Label ISR : un incontournable pour les fonds immobiliers en période de crise climatique et énergétique

Urgence climatique et énergétique : les sociétés de gestion confortées dans leur stratégie ISR immobilière

Label ISR : le climat 

Dans le contexte actuel de canicules à répétition, le rôle des bâtiments dans la soutenabilité de la vie citadine s’impose : les occupants du secteur résidentiel et les utilisateurs des immeubles tertiaires doivent répondre rapidement à de nouvelles exigences liées au changement climatique et à ses conséquences sur nos modes de vie urbains. Une partie des réponses sera d’ordre urbanistique avec le verdissement des espaces publics ou l’utilisation de nouveaux types de bitumes pour les voies urbaines. Cependant ces dernières s’inscrivent sur le temps long et ne répondent malheureusement pas encore à l’urgence de la situation.

C’est en revanche à l’échelle des bâtiments que des solutions concrètes peuvent être mises en œuvre rapidement. Dans ce domaine, ceux qui ont pris de l’avance sur ces problématiques ont aujourd’hui un avantage compétitif non négligeable : dans le secteur tertiaire en particulier, les moyens déployés et reconnus dans le cadre du label ISR immobilier permettent aux  SCPI, OPCI ou SCI de dépasser aujourd’hui -toutes catégories confondues- les 100 milliards € d’encours. Que ce soit par la rénovation du parc immobilier existant avec un engagement financier conséquent (approche dite « best in progress »), ou par la sélection d’actifs neufs ou récents bénéficiant des meilleures certifications environnementales (approche « best in class »), les fonds immobiliers labellisés ISR sont de par leur taille et le professionnalisme de leur gestion les mieux positionnés pour acheter et entretenir dans la durée les actifs immobiliers les plus adaptés au changement climatique. Les enjeux sont en effet colossaux : à emplacement égal, entre un immeuble de bureaux parfaitement isolé et sobre énergétiquement, dans lequel une température conviviale peut être maintenue sans usage excessif de la climatisation, et un autre actif immobilier dans lequel les conditions de travail deviennent inacceptables dès lors que la température extérieure dépasse 35°C à l’ombre, la rentabilité locative fera le grand écart. Dans le premier cas, des locataires de premier rang seront en compétition pour un loyer élevé, alors que le second actif risque de se retrouver avec une vacance locative durable si son propriétaire n’engage pas des travaux importants pour améliorer la situation.

Le contexte géopolitique

La crise énergétique qui a démarré avec la guerre en Ukraine vient encore renforcer la dichotomie du marché immobilier sur le plan de la consommation énergétique. Avec la pénurie -voire le rationnement- de gaz et d’électricité qui se profilent pour l’hiver prochain (et peut-être le suivant), le sujet de l’isolation des bâtiments n’est donc plus uniquement lié à la lutte contre le réchauffement climatique à moyen / long terme. Il devient à très court terme une composante majeure de la valeur locative du bâtiment. En effet, une passoire thermique risque de devenir rapidement inutilisable dans le cadre de l’immobilier tertiaire en cas de coupure de chauffage l’hiver. Un bâtiment bien isolé supportera en revanche beaucoup mieux la variabilité de la disponibilité d’énergie, avec un effet très amorti sur la variation de température intérieure du bâtiment.

On comprend donc que le label ISR immobilier, dans la mesure où il récompense -entre autres- un processus objectif d’amélioration de l’efficience énergétique des bâtiments, est la meilleure garantie pour l’investisseur de disposer du parc immobilier le plus compétitif dans un contexte de crise climatique et énergétique. Les répercussions de ces aléas climatiques et énergétiques sur la rentabilité locative étant rapides et mécaniques, les fonds labellisés ISR ont à priori de fortes chances de surperformer en moyenne les autres fonds dans les années à venir. 

Eligibilité au label ISR : exigence et objectivité des critères pour lutter contre le greenwashing

Les véhicules immobiliers étant majoritairement investis dans de l’immobilier physique, que ce soit en direct ou via des sociétés intermédiaires de type SCI, l’approche ISR a en conséquence été adaptée aux spécificités de cette classe d’actifs. L’objectif veut accompagner un mouvement général vertueux d’amélioration du parc immobilier existant. Un immeuble peu performant sur le plan énergétique ne sera, par exemple, pas nécessairement éliminé d’emblée par le gérant dans le cadre de son processus de sélection à condition de posséder un potentiel important d’amélioration à moyen terme via des travaux d’isolation thermique. De la même façon, les changements de comportements des occupants d’un actif immobilier peuvent être impulsés et accompagnés par le gérant, qui a un rôle actif à jouer dans la trajectoire globale de progression de la note ESG de chaque immeuble détenu. On conçoit donc aisément que le risque de greenwashing est fortement réduit, le gérant ayant réellement intérêt (et obligation) à mesurer concrètement et rendre compte aux parties prenantes des actions entreprises dans le cadre de sa gestion. 

Dans un contexte de crise climatique et énergétique, on peut avoir un degré de confiance élevé dans le niveau de résilience ciblé sur les actifs immobiliers sous gestion ISR, et donc une meilleure visibilité sur leur rentabilité locative. Les objectifs des critères ISR sont mesurés et évalués selon des normes quantitatives et qualitatives qui limitent efficacement le greenwashing. A l’heure où l’urgence climatique et énergétique pèse sur le quotidien de chacun, on comprend aisément la responsabilité qui repose sur l’immobilier. Bonne nouvelle pour les sociétés de gestion et les particuliers investisseurs : l’engagement ISR se répercute favorablement sur la valeur de leur actif, leur rentabilité et sur leurs résultats !

Jérémy Schorr, Directeur Commercial, Primaliance, bienprévoir.fr