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Le marché européen de l’immobilier logistique a très bien résisté en 2022 selon BNP Paribas Real Estate

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BNP Paribas Real Estate dresse le bilan du marché immobilier logistique européen en ce début d’année, après de nombreux mois marqués par une forte incertitude géopolitique et économique. Avec 27 millions de mètres carrés placés auprès des utilisateurs et 56 milliards € engagés par les investisseurs, le moins que l’on puisse dire est que ce segment de l’immobilier tertiaire a fait preuve d’une excellente résilience en 2022. Les taux de vacances restent très bas sur l’ensemble des zones géographiques et la rareté du foncier disponible, à laquelle s’ajoute l’inflation des coûts de construction, tire les loyers à la hausse. Sans surprise, la hausse importante des taux directeurs des banques centrales a entraîné une décompression significative des rendements immobiliers sur la seconde partie de l’année.

Une demande des utilisateurs qui reste forte sur le segment de l’immobilier logistique en dépit des incertitudes économiques

Le marché locatif sur le segment de l’immobilier logistique s’est bien comporté en 2022, dans un contexte économique pourtant assez compliqué pour les entreprises (flambée des prix de l’énergie, incertitudes sur les carnets de commande). Avec 27 millions de m² placés auprès des utilisateurs sur les 6 principaux marchés européens (France, Allemagne, Pays-Bas, Pologne, Espagne, Royaume-Uni), le volume de l’activité locative reste au-dessus de sa moyenne quinquennale, même s’il est en retrait de 10 % par rapport à 2021 -qui était une année tout à fait exceptionnelle-. BNP Paribas Real Estate estime que c’est un résultat « plutôt satisfaisant ».

 « La croissance économique en 2022 a été suffisante pour soutenir les marchés locatifs. Ainsi, le volume de transactions a diminué dans certains pays, mais pas partout. La demande exprimée est en hausse, dopée par la recherche de gains d’efficience de la part des locataires. Le changement structurel des modes de consommation continue de soutenir l’évolution du e-commerce et perpétue le besoin d’espaces logistiques. L’équilibre du marché dans les régions où le taux de vacance est nettement inférieur à la moyenne européenne de 4 %, dépendra des délais de construction et de la disponibilité des terrains. Les nouveaux projets restent insuffisants pour répondre à la demande, avec peu de projets spéculatifs en cours » résume Craig Maguire, Responsable Logistique en Europe de BNP Paribas Real Estate. 

L’Allemagne reste de loin le premier marché logistique européen, marqué par une dynamique particulièrement forte en 2022, avec un volume qui approche 8 millions de m2 placés, largement au-delà de la moyenne 2017-2020 qui s’établissait à 6 millions de m2. On note toutefois un ralentissement de l’activité au second semestre, qui provient surtout d’une pénurie d’offre sur les marchés secondaires. D’autre part, on observe que la hausse des coûts de construction a provoqué une inflation significative des loyers métriques dans les villes de Hambourg, Munich et Cologne.

Au Royaume-Uni, second marché européen en 2022 avec 4,9 millions de m2 transactés, l’activité est certes en retrait de 19 % par rapport au niveau hors norme atteint en 2021, mais elle conserve néanmoins une dynamique incontestable, alimentée par l’essor du e-commerce et la réorganisation des circuits logistiques post-Brexit. BNP Paribas Real Estate note une pénurie « aiguë » d’entrepôts neufs qui stimule une croissance à deux chiffres des loyers. 

Concernant la Pologne, 3ème marché européen l’année dernière avec un volume de transactions de 4,5 millions de m², en retrait de 21% par rapport au record de l’année précédente mais malgré cela le second chiffre d’activité le plus élevé jamais observé, on remarque un essoufflement net au 2nd semestre de l’année. Les taux de vacance y demeurent néanmoins faibles, ce qui combiné à l’augmentation des coûts de construction, entraîne immanquablement une pression haussière sur les loyers. Les loyers « prime » ont ainsi fortement progressé au sein des principaux pôles logistiques, passant d’une fourchette 41-44 €/m2 à 49-59 €/m2. À Varsovie, le loyer « prime » s’est littéralement envolé à 117 €/m².

En France, la baisse du volume des transactions a été limitée à 13 % pour s’établir à 3,9 millions de m² en 2022. Comme dans les autres pays européens, l’activité a été plus réduite au second semestre qu’au premier, au cours duquel la forte demande pour les grands entrepôts a boosté le marché.

L’offre de locaux disponibles se fait de plus en plus rare sur l’ensemble des zones géographiques régionales, avec un taux de vacance qui atteint son niveau le plus faible jamais enregistré en France sur cette typologie d’immobilier (moins de 3 % à fin 2022). La demande pour les entrepôts « premium » reste très soutenue, ce qui laisse entrevoir des perspectives d’augmentation des loyers sur les meilleurs emplacements.

Aux Pays-Bas, 5ème marché européen en termes de volumes placés l’année dernière, les surfaces louées ont augmenté de 3 % sur un an, à 3,6 millions de m². Incontestablement, le marché fait preuve d’une belle résilience en dépit des lois locales restreignant les nouveaux projets. A partir du moment où l’offre d’entrepôts neufs s’assèche, les locataires se rabattent vers des sites existants de bonne facture, contribuant à la hausse des loyers.

