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Le secteur résidentiel devient la 2ème classe d’actifs pour les investisseurs immobiliers après celle des bureaux

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La société internationale de conseil en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield vient de publier sa dernière étude semestrielle sur le marché de l’investissement en immobilier résidentiel en France, et ses conclusions recoupent celles des autres experts du secteur : l’immobilier résidentiel a affiché un premier semestre 2021 totalement hors normes avec un volume de transactions de 4,4 milliards €, après une année 2020 déjà à un record historique (6,7 milliards € investis). L’immobilier résidentiel draine désormais plus de capitaux auprès des investisseurs que l’immobilier commercial et devient la 2ème classe d’actifs immobilière après les bureaux.

L’épidémie de Covid-19 a rebattu les cartes sectorielles de l’investissement immobilier

La crise sanitaire a eu pour cruel effet de départager les acteurs qui ont pu profiter de cette situation inédite de ceux qui au contraire ont été fortement pénalisés par les différentes contraintes générées par la pandémie. Dans le domaine de l’immobilier, même si la classe d’actifs dans son ensemble a plutôt bien résisté à la crise, certains secteurs sortent perdants et d’autres gagnants. Du côté des perdants, il y a bien sûr l’immobilier de commerce et les actifs d’hôtellerie et de loisirs. A contrario, on retrouve du côté des gagnants l’immobilier de santé, le secteur logistique et en premier lieu le résidentiel. Ce dernier s’est avéré spectaculairement résilient face à la nouvelle donne sanitaire, devenant en quelque sorte un refuge, à la fois pour ses occupants mais aussi pour les investisseurs à la recherche de rendement et de sécurité.

« Dans leurs nouveaux arbitrages en faveur d’actifs résilients et protecteurs de leur valeur, les acteurs du marché plébiscitent le résidentiel sous toutes ses formes », résume Chrystèle Villote, Head of Residential & Healthcare Capital Markets de Cushman & Wakefield France. « Ils s’intéressent au résidentiel classique existant comme aux opérations de développement, segment intermédiaire fortement attractif pour les acteurs du logement social en quête de diversification, résidences gérées tant à destination des seniors que des étudiants mais aussi immeubles de coliving. Rien ne laisse présager une inversion de cette bonne dynamique : les acquéreurs potentiels sont en nombre croissant, ils disposent de fonds importants et la seule limite à leur appétit est celle imposée par les possibilités du marché, tant dans le parc existant que dans les opérations de développement. »

Cushman & Wakefield note que l’immobilier résidentiel neuf confirme son attractivité au 1er semestre 2021 avec plus de 60% des montants investis, voire même 90% à 95% sur le segment spécifique des résidences gérées (seniors ou étudiantes). Les prix de vente moyens sur le résidentiel collectif neuf sont sans surprise orientés à la hausse à 4554 €/m2 (+1,9% sur 12 mois).

Une forte demande mais une offre contrainte qui risque d’alimenter la hausse des prix

Contrairement au secteur des bureaux dans les grandes métropoles, marché profond et liquide où l’immense majorité des investisseurs sont des fonds ou des institutionnels, le résidentiel présente une offre contrainte par nature, étant un marché beaucoup plus morcelé sur lequel les investisseurs individuels (occupants ou non) exercent une emprise importante. Les investisseurs professionnels doivent en tenir compte, en particulier sur le parc résidentiel existant qui offre des opportunités assez limitées. Sur le neuf, même si le potentiel est plus important, la production de logements reste fortement limitée par l’obtention des feux verts administratifs (permis de construire purgés de l’ensemble des recours juridiques) et la rareté du foncier constructible. L’ensemble de ces facteurs est de nature à auto-entretenir une dynamique de hausse des prix.

Cushman & Wakefield note que certains acteurs traditionnellement impliqués dans le logement social ont opéré une diversification sur le résidentiel classique ou intermédiaire, donnant une bouffée d’oxygène à la production de logements neufs. Cette démarche pourrait générer des démarches similaires de la part d’acteurs plus conventionnels selon l’expert immobilier, générant un cercle vertueux émulateur pour l’ensemble du secteur.

« Les promoteurs sont invités à penser leur pipeline à une échelle plus grande et adaptée au désiderata des investisseurs institutionnels. Cette industrialisation de la production neuve de logements à destination des investisseurs institutionnels est rendue conditionnée par l’obtention des permis de construire et la politique urbanistique parfois changeante des municipalités. Il faut aller plus loin en réfléchissant à une offre BTR pour « built-to-rent » où le logement construit est, dès sa conception, destiné à la location et à la propriété d’un institutionnel. Le compartiment classique et intermédiaire est déjà bien engagé dans cette voie mais le plus gros reste à faire concernant le résidentiel géré », analyse Christèle Villote.

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