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JLL analyse les chiffres ImmoStat du marché francilien des bureaux au 1er semestre 2023

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JLL est l’un des leaders mondiaux du conseil et de l’investissement en immobilier d’entreprise, implanté dans plus de 80 pays dans le monde. Membre du GIE ImmoStat, un groupement d’experts du marché immobilier qui réunit également BNP Paribas Real Estate, CBRE et Cushman & Wakefield. Les récents chiffres du marché francilien des bureaux publiés par ImmoStat ont été l’objet d’une analyse détaillée par JLL qui résume les grandes tendances : baisse de l’ordre de 20% de la demande placée auprès des utilisateurs et repli de plus de 40% des volumes investis sur le 1er semestre 2023.

Marché locatif : un certain attentisme du côté des utilisateurs

Le contexte actuel se caractérise par un niveau d’inflation et des taux d’intérêt élevés. Les utilisateurs franciliens de surfaces tertiaires font face à une hausse de leurs coûts opérationnels et des loyers soumis à l’indexation. Ainsi, ils semblent s’inscrire en position d’attente dans l’espoir d’un meilleur contexte pour concrétiser leurs projets de mobilité. La conséquence principale est une baisse de la demande placée au 1er semestre 2023 de 22% sur un an et de 21% par rapport à la moyenne décennale. Avec 816.000 m² commercialisés sur le semestre – dont 421.000 m² au 2ème trimestre – nous sommes tout de même sensiblement au-dessus des points bas d’activité atteints au début de l’épidémie de Covid-19, soit 197.500 m² au T2 2020.

« Les entreprises, quel que soit leur secteur d’activité, sont impactées par la hausse des coûts et cherchent à optimiser leurs coûts immobiliers » résume Marie Martins, Directrice Tenant Representation France de JLL France. Le segment le plus impacté est celui des grandes surfaces (supérieur à 5.000 m²) avec un recul d’activité de 34% en volume. Les moyennes surfaces (entre 1.000 et 5.000 m²) et les petites surfaces (inférieur à 1.000m²) sont nettement moins touchées, avec des diminutions respectives de 15 et 20% sur un an.

Marie Martins complète : « Les sociétés se transforment tant sur leur business model que sur leur organisation. L’effet balancier lié au télétravail rend le calibrage des projets difficile : certaines entreprises se rendent compte que, déployé en trop grande proportion, celui-ci a un impact important sur la productivité, l’innovation non programmée et l’engagement. Ces différents paramètres rendent les décisions difficiles et aboutissent à des délais de concrétisation particulièrement longs ».

Le marché des bureaux franciliens reste tiré par le Quartier Central des Affaires parisien qui contribue à hauteur de 45% à l’activité globale : 202.600 m², soit 6% de plus que la moyenne décennale. Il est particulièrement notable que 5 transactions de plus de 5.000 m² ont eu lieu sur la période dans la zone Paris QCA, dont une a dépassé le seuil des 20.000 m² ! Un événement assez rare sur ce secteur très étroit. En périphérie parisienne, la situation est très différente, avec une mobilité des utilisateurs guidée par le souci de se repositionner sur des immeubles de meilleure facture et mieux reliés par les transports en commun.

L’offre immédiate de bureaux en Île-de-France poursuit sa progression (+2% sur le dernier trimestre et +10 % sur un an), approchant le seuil des 4,5 millions de m² à fin juin 2023, un niveau supérieur au point haut du dernier cycle, il y a 10 ans. Pour sa part, le taux de vacance francilien atteint le chiffre de 8 %, en hausse de 3 points par rapport à la période pré-Covid.

Un marché de l’investissement en deçà de sa moyenne quinquennale

Selon ImmoStat, les investisseurs ont engagé 1,8 milliard d'euros sur l’immobilier tertiaire en Île-de-France au 2ème trimestre 2023, ce qui représente une baisse de 27% par rapport au 1er trimestre. Sur l’ensemble du 1er semestre 2023, 4,2 milliards d'euros ont été investis sur ce segment immobilier, soit -44% par rapport au S1 2022 et -50% par rapport à la moyenne quinquennale.

La part de marché des bureaux reste ultra dominante avec 50% au 1er trimestre et même 81% au 2ème trimestre, soit 63% en moyenne au 1er semestre. ImmoStat constate que le mouvement de « repricing » se prolonge pour les actifs de bureaux et de commerces avec à la clé, une nouvelle hausse des taux de rendement « prime » : + 25 points de base pour les bureaux dans Paris QCA avec un taux « prime » entre 3,50 et 3,75%.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, analyse : « Le marché français de l’investissement subit aujourd’hui de plein fouet le « perfect storm » : la hausse des taux et des coûts de financement, la remise en question de la première classe d'actifs qu’est le bureau avec le déploiement du travail hybride, l’anticipation des impacts des critères environnementaux sur les cash-flows et la valeur des actifs. Les investisseurs ont donc conservé une position attentiste ce trimestre, privilégiant une affectation de leurs capitaux au refinancement de leurs prêts à maturité ou à des Capex permettant de mettre à niveau leurs immeubles. Ils se montrent par ailleurs extrêmement sélectifs, chaque acquisition devant améliorer la qualité du patrimoine et/ou sa performance financière. Si les signaux de la Fed et de la BCE restent encore flous, il existe aujourd’hui une conviction que le mouvement de hausse des taux se rapproche de sa fin, laissant augurer un redémarrage du marché début 2024. »

 

 

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