En Espagne, la dynamique du marché a été particulièrement forte en 2022 : le volume de transactions y a progressé de 8 % par rapport à 2021, à 2,3 millions de m², ce qui en fait le meilleur des 6 marchés suivis par BNP Paribas Real Estate. 2022 marque ainsi un nouveau record d’activité sur l’immobilier logistique en Espagne, succédant au précédent record de 2021. Comme dans les autres pays, le e-commerce continue de soutenir la demande, avec également une contribution importante de la distribution alimentaire sur le marché ibérique. Les taux de vacance faibles alimentent les hausses de loyers.

Les volumes d’investissements majoritairement en retrait par rapport à 2021 mais largement au-dessus de la moyenne historique

En 2022, BNP Paribas Real Estate observe un recul de 19% des volumes engagés par les investisseurs sur les marchés immobiliers logistiques européens, le recul étant essentiellement concentré sur le second semestre (en particulier le 4ème trimestre) et sur certains pays comme le Royaume-Uni, l’Espagne ou les Pays-Bas. Malgré cela, les montants investis atteignent 56 milliards €, soit 15 milliards € de plus que la moyenne 2017-2020, et représentent le deuxième niveau le plus élevé jamais observé sur ce marché. Les perspectives de hausse des loyers soutiennent clairement l’intérêt des investisseurs malgré la hausse concomitante des taux d’intérêt de marché (taux d’intervention des banques centrales et taux à long terme des emprunts d’Etat).

« Après 5 ans marqués par des volumes d’investissement exceptionnels, le marché continue d’attirer des acheteurs. Toutefois, le marché de l’investissement est confronté à une pénurie croissante d’offre, ainsi qu’au contexte macroéconomique et financier mouvementé en 2022 », estime Craig Maguire. En effet, la normalisation à marche forcée de la politique monétaire des principales banques centrales a ramené les taux d’intérêt à leur niveau d’avant la crise financière en à peine six mois, ce qui constitue un choc sans précédent depuis plusieurs décennies. Les rendements immobiliers n’ont pas progressé dans la même mesure, ce qui a entraîné une diminution significative de la prime de risque immobilière. Ce nouveau paradigme a créé temporairement un décalage entre les prix espérés par les vendeurs et ceux exigés par les acheteurs, le segment logistique étant particulièrement exposé à ce « repricing » en raison de la forte compression des rendements observée pendant la pandémie de Covid-19.

En conséquence, la diminution nette des transactions en fin d’année 2022 entraîne selon BNP Paribas Real Estate une « décompression rapide des rendements » sur cette typologie d’actifs. Ce réajustement des rendements n’est peut-être pas encore terminé, en particulier sur les sites secondaires ou marginaux. La grande interrogation concerne la fin du relèvement des taux directeurs de la BCE (attendue à priori en milieu d’année 2023) qui déterminera le niveau final des taux.

Le marché de l’immobilier logistique au Royaume-Uni  a connu une contraction significative des investissements en 2022 (-32% à 14,4 milliards €). Cette baisse -une des plus fortes en Europe- provient du difficile ajustement du marché à une décompression spectaculaire des taux de rendement immobiliers, entraînant le retrait du marché d’un certain nombre d’opérations : le rendement « prime » a augmenté de 175 points de base en 2022.

Sur l’immobilier logistique allemand, le volume d’investissements a atteint au contraire un record historique à 10,1 milliards € en 2022, avec la contribution de très grosses transactions au premier trimestre. La décompression des rendements a été substantielle, le rendement « prime » augmentant de 85 points de base sur l’année, un mouvement qui devrait se poursuivre en 2023.

En France, la baisse des montants engagés par les investisseurs a été limitée à 6%, le volume annuel s’établissant à 6,4 milliards €, ce qui fait de 2022 un excellent crû. Le taux de rendement « prime » logistique a augmenté de 60 points de base à 3,80 % en 2022, cette décompression devrait se prolonger en 2023. 

Aux Pays-Bas, le coup d’arrêt de l’activité a été net au 4ème trimestre 2022, mais l’ajustement rapide des rendements devrait relancer l’activité au 1er semestre 2023.

A l’image de l’Allemagne, l’Italie a enregistré un volume record l’an dernier avec une progression de 28 % par rapport à 2021, alimentée par des opérations de portefeuilles. Le rendement « prime » a augmenté de 40 points de base à 4,40%

Sur le marché espagnol, le volume des investissements est quant à lui orienté nettement à la baisse, avec -40% en 2022 par rapport à 2021. Il reste néanmoins au-dessus de la moyenne quinquennale. Le recul est très visible au 4ème trimestre, entraînant une hausse de 95 points de base du rendement des grands entrepôts « prime » sur l’ensemble de l’année 2022.

Sur l’immobilier logistique polonais, les investissements ont reculé de 16% en 2022 après une année 2021 record. Les montants engagés atteignent au global 1,8 milliard €, ce qui correspond approximativement au niveau annuel moyen observé depuis 2017.

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