L’ASPIM communique les performances et les investissements des fonds immobiliers non cotés au 1er semestre 2022

Cet article a été écrit par Jean-Francois Valicon Publiée le : 05 septembre 2022

L’ASPIM et l’IEIF ont récemment publié leurs statistiques de performances et d’investissements des fonds immobiliers non cotés au titre du premier semestre 2022. Les SCPI tirent remarquablement leur épingle du jeu, avec des distributions en progression et des valorisations orientées à la hausse malgré le contexte géopolitique perturbé. Les OPCI en revanche souffrent de la volatilité des marchés sur leur poche financière. Quant aux SCI, elles dépassent 5% de performance globale en moyenne annualisée. Les investissements immobiliers des fonds sont très dynamiques sur la période, avec toujours une proportion importante s’orientant vers les bureaux, la ventilation géographique s’établissant pour sa part à 2/3 France – 1/3 étranger.

Distribution et valorisation des SCPI bien orientées

Les dividendes versés par les SCPI au premier semestre 2022 s’affichent en hausse de 4,3% par rapport à la période équivalente de 2021, en moyenne pondérée de la capitalisation, selon l’ASPIM. 50 % des véhicules (sur plus d’une centaine en tout dans le marché) ont connu une progression des dividendes semestriels par rapport à l’année dernière. Ces SCPI ayant réussi à surperformer par rapport à 2021 voient leur distribution augmenter de 13% en moyenne pondérée des encours, un chiffre remarquablement élevé qui signe la normalisation du marché locatif post-covid. Pour 26% des SCPI, la distribution est restée identique à celle de S1 2021, et 24% des véhicules ont pour leur part connu une baisse de dividendes (limitée à 3% en moyenne pondérée des encours).

Si on le rapporte au prix de référence au 1er janvier, le taux de distribution moyen observé sur les SCPI, toutes catégories confondues, s’élève à 2,15 % au premier semestre 2022, soit 4,30% en base annuelle. Du côté des prix de parts des SCPI, on a assisté à une revalorisation moyenne de + 0,7 % en moyenne pondérée au cours du premier semestre 2022. Pour 72 % des SCPI en nombre, les prix n’ont pas bougé sur la période, alors que 25% des véhicules ont a contrario subi une hausse de prix de 2,6% en moyenne pondérée. Une petite minorité de SCPI -3% seulement- ont pour leur part connu une baisse de prix (de -1,8% en moyenne pondérée). Les moyennes du marché observées par l’ASPIM sont au demeurant cohérentes avec l’évolution de l’indice EDHEC IEIF Immobilier France qui extériorise une performance globale de 2,8 % sur les 6 premiers mois de l’année.

A noter selon l’ASPIM que « compte tenu du contexte actuel de forte inflation et de remontée des taux d’intérêt, les gérants se montrent prudents sur l’évolution des valeurs d’expertises en fin d’année. »

La performance des OPCI grand public pénalisée par les poches financières

La performance globale moyenne des OPCI grand public contraste négativement avec celle des SCPI, avec un chiffre de -1,4 % sur le premier semestre (+0,4% sur le premier trimestre et -1,8% sur le second). Pour expliquer cette différence notable entre les deux typologies de véhicules, il faut bien sûr mentionner la correction brutale des marchés financiers au cours du second trimestre. La poche financière et de foncières cotées des OPCI grand public a ainsi connu un trimestre noir, l’indice IEIF REIT Europe ayant chuté de -18,8% au second trimestre (contre une quasi-stabilité de - 0,2 % au T1 2022). Compensant partiellement cette mauvaise contribution des valeurs cotées, la croissance des valeurs d’expertises des actifs immobiliers détenus en direct et le bon niveau de perception des loyers sur le semestre ont permis de limiter la casse sur les valeurs liquidatives des OPCI. Si la majorité des OPCI a évolué en territoire négatif au cours du 1er semestre, il faut quand même mentionner que 39 % des OPCI (en encours) ont réussi à délivrer une performance globale comprise entre 0 et +1% sur la période, selon l’ASPIM.

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) affichent une performance de +2,6 % au premier semestre

Les sociétés civiles unités de compte immobilières ont enregistré une performance globale de + 2,6 % au premier semestre 2022 (5,2% en rythme annualisé). Dans le détail, 42% du marché -en encours- a délivré une performance globale comprise entre +2 % et + 3%, 22% entre +1% et +2%, et 18% entre 0% et +1%.

Au 30 juin 2022, l’actif net des 37 sociétés civiles unités de compte immobilières atteint 21,7 milliards € (contre 18,7 milliards € au 31/12/2021).

Les investissements réalisés par les fonds immobiliers grand public au premier semestre 2022

5,6 milliards € d’acquisitions ont été signées par les fonds immobiliers non cotés grand public -toutes catégories confondues- au cours du premier semestre 2022. L’essentiel provient des SCPI (4,6 milliards €), les SCI ayant engagé pour leur part 0,8 milliard € en immobilier physique acheté en direct, ce qui représente 40% de leurs investissements globaux de 2 milliards €. Les OPCI grand public, du fait de leur moindre collecte, n’ont réalisé que 250 millions € d’acquisitions immobilières en direct.

A noter que les SCI contribuent à alimenter les autres fonds immobiliers non cotés car elles souscrivent elles-mêmes dans des parts de ces véhicules, à hauteur de 47% de leurs investissements globaux au 1er semestre (dont 25% sur les seules SCPI, ce qui représente 500 millions €).

Sur le front des cessions, les fonds immobiliers grand public (SCPI, OPCI et SCI) ont réalisé des arbitrages pour un volume global proche de 800 millions €, dont 540 millions € pour les SCPI.

Par typologies d’actifs immobiliers

En termes de typologies d’actifs achetés par les fonds immobiliers au 1er semestre 2022, les bureaux se taillent la part du lion avec 45 % des acquisitions réalisées sur la période. Viennent ensuite les actifs de santé et d’éducation (16 %), les actifs commerciaux (15 %), l’immobilier résidentiel (11 %, en intégrant les résidences gérées) et l’immobilier d’hôtellerie et de loisir (6 %). Enfin, la logistique et les locaux d’activité représentent 5 % des volumes engagés. Du côté des arbitrages, les cessions d’actifs concernent majoritairement les bureaux (69 %), le reste des ventes se divisant entre les commerces (14 %), le résidentiel (6 %), l’hôtellerie et les loisirs (5 %), la logistique et les locaux d’activité (3 %) et les actifs de santé et d’éducation (3 %).

Par localisation des actifs immobiliers

En termes de ventilation géographique au 1er semestre 2022, les investissements réalisés par les fonds immobiliers non cotés grand public concernent en premier lieu les marchés immobiliers régionaux (43 %), devant l’étranger qui émarge à 33 %, suivi par le marché francilien (24 %, dont 10 % à Paris). Plus en détails sur les marchés étrangers, on retrouve comme habituellement en première position l’Allemagne (8 % des volumes engagés), qui devance légèrement le Royaume-Uni (8 %). Suivent ensuite l’Espagne (4 %), l’Europe du Nord (3 %), les Pays-Bas (3 %), l’Irlande (2 %), l’Espagne (2 %), l’Italie (2 %) et la Belgique (1 %). Concernant les arbitrages, les actifs cédés sont majoritairement localisés en Ile-de-France (52% dont 34 % à Paris), 25 % étant situés à l’étranger et 23 % en régions.