Le marché européen de l’immobilier logistique affiche des volumes d’investissements record au 1er semestre 2022 selon BNP Paribas Real Estate

Un marché locatif bien orienté au 1er semestre 2022, avec cependant un ralentissement observé au 2ème trimestre.

Malgré un contexte géopolitique tendu et une forte incertitude sur la croissance économique au cours des trimestres à venir, le marché locatif logistique a fait très bonne figure au premier semestre 2022, avec un volume de transactions dans les 6 principaux pays -France, Allemagne, Pays-Bas, Pologne, Espagne, UK- qui a augmenté de 13 % par rapport à la période équivalente de 2021. BNP Paribas Real Estate chiffre à 14,9 millions de m² la demande placée sur les 6 premiers marchés logistiques européens au cours des 6 premiers mois de cette année.

Dans le détail, la Pologne et l’Allemagne tirent le marché avec des volumes record de transactions. Le marché de Berlin en particulier enregistre plus de 600.000 m2 placés au S1 2022, plus du triple du chiffre de S1 2021. Sur cette période, Berlin arrive en 3ème position des marchés européens derrière Birmingham (UK, 1.2 million de m2 placés) et Paris (un peu plus de 650.000 m2). Varsovie affiche également une belle hausse (de 200.000 m2 au S1 2021 à presque 400.000 m2 au S1 2022). Certains pays comme la France, les Pays-Bas et le Royaume-Uni, enregistrent un ralentissement sur le 2ème trimestre, qui vient un peu diminuer la hausse globale de la demande placée au 1er semestre 2022. BNP Paribas RE estime que la demande locative européenne en immobilier logistique est dynamisée par la croissance du e-commerce liée aux changements des habitudes de consommation depuis la crise du Covid-19. 

Conséquence logique de cette belle dynamique locative, les loyers ’prime’ affichent une croissance spectaculaire de 12,2 % -en glissement annuel- au 1 er semestre 2022, sur un échantillon de 21 pays incluant 48 marchés. Le Royaume-Uni est le pays qui enregistre la plus forte inflation des loyers : +25 % sur un an glissant à Birmingham et à Londres. « La pénurie d’espaces neufs a un impact sur la demande. Elle affecte notamment le choix des clients entre l’emplacement et la disponibilité de l’immeuble. Le taux de vacance est à son plus bas historique, inférieur à 4 % en moyenne en Europe, tandis que l’inflation pèse sur les coûts de construction et de matériaux impliquant une nouvelle croissance des loyers », analyse Craig Maguire, Responsable Logistique Europe chez BNP Paribas Real Estate.

Un record historique d’investissements de 30 milliards € au 1er semestre

« Les volumes d’investissement dans le secteur de l’activité et de la logistique en Europe ont atteint plus de 30 milliards d’euros au 1er semestre 2022, un nouveau record pour un premier semestre », constate BNP Paribas Real Estate dans sa récente analyse.

En termes de volumes d’investissements, le secteur logistique conserve une part de 24% du marché immobilier tertiaire européen au 1er semestre 2022, un niveau historiquement élevé. Cet engouement des investisseurs est bien sûr lié à la qualité du marché locatif en termes de taux d’occupation, et à la dynamique de croissance des loyers engagée sur la période, qui est appelée à se poursuivre dans un contexte de fortes pressions inflationnistes. « Au 2ème trimestre, le marché s’est replié de 16 % par rapport au trimestre précédent. La demande des investisseurs reste toutefois forte, même si le marché pourrait être freiné par la raréfaction des stocks, le risque géopolitique en Europe centrale et orientale et les effets de l’inflation sur la demande des consommateurs », estime Craig Maguire.

Concernant les rendements immobiliers générés sur ce segment du marché tertiaire, en réponse à la hausse générale des taux d’intérêt des banques centrales enclenchée pour lutter contre l’inflation, les taux de rendement locatifs ’prime’ ont amorcé une remontée sur quelques uns des principaux marchés européens (en particulier la France, l’Allemagne, l’Espagne et les Pays-Bas). Selon BNP Paribas RE, une décompression supplémentaire des taux « prime » logistiques est probable sur l’ensemble des marchés européens dans les trimestres à venir.