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Investissement en immobilier d’entreprise : des volumes en légère baisse en 2021 mais le retour des grandes transactions est acté selon Cushman & Wakefield

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L’expert international en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield a récemment publié un point d’étape sur l’investissement en immobilier d’entreprise en France en 2021. Les principaux enseignements de cette étude sont une quasi-stabilité des volumes observés l’année dernière par rapport à 2020 grâce à un second semestre dynamique, mais aussi une perspective intéressante de retour des grandes transactions initiées par les investisseurs internationaux.

Immobilier d'entreprise

Une quasi-stabilité des volumes investis en 2021

L’investissement global en immobilier d’entreprise français devrait approcher les 25 milliards € sur l’année 2021 selon les données provisoires publiées par Cushman & Wakefield. Ce montant qui devrait s’affiner à la hausse est finalement assez proche du chiffre final de 2020 (27 milliards € selon CBRE), alors que sur les 9 premiers mois de 2021, le retard était encore important (-16%). L’essentiel de la sous-performance de 2021 a en réalité été concentrée sur le premier semestre, qui affichait un maigre chiffre de 8 milliards € contre 11,5 milliards € au S1 2020 (source : CBRE). Les 3ème et 4ème trimestres 2021 auront par contraste correspondu à un net rebond du marché, avec un niveau significativement supérieur à ceux de 2020. La baisse qui était de 31% à la fin du 1er semestre 2021 se trouve ainsi limitée à 16% sur les 9 premiers mois de l’année, et les chiffres définitifs de 2021 devraient s’écarter de ceux de 2020 d’un faible pourcentage.

En termes de typologie d’immobilier, l’attractivité des bureaux se confirme avec 15,3 milliards € investis, même si l’essor du télétravail a accru la sélectivité des investisseurs. Les commerces (3,1 milliards € investis) semblent quant à eux sortir de leur longue léthargie après avoir atteint un creux de cycle en cours d’année. C’est finalement le secteur logistique qui sort gagnant de cette année 2021 avec un chiffre proche de 5 milliards €, soit 20% du marché global, un record historique.

En termes de secteurs géographiques, les régions font preuve d’une remarquable résilience selon Cushman & Wakefield. Les taux de rendement restent sous pression en raison du manque d’alternatives sur les actifs financiers malgré la récente hausse des taux d’intérêt à long terme: ils baissent sur le segment logistique, restent stables sur les actifs de commerce et les bureaux, à l’exception de certains marchés sous-offreurs sur lesquels les rendements se compressent comme par exemple le quartier central des affaires de Paris.

Une perspective dynamique pour 2022 avec un retour des grandes transactions

Le retour des investisseurs étrangers est très net depuis le début de l’année 2021, y compris les non européens avec un beau score des nord américains qui représentaient par exemple 21% des volumes investis sur le marché français au S1 2021. Cette tendance s’est poursuivie avec un redémarrage des grandes transactions sur la fin de l’année (> 100 millions €), alors que celles-ci étaient particulièrement rares au premier semestre (-50% par rapport à 2020 à 3,7 milliards € d’après CBRE).

« (…) Dans un contexte financier toujours favorable où les liquidités — nationales et internationales — sont toujours importantes, la France reste une destination privilégiée, les grands deals devraient enfin signer leur retour et le nombre de transactions s’accélérer », analyse ainsi Cushman & Wakefield. « Même si prudence et attentisme restent de mise chez bon nombre d’investisseurs, plusieurs feux restent (logistique) ou repassent (bureaux, commerces pieds d’immeubles, retail park) au vert pour 2022, sous réserve de la confirmation de la reprise du marché locatif et d’une situation sanitaire stabilisée ». La récente résurgence de l’inflation en raison de la situation géopolitique représente également un nouveau facteur d’incertitude du fait de la tension sur les taux d’intérêt qu’elle entraîne.

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