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Le marché des bureaux dans les métropoles régionales est dynamisé par les PME / PMI au T1 2021 d’après CBRE

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L’expert international en immobilier d’entreprise CBRE a récemment publié les chiffres des marchés régionaux de bureaux pour le 1er trimestre 2021 et le bilan est plutôt honorable compte tenu du contexte économique et sanitaire : la demande placée auprès des utilisateurs est en très léger retrait par rapport au T1 2020 (-2% seulement), ce qui dénote une bonne résilience du marché locatif malgré une faible mobilité des grands utilisateurs qui n’ont pas encore finalisé leur réflexion relative au télétravail. L’investissement en immobilier de bureau régional (550 millions € engagés au T1 2021) est quant à lui assez soutenu en ce début d’année selon CBRE.

La demande placée de bureaux dans les métropoles régionales s’établit à 198.120 m2 au 1er trimestre 2021, soit -2% par rapport au même trimestre de 2020 qui n’avait pas encore subi le plein impact de la pandémie de Covid-19. Cela signifie globalement que le marché s’est stabilisé après une année 2020 que CBRE qualifie de « chaotique ». On ne reviendra pas bien sûr cette année sur les niveaux de 2019 qui avaient établi des records sur ce segment de l’immobilier tertiaire. Dans le détail, ce sont les petites et moyennes surfaces qui tirent le marché en ce début d’année : il n’y a eu que 2 transactions sur des actifs de plus de 5.000 m2 au T1 2021 (contre 5 au T1 2020). « Les chiffres du 1T 2021 sont dans la lignée de ceux de l’année dernière. Plus agiles et plus rapides dans leurs décisions immobilières, les PME et PMI dynamisent le marché dans l’attente du retour des grandes transactions. La demande exprimée et le nombre de visites en ce début d’année démontrent la volonté des entreprises de se développer sur les grandes métropoles régionales(…) notamment pour attirer de nouveaux talents et offrir une meilleure qualité de vie à leurs salariés. L’effet Covid et le télétravail auront également accéléré le départ de certains salariés vers les grandes métropoles régionales, phénomène qui devrait encore se développer ces prochaines années » résume ainsi Stanislas Leborgne, le Directeur Exécutif Régions de CBRE. D’autre part, le taux de vacance moyen sur les marchés de bureaux régionaux reste en-dessous de 5%, un niveau nettement inférieur à celui de l’Île-de-France (qui s’établit à 6,4% au T1 2021, en forte hausse sur les 12 derniers mois), impliquant un bon équilibre entre offre et demande. L’offre immédiate de bureaux en régions s’affiche à 1,3 million de m², un niveau qui selon CBRE devrait tenir au cours des mois prochains, éliminant probablement le risque de suroffre, contrairement aux crises précédentes.

Dans le détail, ce sont Lyon et Nantes qui dressent les bilans les plus flatteurs, alors que le sud-ouest est légèrement plus en retrait. « Le marché nantais émet des signaux positifs au 1er trimestre : hausse de la demande placée (+42%, hors compte-propre), en nombre et en volume, une répartition plus équilibrée des transactions sur le territoire et des livraisons de programmes neufs attendues » analyse ainsi Ségolène Bianchi, Directrice Régionale CBRE à Nantes. « Ce début d’année s’inscrit dans la continuité de l’année 2020 avec une demande placée stable (+1%), porté par un socle qui reste solide dans un marché porté par les PME » estime quant à lui Loïc de Villard, Directeur Régional Rhône-Alpes chez CBRE. Le marché bordelais est plus calme sur le T1 2021 mais reste structurellement porteur d’après Alexandre Cieux, le directeur régional de CBRE pour cette zone géographique : « Malgré une légère baisse de la demande placée (-10%), le marché des bureaux à Bordeaux reste dynamique. L’offre disponible demeure faible, les niveaux de loyers restent inchangés. » Situation assez similaire à Toulouse selon Elodie Moine, Directrice Régionale : « Le marché se situe quasiment au même niveau qu’au 1er trimestre 2020 (-9%) porté en partie par les petites surfaces. Quant aux grandes surfaces, elles restent toujours tributaires des évolutions de la situation sanitaire. » La demande placée est en net retrait dans la zone sud, mais la situation du marché locatif reste saine selon les spécialistes locaux de CBRE : « après une certaine résilience du marché en 2020, ce 1er trimestre marque une forte baisse de la demande placée (-64%) [à Nice]. Néanmoins, compte tenu des projets en cours, et de la qualité de l’offre disponible, nous considérons que la tendance demeure positive» déclare Georges Benichou, Directeur Régional CBRE à Nice. « Malgré un recul de 16% de la demande placée, le marché de la métropole d’Aix-Marseille continue de bien résister en ce début d’année. Le neuf représente 26% du volume placé et devrait voir sa proportion augmenter avec les livraisons prévues d’ici fin 2021» estime pour sa part Daniel Tchenio, Directeur Régional Aix-Marseille. Enfin, la région du Nord paraît très active en ce début d’année, en particulier en termes de nombre de transactions : « les fondamentaux [sont] respectés sur ce 1er trimestre 2021 avec une augmentation très significative du nombre de transactions (+88%) démontrant la solidité du marché lillois » analyse ainsi  Patrick Duez, complétant le tour de table des 7 Directeurs Régionaux de CBRE France.

Quant au marché de l’investissement régional en immobilier de bureaux, malgré une légère contraction observée au 1er trimestre par rapport à la même période de 2020, l’année 2021 pourrait réserver de bonnes surprises : « le marché de l’investissement bureaux dans nos régions connaît une légère correction en ce début d’année mais reste globalement soutenu avec un volume de près de 550 millions € sur ce premier trimestre. La localisation et une bonne lecture des fondamentaux du marché locatif sont plus que jamais les choix prioritaires des investisseurs. Ainsi, bien que le marché reste en recherche d’immeubles Core [c’est-à-dire les immeubles situés dans les meilleurs endroits, là où il existe une rareté foncière] à rendement immédiat, les produits en blanc conservent une bonne attractivité dans les secteurs sous tension locative et pour des gabarits en phase avec le marché. Avec près de 750 millions € en cours de marketing chez CBRE dès ce premier trimestre, l’année 2021 pourrait être plus dynamique que prévu. Le rythme du second trimestre sera déterminant » analyse ainsi Yves Gourdin, Directeur Investissements Régions chez CBRE.

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