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Expertises immobilières au 30 juin : Advenis REIM ne modifie pas les prix de parts des SCPI Eurovalys et Elialys

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Au regard de la baisse des marchés immobiliers qui s’est accélérée au 1er semestre 2023, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a sensibilisé les sociétés de gestion de SCPI à la problématique des expertises immobilières, incitant ces dernières à réaliser une campagne d’expertise intérimaire fin juin 2023 pour s’assurer que les prix de souscription de leurs SCPI restaient en ligne avec la valeur des actifs immobiliers détenus en portefeuille.

Dans la foulée, certaines SCPI du marché ont été contraintes de baisser leur prix de part. Advenis REIM s’est plié à cet exercice comme la plupart des sociétés de gestion. Il en ressort que les prix de souscription des SCPI Eurovalys et Elialys ne seront pas modifiés, reflétant la qualité du patrimoine détenu par ces véhicules.

Une résilience de la valorisation du portefeuille liée à la qualité des actifs

« La stratégie Core+ d’Advenis REIM s’inscrit dans une démarche durable illustrée par l’obtention du label ISR pour Eurovalys et Elialys », résume la société de gestion. Cette approche se révèle aujourd’hui gagnante, puisqu’elle a incité Advenis REIM à sélectionner au cours du temps :

  • des actifs neufs ou récemment reconfigurés ;
  • des emplacements proches des cœurs de villes et des nœuds de communication ;
  • des locataires de premier rang extériorisant une forte solidité financière ;
  • des actifs avec une moyenne de durée de baux élevée (environ 5 ans en moyenne pondérée sur les baux en vigueur au 30/06/23).

Dans le contexte immobilier actuel, l’application de ces critères d’acquisition exigeants permet à Advenis REIM de faire preuve d’optimisme quant à la résilience de ses portefeuilles immobiliers sur longue période. Même si la hausse des taux d’intérêt a clairement entraîné un mouvement de repli des prix immobiliers depuis environ un an, le retour de l’inflation a parallèlement permis aux meilleurs actifs de bénéficier d’une hausse des loyers grâce au mécanisme d’indexation des baux.

À ce titre, Advenis REIM précise que sa SCPI Eurovalys – investie sur les marchés de bureaux dans les grandes villes allemandes – a pu revaloriser ses loyers d’un total de 11,65% entre le 1er janvier 2022 et le 30 juin 2023. Quant à la SCPI Elialys, spécialisée sur les marchés immobiliers d’Europe du Sud, l’augmentation de ses loyers a atteint 9,95% en moyenne sur la même période. Ces revalorisations de flux locatifs ont pu être imposées par Advenis REIM « sans friction aux locataires ».

Un important travail d’asset management

Dans la conjoncture immobilière actuelle, beaucoup plus compliquée à gérer que celle qui prévalait dans un univers de taux zéro, le travail d’asset management devient essentiel dans la création de performance des véhicules. Advenis REIM précise qu’elle « attache une grande importance au positionnement et à l’attractivité de ses actifs immobiliers » à l’achat, mais qu’un focus également important se fait sur la gestion locative.

L’échange avec les locataires doit être permanent pour pouvoir les fidéliser avec le niveau de loyer adéquat. Cela permet également de maîtriser les charges et de pérenniser le label ISR (contrôle des consommations énergétiques, initiatives ESG, travaux d’amélioration…). « La priorité d’Advenis REIM reste ainsi la satisfaction de ses locataires et la sécurisation de leur présence dans la durée », résume la société de gestion.

Sans surprise, les taux d’occupation financier (TOF) de ses deux SCPI restent à des niveaux très élevés : 94,22% pour Eurovalys et 94,65% pour Elialys au 30/06/2023. Le rythme des relocations illustre également la grande réactivité de la société de gestion lors des départs de locataires. Par exemple, 24 relocations ont été signées sur Eurovalys pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023, portant sur 11.222 m² et un loyer annuel de 1.703.703 d'euros.

Il est également parfois intéressant de conserver le locataire en place, moyennant une prolongation du bail à son échéance. Ainsi, il y a eu 14 prolongations de baux qui ont été enregistrées sur Eurovalys sur cette même période de 18 mois (portant sur 32.905 m² et un loyer annuel de 3.785.708 d'euros) avec une hausse de 5,77% des loyers en moyenne.

Des perspectives positives pour la capacité de distribution

Tirant profit de ces excellents indicateurs locatifs, Advenis REIM estime pouvoir pérenniser en 2023 des rendements bruts de fiscalité « dans la lignée de ceux de 2022 » pour ses deux SCPI, soit 4,57 % pour Eurovalys et 5,39 % pour Elialys.

De façon plus générale, « sans préfigurer de l’évolution future des économies européennes, Advenis REIM considère que sa gestion immobilière dynamique, au plus près des actifs, combinée à la qualité de son portefeuille immobilier compenseront à moyen et long terme l’impact des tensions actuelles sur les marchés immobiliers ». Tout en soulignant être convaincue que « la collecte actuelle permettra de saisir des opportunités à l’acquisition qui devraient contribuer à l’amélioration de la capacité de distribution des dividendes. »

 

 

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