence de capitaux propres requis pour les actifs immobiliers (SCR Immobilier) de 25% est beaucoup plus coûteuse pour une compagnie d’assurance que le « SCR Marché » calculé sur un portefeuille obligataire souverain sans risque de crédit (choc de taux « flooré » de 100 points de base sur la poche obligataire souveraine UE ou OCDE en devise locale), mais est beaucoup plus favorable que le « SCR Marchés » calculé sur la poche actions de 39 %. D’autre part, la dette immobilière commerciale est traitée en termes réglementaires de façon aussi favorable, voire légèrement plus favorable qu’un portefeuille obligataire de signature équivalente.

Pour toutes ces raisons (couple rendement/risque attractif, coût de détention réglementaire plus favorable que sur les actions, faible pondération actuelle de l’immobilier dans les portefeuilles), le gérant Invesco s’attend à une hausse progressive de l’allocation immobilière dans les portefeuilles d’assurance européens. Mais le chemin est encore long et le parcours semble semé d’embûches, une étude publiée en novembre 2019 et menée auprès de 200 assureurs et réassureurs mondiaux par Natixis IM mentionnant les principaux obstacles que rencontrent ces investisseurs institutionnels lorsqu’ils envisagent d’investir en immobilier : si 75 %d’entre eux estimaient qu’il était devenu indispensable d’investir dans des classes d’actifs dites alternatives (catégorie dont fait partie l’immobilier), afin de profiter d’une « prime d’illiquidité » attractive, la quasi-totalité (89%) des acteurs interrogés déclaraient en revanche que la réglementation était un frein dans leur allocation à ces classes d’actifs.