L’ASPIM définit une nouvelle classification économique pour les SCPI et les OPCI

L’ancienne catégorisation des SCPI reflétait la photographie historique d’un marché qui a beaucoup évolué ces dernières années

Jusqu’à récemment, l’ASPIM divisait les SCPI de rendement (non fiscales) en quatre catégories relatives à l’immobilier d’entreprise, et une catégorie relative à l’immobilier résidentiel :

SCPI de bureaux

SCPI de commerces

SCPI spécialisées

SCPI diversifiées

SCPI résidentielles (non fiscales)

Pour être catégorisées comme « SCPI de bureaux » ou « SCPI de commerces », les véhicules concernés devaient dépasser le seuil de 70% du patrimoine alloué à la catégorie correspondante. A contrario, les SCPI qui ne pouvaient afficher un taux dépassant 70% sur un seul secteur immobilier étaient automatiquement  classées en « SCPI diversifiées ». Quant aux SCPI dites « spécialisées », il fallait comprendre qu’elles se focalisaient sur un nouveau secteur immobilier ou bien un marché de niche, une catégorie qui, jusqu’au début des années 2010, était restée très symbolique à la fois en nombre de véhicules et en encours. Les SCPI résidentielles (non fiscales) représentaient également une fraction marginale des SCPI puisque l’essentiel des véhicules collectifs dédiés à l’immobilier résidentiel se consacraient à l’exploitation d’une loi fiscale dédiée (Robien, Borloo, Pinel, Malraux, Denormandie, déficit foncier…)

Or une partie de plus en plus importante de la collecte est aujourd’hui réalisée sur les SCPI dites « spécialisées » (18% de la collecte des SCPI en 2020 contre seulement 6% en 2015) et ce terme était devenu clairement trop général pour décrire de façon pertinente la stratégie des SCPI concernées, qui peut s’exprimer sur des créneaux immobiliers très variés (santé, logistique, hôtellerie…). Une adaptation des classifications s’imposait donc.

Plus de SCPI spécialisées et moins de SCPI diversifiées dans la nouvelle classification

La philosophie générale de cette nouvelle classification est de rendre plus explicite la catégorisation des différentes SCPI du marché. L’ancienne catégorie « SCPI spécialisées » recouvrait en effet des stratégies très différentes les unes des autres : quoi de commun par exemple entre une SCPI investissant exclusivement dans des actifs logistiques et une autre SCPI dont le patrimoine est uniquement composé d’actifs hôteliers ? Parallèlement, un nombre trop élevé de SCPI tombait dans la catégorie « SCPI diversifiées » qui ressemblait à une classe « fourre-tout » par défaut, sans donner d’information pertinente sur les secteurs immobiliers couverts par les fonds concernés. Par exemple, une SCPI de bureaux ayant diversifié à hauteur de 31% son patrimoine sur des actifs de type commerces et locaux d’activités se retrouvait classée en « SCPI diversifiée », alors que l’ADN de ce fonds restait clairement marqué « bureaux ». La nouvelle classification permet aux SCPI de sortir de la catégorie « diversifiées » dès lors que la part d’un secteur immobilier est « prépondérante » dans son allocation. Conséquence immédiate : le nombre de SCPI classifiées « bureaux » est passé de 31 début 2020 à 44 aujourd’hui, alors que seulement 2 nouvelles SCPI ont été créées sur ce secteur en 2020 et 2021. Même effet sur les SCPI de commerces, dont le nombre est passé de 14 à 24 sans qu’aucun nouveau véhicule ne soit créé depuis fin 2019. Inversement, le nombre de SCPI « diversifiées » a été divisé par 2 sur la période (passant de 22 fin 2019 à 11 seulement aujourd’hui) alors même que 4 nouveaux véhicules ont vu le jour dans cette catégorie. Il faut dire que les critères se sont considérablement durcis pour pouvoir entrer dans cette catégorie « SCPI diversifiée »: il est dorénavant nécessaire d’investir sur au moins 3 classes d’actifs et aucune classe d’actifs ne doit dépasser 50% de la valeur totale du patrimoine immobilier.

La nouvelle classification définit 7 « stratégies immobilières à prépondérance »

Pour clarifier et élargir l’ancienne notion de « SCPI spécialisée », un travail de réflexion a été mené par les sociétés de gestion réunies au sein de l’ASPIM, qui a abouti à la création de 7 catégories de SCPI dites « à stratégies immobilières à prépondérance », rassemblant quasiment 90% des véhicules référencés de la place, et correspondant au périmètre de 4 catégories parmi les 5 de l’ancienne classification (en fait toutes les anciennes catégories à l’exception des diversifiées) :

Bureaux

Commerces

Résidentiel

Logistique et locaux d’activités

Hôtels, tourisme, loisirs

Santé et éducation

Alternatifs (pour toute autre typologie n’entrant dans aucune des nomenclatures précédentes, par exemple les infrastructures)

Selon cette nouvelle classification, les SCPI de bureaux représentent plus de la moitié des véhicules à stratégies immobilières à prépondérance, les SCPI de commerces un gros quart, les SCPI résidentielles 8%, les autres stratégies étant beaucoup plus anecdotiques en nombre de véhicules mais certainement pas en volume de collecte : à titre d’exemple, 2 des 3 seules SCPI dorénavant référencées « santé et éducation » ont réalisé 23% de la collecte globale du marché au 1er semestre 2021, sur une centaine de véhicules au total dans l’univers des SCPI de rendement…

La catégorisation des SCPI est de la responsabilité des sociétés de gestion et sera encadrée par l’ASPIM

L’ASPIM précise que la stratégie immobilière d’une SCPI (ou d’un OPCI) est du ressort du gestionnaire, sur une base déclarative. Les sociétés de gestion devront actualiser annuellement la catégorisation de leurs fonds selon une grille mise en place et transmise à cet effet par l’ASPIM. « L’ASPIM veillera au respect par le gestionnaire d’une cohérence entre la stratégie déclarée et la composition effective du patrimoine immobilier » précise néanmoins l’association professionnelle.

L’ASPIM fait la distinction entre les fonds immobiliers ayant plus de 3 ans d’existence, dont la stratégie déclarée devra être en cohérence avec la composition effective du patrimoine immobilier en valeur vénale (directement ou indirectement détenu), et les fonds de moins de 3 ans d’ancienneté, dont la stratégie immobilière sera présumée en adéquation avec les objectifs d’investissement spécifiés dans la documentation réglementaire (DIC PRIIPs/DICI OPCVM, note d’information, prospectus).