Fiducial Gérance baisse les prix de parts de deux SCPI

Tous les secteurs immobiliers ne sont pas touchés avec la même amplitude

Le contexte immobilier global est baissier depuis plusieurs mois, mais tous les secteurs ne sont pas impactés de façon homogène. Reprise de l’inflation depuis la fin de la pandémie de Covid-19 et plus particulièrement suite au déclenchement de la guerre en Ukraine, ralentissement significatif de l’économie lié à la remontée rapide des taux d’intérêts – le taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne (BCE) est passé de 0 à 4,50% en 14 mois – : autant de facteurs qui pèsent lourdement sur les prix de l’immobilier. Ainsi, le marché de l’investissement a fortement ralenti au cours des deux derniers trimestres alors que les conditions d’accès aux financements se durcissent pour la plupart des acquéreurs.

À ce contexte financier et économique peu porteur s’ajoutent pour l’immobilier depuis quelques années, des problématiques spécifiques qui sont en train de provoquer des changements structurels de paradigmes. Nous pouvons citer de façon non exhaustive :

• une crise sanitaire majeure et ses épisodes de confinement qui ont désorganisé de nombreux secteurs économiques ;
• les manifestations fréquentes qui ont fortement impacté les commerces de centre-villes depuis quelques années ;
• le développement du télétravail post-covid, en particulier en Ile-de-France, qui impacte le marché des bureaux ;
• des changements d’habitudes des consommateurs (essor spectaculaire du e-commerce) ;
• les impératifs de la transition énergétique avec la décarbonation progressive du parc immobilier.

Les différentes classes d’actifs immobilières n’ont pas toutes été affectées au même moment ni de la même façon par ces différents changements, ce qui crée aujourd’hui une forme de dispersion dans le mouvement de baisse généralisée des prix immobiliers. Par exemple, le secteur des bureaux qui avait plutôt bien résisté jusqu’en 2022, se retrouve aujourd’hui le plus touché par la correction des valeurs. Tandis que le commerce qui avait essuyé de plein fouet le choc de la pandémie en 2020-2021, se montre aujourd’hui beaucoup plus résilient. Sur les actifs de santé et d’hôtellerie, on assiste même à des hausses d’expertises dans certains cas.

Une révision à la baisse des valeurs d’expertises sur la plupart des SCPI de Fiducial Gérance

Au 30 juin 2023, Fiducial Gérance a recalculé les valeurs d’expertises de ses SCPI comme la plupart des autres sociétés de gestion. Il en ressort des réajustements des valeurs de reconstitution et de réalisation comprises entre -1.6 et -3.1% selon les SCPI, à l’exception notable de Pierre Expansion Santé dont la valeur de réalisation progresse d’environ 1,3%.

À titre d’exemple, la SCPI Sélectipierre 2 Paris a connu une révision à la baisse de sa valeur de reconstitution de -2,88% au 1er semestre 2023. Les dégâts sont limités sur cette SCPI de bureaux parisiens – qui reste malgré tout en décote de 6,87% – car les immeubles de bureaux situés dans le quartier central des affaires parisien sont beaucoup plus résilients que ceux de première et seconde couronne francilienne. Par conséquent, le prix de part de Sélectipierre 2 Paris reste logiquement inchangé à l’issue de cette campagne d’expertises.

Autre exemple moins flatteur, celui de la SCPI diversifiée Buroboutic. Celle-ci se retrouvait déjà en position inconfortable de surcote au 1er janvier 2023 avec 5,63% de surcote. À fin juin, la valeur de reconstitution était déjà révisée à la baisse de -2,62% : il était devenu difficile de conserver le prix de part de 267 euros. Par conséquent, Fiducial Gérance a dû acter une baisse de 13,86% du prix de souscription de Buroboutic à compter du 1er octobre, passant de 267 à 230 euros par part. Cela laisse une marge de manœuvre si les expertises de fin d’année se situaient à nouveau sur une tendance baissière : avec une décote de 6,56% par rapport à la nouvelle valeur de reconstitution, le prix de part actuel a moins de chances d'être à nouveau révisé à la baisse.

Une autre SCPI de Fiducial Gérance a vu son prix de part chuter au 1er octobre : il s’agit de Ficommerce, spécialisée en immobilier de commerce. La société de gestion a révisé le prix de souscription de 8,70% à la baisse, passant de 230 à 210 euros, alors que la valeur de reconstitution de ce véhicule avait déjà diminué de 1,76% depuis le 1er janvier. Dans ce cas précis, on était très loin d’atteindre le seuil de 10% déclenchant l’obligation réglementaire de procéder à une révision du prix de part, mais Fiducial Gérance a préféré devancer d’éventuelles mauvaises nouvelles en positionnant volontairement Ficommerce en situation de forte décote, avec une décote de 7,85% « post repricing ».

En revanche, une des SCPI de Fiducial Gérance a suivi une trajectoire inverse à la tendance générale, encaissant une hausse de ses valeurs d’expertises au 1er semestre 2023 : il s’agit de Pierre Expansion Santé, spécialisée sur l’immobilier de santé. Sa valeur de réalisation est passée de 231,97 à 235,01 euros en 6 mois, soit + 1,31%. Cela conforte sa décote (6,09%) et justifie son prix de part inchangé à 267 euros.

Quant à la SCPI Logipierre 3, investie dans le secteur des résidences gérées, malgré une baisse de sa valeur de reconstitution de 2,41% en 6 mois, elle garde une décote significative de -3,53%, ce qui permet à Fiducial Gérance de ne pas modifier son prix de part de 1600 euros.

Des fondamentaux qui restent rassurants

« Les fondamentaux des SCPI restent des indicateurs rassurants à plusieurs niveaux » précise Fiducial Gérance dans son récent communiqué. Elle rappelle également que « l’investissement en SCPI est un placement à envisager sur le long terme, qui passera par plusieurs cycles immobiliers avec des stratégies de gestion adaptées favorisant la distribution des revenus locatifs couplée à une hausse de la valeur des actifs dans le temps. »

Un des paramètres les plus marquants concerne la distribution des SCPI de Fiducial Gérance : Ficommerce, Buroboutic et Selectipierre 2 Paris augmentent toutes les trois leurs dividendes au premier semestre 2023 par rapport à la même période de 2022, jusqu’à +18% pour Sélectipierre 2 Paris. Tandis que les SCPI Pierre Expansion Santé et Logipierre 3 restent inchangées en termes de distributions sur cette période.

Un autre facteur important à suivre est le taux d’occupation financier (TOF) des différentes SCPI gérées par Fiducial Gérance : ces derniers indicateurs varient entre 94% et 100% selon les véhicules – des niveaux bien supérieurs à la moyenne du marché – avec un taux d’encaissement des loyers qui s’affiche entre 97 et 100%.