L'investissement en immobilier résidentiel baisse de 68% au 1er semestre 2023

1,2 milliard d'euros investis au S1 2023 : un volume en baisse de 68% par rapport au S1 2022

La hausse spectaculaire des taux d’intérêt au cours de l’année 2022 (+300 points de base sur l’OAT 10 ans) a eu un effet très net de freinage sur les marchés immobiliers. Dans ce contexte, le segment du résidentiel n’est pas épargné avec des volumes d’investissement en recul de 68% sur un an au 1er semestre 2023 (1,2 milliard d'euros) d’après les chiffres publiés récemment par ImmoStat. C’est particulièrement le 1er trimestre qui enregistre le recul d’activité le plus net, à peine plus de 500 millions d'euros, en baisse de presque 80% par rapport au T1 2022. À l'inverse, le T2 2023 s’en sort honorablement avec une hausse de 2% du volume enregistré par rapport au T2 2022 à 662 millions d'euros.

Pour Eric Fintz, directeur général adjoint du gestionnaire immobilier Ikory, « la baisse des volumes investis en résidentiel au premier semestre 2023 traduit la position attentiste des investisseurs institutionnels ayant dû ajuster leurs attentes en termes de taux de rendement ».

L’ensemble des segments sont concernés par la contraction des volumes

Si l’on se penche sur les grandes tendances des différents segments du marché immobilier résidentiel, on observe une forte baisse sur le résidentiel classique avec une chute de volume estimée par ImmoStat à 75% au 1er semestre 2023 sur un an, avec 776 millions d'euros. Heureusement, il semble que le 2ème trimestre 2023 sauve la mise avec 428 millions d'euros, contre 348 millions d'euros au T1 2023, une belle performance puisque ce chiffre est supérieur de 24% à celui du T2 2022.

Pour leur part, les actifs résidentiels gérés subissent une contraction d’activité de 40%, certes significative, mais moindre que celle enregistrée sur le résidentiel classique. Sur l’ensemble du 1er semestre 2023, 424 millions d'euros ont été investis sur les résidences gérées : 190 millions d'euros au T1 et 234 millions d'euros au T2. Là aussi, le 2ème trimestre s’affiche à de meilleurs niveaux que le premier, la baisse des volumes étant limitée à 22% sur le T2 2023 par rapport au T2 2022.

À rebours de la tendance générale du marché, le segment du coliving affiche quant à lui une santé insolente avec 10 opérations pour un montant total de 275 millions d'euros au 1er semestre. En particulier, on citera la transaction emblématique en VEFA du stade Bauer à Saint-Ouen pour un montant proche de 70 millions d'euros : il s'agit d'un actif de 15.000 m² acquis par Ares Management et La Française REM auprès du promoteur Réalités.

Pour Jean-François Morineau, Directeur Général Délégué Conseil Habitation et Hospitality de BNP Paribas Real Estate, « l'intérêt pour le résidentiel reste très important, mais ce qui a changé par rapport à l'année dernière ce sont les différents types d'acquéreurs ». En effet, on assiste à une disparition temporaire des transactions de portefeuilles depuis le début de l’année, alors qu’ils contribuaient de façon majeure aux volumes enregistrés au cours des exercices antérieurs.

Néanmoins, on peut s’attendre à un retour de flamme pour ce type d’opérations sur la seconde partie de l’année grâce au plan de soutien gouvernemental aux promoteurs immobiliers, qui va en particulier conduire CDC Habitat et In’li à acquérir des queues de programmes invendus pour des tailles significatives. D’autres acteurs comme les fonds opportunistes sont à l’affût des bonnes affaires sur les ventes en bloc et pourraient contribuer à un rebond de l’activité au second semestre.