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La SCPI Fructirégions Europe (AEW Patrimoine) baisse son prix de part de 9,9%

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Dans la lignée d’un certain nombre de SCPI spécialisées dans l’immobilier de bureaux et gérées par des filiales de groupes bancaires, la SCPI Fructiregions Europe d’AEW Patrimoine a récemment annoncé une baisse de son prix de part de 9,9% : cette baisse sera effective à partir du 1er septembre. Cette SCPI investie majoritairement en régions – avec une diversification de près de 20% sur les marchés européens – affichait une surcôte inconfortable de près de 7% au 31/12/2022. Dans un marché immobilier baissier comme celui que nous connaissons depuis plusieurs trimestres, cette situation n’était plus tenable pour Fructirégions Europe.

Il s’agit de la 7ème SCPI à baisser son prix de part en l’espace de 6 mois. Cependant, il convient de noter que ces sept SCPI partagent un profil similaire avec des surcôtes qui étaient conséquentes et un patrimoine de bureaux historique subissant des révisions de valeurs significatives. À l’inverse, d’autres SCPI plus récentes tirent leur épingle du jeu en investissant leur collecte sur des actifs décotés.

Une baisse de 9,9% du prix de la part

AEW Patrimoine a choisi d’appliquer une baisse de prix importante sur sa SCPI Fructirégions Europe de -9,9%, sans doute dans la foulée d’expertises effectuées à mi-année qui se sont avérées en déclin par rapport à fin 2022. Néanmoins, aucune communication officielle n’a été actée à ce sujet.

En effet, l’ensemble du marché a été invité par l’AMF à réaliser ces expertises intermédiaires pour mieux tenir compte de la réalité du marché immobilier. Amundi a été la première grande société de gestion à réagir dès fin juillet avec des baisses très fortes des prix de parts de ses trois SCPI patrimoniales : Rivoli Avenir Patrimoine (-12,42%), Edissimmo (-13,92%) et Génépierre avec -17,04%. Quelques jours plus tard, BNP Paribas REIM lui avait emboîté le pas sur Accimmo Pierre (-17,07%), puis HSBC REIM sur sa SCPI Élysées Pierre avec -7,03% au 9 août.

En outre, AEW Patrimoine avait revu à la baisse la valeur de part de sa SCPI Laffitte Pierre dès le mois de mars de -8,45%, réagissant aux expertises réalisées fin 2022 et à la surcote spécifique de ce véhicule qui approchait dangereusement de la limite réglementaire de 10%.

Ainsi, pour Fructirégions Europe, le prix de souscription passe de 233 à 210 euros au 1er septembre, ce qui ramène la valeur de ce véhicule 10 ans en arrière, de façon tout à fait similaire aux SCPI d’Amundi et de BNP Paribas REIM. En contrepartie, les nouveaux associés vont mécaniquement bénéficier d’un meilleur rendement à la souscription puisque le dividende prévisionnel qui devrait être versé cette année sera rapporté à un prix plus bas : 10,10 euros par part brut de fiscalité étrangère, quasiment stable par rapport à 2022.

Des hausses potentielles de dividendes pour les SCPI récentes

Par contraste avec la situation difficile rencontrée par certains véhicules pénalisés par un stock de patrimoine ancien acheté sur des niveaux de prix plus élevés, les jeunes SCPI bénéficient à plein de leur collecte dynamique pour faire leurs emplettes sur un marché immobilier décoté. Par construction, ces véhicules n’ont que très peu d’actifs achetés avant la baisse des marchés immobiliers. Par conséquent, l’effet positif des nouvelles acquisitions est bien plus important que l’effet négatif des révisions à la baisse d’expertises sur le patrimoine existant.

À titre d’exemple, on citera la SCPI Iroko Zen qui vient d’acheter cinq nouveaux actifs en Irlande, aux Pays-Bas et en France, avec des taux de rendement compris entre 6,78 et 8,44%. En théorie, ce type d’opérations devrait permettre de faire bénéficier aux associés de cette SCPI d’une hausse de rendement (sans garantie).

 

 

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