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Quels intérêts d'investir dans une nouvelle SCPI ?

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Malgré les baisses de prix de parts le marché des SCPI reste tout de même dynamique. Nombreux acteurs pensent que c’est le moment idéal pour investir, notamment vers les jeunes SCPI qui ont souvent des stratégies opportunistes leur permettant de profiter des nombreuses opportunités de marché.

Que se passe-t-il sur le marché des SCPI ?

Aujourd’hui, le contexte du marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est assez particulier puisqu’il connaît des baisses du prix de parts sur une vingtaine de véhicules de la place. Toutefois, l’immobilier est un sous-jacent qui varie à la hausse comme à la baisse et malgré la baisse de revalorisation de certains véhicules, les rendements versés restent stables.

  • 48% des SCPI ont versé des revenus supérieurs sur les neuf premiers mois de l’année en 2023 par rapport à 2022 ;
  • 19% des SCPI proposent des rendements stables ;
  • Aujourd’hui, seul 1/3 des véhicules subissent une baisse de la revalorisation.

Malgré ces baisses de prix de parts, le marché des SCPI reste tout de même dynamique. En effet, il devrait atteindre environ 6 milliards d’euros de collecte pour la fin de l’année, soit l’une des cinq meilleures années de collecte du marché.

Pourquoi miser sur une nouvelle SCPI si l’on souhaite investir ?

Dans chaque crise, il y a des opportunités et certains acteurs de l’immobilier comptent bien en profiter. En effet, dans un contexte de marché baissier, nombreux sont ceux qui pensent que c’est le moment idéal pour investir. Nous voyons donc fleurir plusieurs nouvelles SCPI. Qu’il s’agisse de nouveaux acteurs ou de sociétés de gestion existantes qui créent un nouveau véhicule, ces mouvements démontrent la confiance des professionnels de l’immobilier dans ce marché, malgré le contexte. Cinq nouvelles SCPI ont été créée en 2023 et selon nos informations, plusieurs nouvelles SCPI devraient voir le jour dans les prochaines semaines.

Par conséquent, malgré la baisse de revalorisation, le rendement versé par les sociétés civiles de placement immobilier demeure. Sans compter la confiance des sociétés de gestion et des épargnants qui s’illustre par le bon niveau de collecte. Les SCPI ont encore de beaux jours devant elles, notamment pour les investisseurs qui souhaitent obtenir des revenus complémentaires afin de préparer leur retraite, par exemple.

Aujourd’hui, c’est le bon moment pour se diriger vers ce type de véhicules, c’est-à-dire des jeunes SCPI qui ont souvent des stratégies opportunistes leur permettant de profiter des nombreuses opportunités de marché… mais pourquoi ?

  1. Une SCPI qui débute n’a pas de stock. Or, nous constatons que ce sont les « anciens » véhicules avec beaucoup de stock qui connaissent des baisses de revalorisation. En effet, la plupart de ces SCPI ont probablement acheté, poussées par la collecte et certaines facilités d’achat, à des moments où il n’aurait peut-être pas fallu acheter autant avec des rendements faibles.
  2. Aujourd’hui, les volumes d’investissement ont baissé et les vendeurs sont contraints d’accepter les règles des acheteurs et « bradent » souvent leurs actifs. Ces derniers mois, il était tout à fait possible d’acheter un actif immobilier avec un rendement plus élevé qu’auparavant. Certaines SCPI ont pu investir sur des actifs immobiliers entre 7 et 9% de rendement, acte en main. Par conséquent, elles devraient pouvoir offrir à leurs associés des rendements à 6% puisqu’il faut compter les frais de gestion qui rognent de 1% le rendement. Aujourd’hui, les sociétés de gestion qui ont beaucoup de liquidités ont donc un fort pouvoir de négociation pour saisir les meilleures opportunités du marché.

Néanmoins, si les jeunes SCPI présentent des avantages pour mieux affronter le contexte actuel, elles présentent également des risques qu’il est nécessaire de prendre en compte.

Ce risque est-il récompensé ?

La clé d’un bon investissement est la diversification. Toutefois, les jeunes SCPI n’ont pas eu le temps de collecter suffisamment afin de proposer un patrimoine assez diversifié pour mutualiser les risques. Néanmoins, ce risque est tout de même récompensé d’un point de vue financier.

En effet, au lancement d’une nouvelle SCPI, la société de gestion doit réunir des associés-fondateurs ou proposer des parts sponsors afin de collecter rapidement assez de capitaux pour acheter ses premiers actifs afin de générer du rendement et distribuer des revenus à ses associés. Dans cette position, la société de gestion est prête à « faire des efforts » pour les associés-fondateurs ou les investisseurs qui opteront pour des parts sponsors. Elle doit nécessairement offrir un avantage pécunier pour attirer les investisseurs et collecter le plus possible.

Quel est le principe des parts sponsors ?

Habituellement, les frais de souscription d’une société civile de placement immobilier sont de l’ordre de 10% pour les nouveaux associés. En cas de parts sponsors, il est très fréquent d’obtenir des frais de souscriptions réduits de 5 à 10% voire des frais de souscription nuls ! Les parts sponsors offrent un prix décoté par rapport au prix de part « réel » lorsque la SCPI sera lancée.

Investir dans une part sponsor permet de diminuer le risque de moins-value étant donné que les investisseurs achètent les parts moins chères, mais également de booster leur rendement. Par exemple, une SCPI qui aurait pour objectif de distribuer 6% de rendement, dans le cas où l’investisseur a obtenu -5% sur le prix d’achat, le rendement sera bonifié à 6,3% par rapport aux associés qui arriveraient plus tard.

Pour conclure, investir dans une nouvelle SCPI présentent des intérêts financiers, mais également la possibilité de bénéficier d’une stratégie opportuniste, mieux adaptée à la réalité du marché actuel.

 

RISQUES

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

 

 

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