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La reprise se confirme sur le marché des bureaux en régions en 2021 selon BNP Paribas Real Estate

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Le département spécialisé dans les transactions en immobilier d’entreprise de BNP Paribas Real Estate constate une nette progression de la demande placée sur les principaux marchés régionaux de bureaux en 2021, selon sa récente note de conjoncture. Toutes les catégories de surfaces profitent de cette tendance positive, en particulier le segment des actifs de plus de 5.000 m2. Les valeurs locatives progressent nettement par rapport à 2020 dans un certain nombre de métropoles régionales.

Une hausse de 40% de la demande placée par rapport à 2020 sur les 17 principaux marchés régionaux

Au cours de l’année 2021, la demande placée auprès des utilisateurs s’affiche en progression de 40% par rapport à 2020 (performance mesurée sur 17 villes régionales: Lyon, Lille, Aix/Marseille, Nantes, Bordeaux, Rennes, Montpellier, Toulouse, Nice/Sophia, Grenoble, Strasbourg, Metz, Nancy, Orléans, Rouen, Dijon et Tours), ce qui confirme la forte reprise de la mobilité des entreprises après la parenthèse Covid. Ce sont ainsi 1.750.000 m2 de bureaux qui ont été loués aux utilisateurs l’année dernière.

« On peut expliquer cette excellente performance par plusieurs facteurs. Premièrement, on constate un vrai effet de rattrapage, bien sûr, par rapport à 2020. Deuxièmement, le créneau des petites et moyennes surfaces a été très résilient grâce à la bonne dynamique des PME/PMI qui historiquement tirent le marché. Elles sont plus agiles et moins sensibles ou perméables au phénomène du télétravail et de flex-office. Troisièmement, les loyers, plus modérés en Régions qu’en Ile-de France, impactent à la marge les stratégies de réduction des coûts ou de diminution des surfaces. Enfin, le rebond du volume global placé s’explique aussi par le retour des comptes propres, en hausse de 92% par rapport à 2020, et des transactions de grandes surfaces, en augmentation de 30% par rapport à la moyenne de 10 ans. Cerise sur le gâteau, dans les grandes métropoles régionales, les facteurs macro-économiques très favorables, avec une forte croissance du PIB, ont animé la dynamique des entreprises et leur ont permis de réembaucher plus vite que ce que nous pouvions attendre », analyse Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge des Régions.

Une reprise qui concerne toutes les catégories de surfaces

BNP Paribas Real Estate observe que la reprise de l’activité locative concerne tous types de surfaces. L’expert immobilier communique une ventilation des transactions par segments de surfaces sur les 6 principaux marchés régionaux (Lyon, Lille, Aix/Marseille, Nantes, Bordeaux et Toulouse) qui représentent 1.097.000 m2 placés en 2021, soit 63% du volume global en régions. Ainsi, le créneau des locaux de moins de 1.000 m2 qui concentre presque la moitié des prises à bail (46%), progresse de 34% par rapport à 2020, celui des grandes surfaces de plus de 5.000 m2 pour sa part dépasse de 94% le niveau de 2020 avec 270.800 m² placés, un niveau supérieur de 30% à la moyenne décennale. Les surfaces moyennes, comprises entre 1.000 et 5.000 m2, enregistrent quant à elles un volume placé en hausse de 29% à 317.950 m².

Parmi les grandes transactions emblématiques de 2021 citées par BNP Paribas Real Estate en régions, on retiendra la prise à bail par IONIS et Edvance (groupe EDF) de respectivement 18.100 m2 et 13.300 m² à Lyon, à Lille celle de Vilogia sur 11.300 m2, de Dalkia (groupe EDF) sur 7.600 m² et de l’Institut Catholique sur 6.700 m², celle de Vitesco Technologies sur  14.500 m² de bureaux à Toulouse, ainsi que de Dreets Nouvelle Aquitaine (ex-Action Logement) sur 3.200 m² dans la Tour Innova à Bordeaux. Plusieurs transactions en compte propre sont également à signaler sur l’année 2021: le Département du Nord à Lille pour 30.100 m², l’Ecole de Management de Lyon sur 28.400 m² à Lyon, également une opération de La Poste sur 15.400 m² à Nantes.

« Nous constatons que de nombreux grands groupes ont animé le marché grâce notamment aux décisions enfin actées en termes de nombre de jours de télétravail par les partenaires sociaux permettant ainsi aux directions immobilières d’avoir une feuille de route plus claire et de relancer leurs réflexions et leurs projets. Aujourd’hui nos clients ont totalement intégré le phénomène d’hybridation du travail. Ils nous interrogent à la fois pour leur proposer des solutions immobilières, mais aussi pour participer à leur organisation et à l’élaboration de leur cahier des charges et ce parfois très en amont. Notre dimension de conseil prend ainsi tout son sens », résume Jean-Laurent de La Prade.

Un stock de bureaux disponibles en léger recul par rapport à 2020 et des valeurs locatives majoritairement en hausse

Grâce à cette reprise dynamique de l’activité locative, le stock de bureaux disponibles à un an recule légèrement sur les 6 principaux marchés régionaux étudiés par BNP Paribas Real Estate: -1% par rapport à 2020, soit 1,704 million m² vides. Comme c’est généralement le cas dans une telle configuration, on observe une légère hausse sur l’offre de seconde main (+2%) alors que l’offre neuve -qui compte pour environ un tiers de l’offre globale- baisse significativement (-7% par rapport à 2020, à 556.400 m2). Les nombreux reports de livraisons et autres retards de chantiers liés à la crise sanitaire auront finalement contribué à maintenir l’offre neuve à des niveaux cohérents avec la demande convalescente, en particulier sur la première moitié de l’année 2021.

Les valeurs locatives s’affichent en progression à Lyon, Bordeaux, Toulouse et Aix/Marseille, et restent stables à Nantes et à Lille. Les loyers « prime » s’étalent ainsi de 240 € / m2 / an à Lille à 340 € / m2 / an à Lyon, en passant par 320 € / m2 / an à Bordeaux.

Quant aux perspectives pour 2022, elles plutôt optimistes du côté de BNP Paribas Rela Estate : « Nous avons toutes les raisons d’être confiants pour l’année à venir. Avec une demande qui s’est redressée et des indicateurs économiques meilleurs qu’attendus grâce aux aides massives, le marché, qui a déjà dépassé nos prévisions pour l’année 2021, devrait poursuivre sa bonne dynamique en 2022. Les salariés ont de nouvelles attentes. Parmi celles-ci, la plus prégnante est la volonté de concilier un équilibre entre vie personnelle et vie professionnelle. Plus que jamais, je suis convaincu que demain les salariés iront là où ils aspirent à vivre et à s’épanouir et ce sont les entreprises qui suivront le mouvement. Dans cet esprit, nous avons déjà observé un certain nombre d’arbitrages des entreprises en faveur des régions », observe Jean-Laurent de La Prade.

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