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SCI en assurance-vie : pourquoi certaines baissent-elles ?

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Après une année 2022 particulièrement porteuse pour les SCI en assurance vie (3,7% de rendement moyen selon l’ASPIM), le début d’année 2023 voit apparaître une forte dispersion des performances entre les différents supports. Certains véhicules s’enfoncent en territoire négatif du fait de la réévaluation à la baisse des patrimoines, alors que d’autres au contraire continuent imperturbablement sur la lancée de 2022. La plupart des gérants estiment néanmoins que les effets pénalisants de la hausse des taux sur les valorisations effectuées au début de cette année seront neutralisés à partir du second semestre par les cash flows dynamiques générés sur ces fonds immobiliers.

Depuis le 1er janvier 2023, certaines SCI baissent de plus de 1%

Parmi celles qui enregistrent des corrections de valeurs significatives depuis le début de l’année 2023, on pourra citer trois SCI emblématiques :

Entre le 31 décembre 2022 et le 1er mai 2023, Capimmo a baissé de 1,59% quand Pythagore a enregistré une baisse de performance de 1,41% et Tangram a corrigé de 1,04% ! Si ces trois supports immobiliers subissent la correction des valorisations des actifs détenus, on peut noter une contribution négative spécifique des foncières cotées sur la SCI Tangram : 7,6% de l’allocation contribuant à -0,42% sur la performance du 1er trimestre.

Pour SC Tangram, on notera – outre la contre-performance des foncières cotées – une contribution négative au 1er trimestre de la poche des participations en club deal, « pénalisée par l’évolution négative de la valeur d’expertise de la tour Majunga située à la Défense et les frais d’acquisitions d’un immeuble à Dortmund » (participation Blue One).

Pour la SCI Pythagore, le gérant Theoreim évoque « le rééquilibrage en cours des valeurs immobilières » qui reste cependant « maîtrisée du fait de la forte diversification des secteurs et des zones géographiques ciblés par Pythagore et de la prudence de la société de gestion dans le déploiement des investissements depuis la mi-2022 ».

Concernant Capimmo, le gérant Primonial REIM évoque « le contexte 2022 de remontée rapide des taux directeurs pour combattre l’inflation, la baisse des valorisations de la classe d’actif immobilière [qui] s’est retranscrite dans certaines participations de Capimmo » (principalement sur les club deals bureaux et participations en immobilier logistique).

Certaines SCI ne sont pas impactées par les corrections de valeurs.

Par contraste avec les trois véhicules évoqués ci-dessus, certaines SCI en assurance-vie ont poursuivi imperturbablement leur cheminement de performances sur les 4 premiers mois de 2023. C’est le cas en particulier des SCI de santé ou sociétales comme Cap Santé (Primonial REIM) qui enregistre une progression de 0,97% au 25/04/2023 et Silver Avenir (Arkea REIM), qui affiche même une hausse de 1,97% au 15/04/2023 ! La SC Trajectoire Santé (Euryale AM) est sur la même ligne avec +0,77% au 03/05/2023. On réalise ainsi que l’immobilier de santé n’a pas subi les mêmes corrections de valeurs que le bureau ou la logistique sur la fin de l’année 2022 et le début de l’année 2023.

Grâce à leur mode de structuration, d’autres SCI sont à l’abri des corrections de valeurs pour le moment : il s’agit de celles qui ont exclusivement investi en parts de SCPI comme la SCI Primaliance Immo Trend de La Française REM, développée en partenariat avec Primaliance.* Cette dernière affiche une performance de +1,12% depuis le 1er janvier (au 21/04/2023), soit un chiffre très proche en rythme annualisé de celui de 2022 (3,95% de performance nette).

* Rédigé par Primaliance.

Des points d’entrée intéressants sur les SCI qui ont corrigé à la baisse

Selon les gérants concernés, les baisses récentes de valeurs observées sur certaines SCI disponibles en assurance-vie doivent pouvoir être mises à profit pour envisager d’investir à des niveaux intéressants. En effet, ces corrections de valorisations sur les actifs immobiliers entraînent de facto des rendements potentiels plus élevés puisque les loyers sont plutôt orientés à la hausse, du fait des mécanismes d’indexation sur l’inflation.

D’autre part, le cycle de resserrement monétaire des banques centrales est déjà bien avancé. L’impact sur les taux longs étant de plus en plus marginal, voire inversé lors des dernières hausses de taux directeurs. La Réserve fédérale américaine (Fed) a officiellement annoncé qu’une pause pourrait être prochainement effectuée dans son action de lutte contre l’inflation, après 10 hausses de taux consécutives depuis un an : de 5 à 5,25% sur le principal taux directeur, au plus haut depuis 2006. La Banque centrale européenne (BCE), quant à elle, en est à sa 7ème hausse de son taux d’intervention début mai. Néanmoins, les taux longs en zone euro n’ont quasiment plus progressé depuis plusieurs mois, stagnant en-dessous de 3% pour le taux 10 ans français, par exemple.

Par conséquent, les fortes corrections de valeurs sur certains actifs immobiliers au 2ème semestre 2022, liées à la hausse des taux long terme de 300 points de base sur l’ensemble de l’année dernière, devraient avoir tendance à s’estomper au cours de cette année. La prime de risque immobilière s’étant reconstituée sur la base d’une nouvelle référence de taux long autour de 3%.

Par exemple, Primonial REIM estime – concernant sa SCI Capimmo – que « les baisses de valeur isolées et exceptionnelles ne remettent en rien la capacité du fonds à générer une performance de 4% comparable sur l’horizon de détention recommandé de la SCI ». Cette analyse devrait conduire les investisseurs avisés à conserver leurs positions dans ce fonds, voire à les augmenter de façon opportuniste. En parallèle, la société de gestion anticipe que « les perspectives de cash flow, grâce à l’indexation des loyers sur l’inflation, viennent matérialiser un regain de performance qui devrait sur le moyen terme largement compenser les variations court terme ». Elle ambitionne ainsi « un retour en territoire positif de la valeur liquidative Year to Date (YTD) à la fin du second semestre 2023. »

C’est incontestablement une réelle opportunité pour se positionner à l’achat sur la VL YTD actuelle de -1,59% (au 03/05/2023) et plus généralement sur l’ensemble des SCI en assurance-vie qui ont connu des baisses de valorisation.

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