Montée en puissance du fonds Catella European Residential qui lève 270 millions € auprès de KLP et d'institutionnels allemands

L’immobilier résidentiel européen: un actif refuge qui a démontré sa résilience au cours de la crise sanitaire

Michael Fink, le directeur général de Catella Residential Investment Management, expliquait de façon prémonitoire au moment de la première vague épidémique de Covid-19 au printemps 2020 : « la demande locative de produits résidentiels abordables et durables sera plus importante que jamais après le passage de la crise du Covid-19. Nous continuons à voir un très grand intérêt des investisseurs allemands et internationaux pour nos véhicules d’investissement résidentiel axés sur le rendement. Les actifs résidentiels s’avèrent déjà être le produit immobilier le plus défensif et le plus résilient, alors que la récession économique s’aggrave. Ces scénarios à la baisse ont été pris en compte par la recherche et les modèles de risques de CRIM dans la structuration des portefeuilles. Basée au Luxembourg, la structure du fonds CER III offre également aux investisseurs internationaux un accès facile à la plate-forme d’investissement de CRIM, la plus large et la plus diversifiée géographiquement sur les marchés européens. Nous anticipons d’ores et déjà l’annonce de nouveaux investisseurs dans un avenir proche aux côtés de nos nouveaux clients néerlandais et allemands. »

Et l’avenir lui a donné raison puisqu’un fonds de pension norvégien (KLP : Kommunal Landspensjonskasse, 1er fonds de pension norvégien avec un encours de 87 milliards €) et huit institutionnels allemands viennent de rejoindre le tour de table de CER III pour 270 millions € au global, portant la force de frappe de CER III à 750 millions € en termes de fonds propres.

Un mode de gestion ISR très ambitieux

Une des particularités de CER III est son fort ADN environnemental, sociétal et de gouvernance (ESG) : la transformation d’un statut de fonds immobilier « vert clair » en véhicule au statut certifié de premier fonds paneuropéen « vert foncé » (EU SFDR « Article 9 » d'impact sur l'immobilier résidentiel) a été finalisée au cours du premier trimestre de 2021. Cela signifie que le fonds poursuit des objectifs sociétaux durables ambitieux et une stratégie de forte réduction des émissions carbone de son patrimoine.

Une partie des fonds propres du fonds CER III « peut, selon ses conditions, être investie dans des actifs du programme paneuropéen de coentreprise de Catella avec Elithis pour développer 100 des premières tours résidentielles à énergie positive au monde, annonce d’autre part Catella dans son communiqué. Ces tours, conçues par la société française d'ingénierie durable Elithis, produisent plus d'énergie que le bâtiment et les locataires n'en consomment, ce qui entraîne la suppression quasi totale des factures d'énergie des ménages et des loyers abordables de 5 à 10 % inférieurs à la moyenne du quartier environnant ».

Catella développe des modèles de résilience aux évènements extrêmes de type « cygne noir »

Le fonds CER III est notamment structuré autour « des concepts pionniers d'investissement anti-fragilité de Nassim Taleb, à savoir les événements aléatoires extrêmes de type Black Swan et l'alignement des intérêts des parties prenantes par le biais d'une "Skin in the game" », explique la société de gestion allemande.

« Les événements de type Black Swan, tels que la crise financière mondiale ou la pandémie de Covid 19, ont un impact significatif sur les marchés de l'immobilier, résume Michael Fink. Catella a trouvé des solutions pour gérer ces événements de marché en mettant en œuvre les concepts de Nassim Taleb. Le même schéma aléatoire de graves perturbations du marché se produira presque certainement plus fréquemment à l'avenir, avec un tsunami imminent d'événements cataclysmiques liés au changement climatique. La sagesse dominante du marché veut que les revenus locatifs soient maximisés, mais nous avons démontré que l'absence de justice sociale ou de loyers réellement abordables dans un portefeuille est une source majeure de risque. Aujourd'hui, avec notre fonds d'impact, nous ajoutons le troisième pilier ESG à notre philosophie d'investissement en incorporant la thèse de Taleb de "Skin in the game" par un alignement étroit des intérêts de l'investisseur et du gestionnaire d'investissement, ou le "facteur G" de gouvernance, dans la structure de frais de CER III ».

Du côté des investisseurs, la prise de participation du fonds de pension norvégien KLP dans CER III est clairement motivée par la qualité ESG du produit, mais aussi par l’approche originale développée par Catella sur le risk management : « KLP s'efforce d'être un investisseur responsable, indique Andreas L. Farberg, Investment Manager Global Real Estate chez KLP. Nous sélectionnons nos partenaires de gestion et nos investissements dans l'immobilier, ainsi que dans toutes les autres catégories d'actifs, en partant du principe qu'ils contribuent à la réalisation des objectifs adoptés au niveau mondial pour un avenir durable. La superposition d'investissements vert foncé SFDR de CER III est conforme à nos ambitions en matière d'investissements durables. En particulier, nous apprécions le fait que Catella ait créé un lien direct entre ses revenus de commissions en tant que gestionnaire d'actifs et la réalisation des objectifs de durabilité spécifiés du fonds, ce qui a contribué à notre sélection de CER III. Nous trouvons très innovante l'application par Catella des concepts de risque de Nassim Taleb, à savoir la robustesse et l'anti-fragilité, aux investissements résidentiels ».