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Le marché des fonds immobiliers non cotés affiche des signaux encourageants au 1er trimestre 2024 (ASPIM)

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Le 2 mai 2024, l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) et l'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) ont publié leurs statistiques trimestrielles de collecte sur le marché des fonds immobiliers non cotés. Les chiffres du premier trimestre 2024 révèlent des tendances contrastées avec comme nouvelles positives, une forte diminution des demandes de rachat par rapport à fin 2023 ainsi que le maintien d'une collecte significative pour certaines sociétés de gestion.

La collecte et le niveau de distribution des SCPI résistent au T1 2024

Au 1er trimestre 2024, la collecte brute des SCPI s'établit à 1,1 milliard d'euros, un niveau stable par rapport aux deux derniers trimestres 2023. Les SCPI diversifiées représentent 58% des souscriptions de la collecte brute sur la période, suivies par les fonds investis en bureaux (21%), santé/éducation (9%), logistique (6%), commerces (4%), résidentiel (2%) et hôtellerie-loisirs (1%).

Côté distribution, 42% des SCPI ont maintenu un niveau équivalent d'acomptes trimestriels par rapport au T1 2023, tandis que 29% les ont augmentés et 29% les ont diminués. Sur la base des prix de référence au 1er janvier 2024, le taux de distribution moyen ressort à 1,13% sur le trimestre, en hausse de 7 points de base sur un an.

Des rachats en nette décrue par rapport à fin 2023

Pour les OPCI grand public et les sociétés civiles proposés en assurance-vie, les flux vendeurs nets se contractent fortement au 1er trimestre 2024, à respectivement -553 millions d'euros et -400 millions d'euros après -1,3 milliard et -814 millions d'euros au 4ème trimestre 2023. Selon l’ASPIM, l'actif net des sociétés civiles atteint 22,4 milliards d'euros à fin mars 2024 et celui des OPCI 14,5 milliards d'euros.

Concernant les SCPI, les rachats nettement moins élevés qu'en fin d'année dernière (625 millions d'euros contre 1,3 milliard d'euros) permettent d'afficher une collecte nette positive de 765 millions d'euros au T1 2024. Néanmoins, au 31 mars 2024, les parts en attente de rachat sur l’ensemble des SCPI représentent 2,4 milliards d'euros, soit 2,7% de la capitalisation du marché qui était de 88,8 milliards d'euros au 31/03/2024. Ces parts en attente progressent de près de 15% par rapport à fin décembre 2023.

L’ASPIM note – comme au 4ème trimestre 2023 – une forte polarisation des SCPI touchées par les sujets de liquidité, avec 122 véhicules sur 218 n’ayant aucune part en attente de retrait au 31 mars 2024.

 

 

 

Valorisations : l'essentiel des dépréciations semble derrière nous

Après les ajustements de valorisation intervenus en 2023 sous l'effet de la remontée rapide des taux d'intérêt, les gérants font preuve de transparence et semblent avoir absorbé l'essentiel du choc. Selon Jean-Marc Coly, Président de l'ASPIM : « Nous devrions arriver en 2024 au bout du mouvement de correction, avec des perspectives positives liées à l'amélioration des indicateurs macroéconomiques d'ici la fin de l'année. »

Pour l’ASPIM, les valorisations des fonds immobiliers ont globalement été cohérentes avec la dégradation des conditions de marché observées en 2023 sur l’immobilier physique. Au 1er trimestre 2024, les OPCI grand public affichent une performance globale de -1,8% en moyenne et les sociétés civiles de -3,1%. Néanmoins, nous observons une forte disparité selon les véhicules.

Quant aux SCPI, leur prix de part moyen pondéré de leur capitalisation a diminué de -1,8 % sur la période, une baisse qui s’inscrit dans le prolongement des ajustements des prix de l’immobilier observés sur la fin de l’année 2023, qui ont affecté huit SCPI (capitalisant au global plus de 23 milliards d'euros) au 1er trimestre 2024.

Sur l’ensemble des SCPI, la valeur de réalisation pondérée par la capitalisation a reculé en moyenne de 10,3% sur l'année 2023, intégrant l'essentiel de l'ajustement aux nouvelles conditions de taux. En conséquence, le prix moyen de leur part a été réduit de 6,6% en cumulé sur une période de 15 mois, sur l’année 2023 et le 1er trimestre 2024. Les SCPI investies en bureaux (-13,2% sur leurs valeurs de réalisation 2023) et commerces (-7,6%) ont subi les plus fortes baisses de valorisation, à l'inverse des fonds logistiques et résidentiels, autour de -2,5% à -3%.

Le rendement global immobilier 2023 (qui agrège le taux de distribution et l’évolution de la valeur de réalisation) ressort en territoire négatif à -5,8% en moyenne pour les SCPI, avec des écarts marqués selon les typologies d'actifs :

  • -9,1% pour les bureaux ;
  • -2,9% pour les commerces ;
  • +3,1% pour la logistique ;
  • +2,1% pour l'hôtellerie ;
  • +1,6% pour le résidentiel.

D'autres indicateurs plutôt rassurants pour les SCPI

Malgré les turbulences de 2023, certains fondamentaux des SCPI se révèlent très solides. Leur taux d'occupation financier progresse ainsi à 93,3% en 2023 (+0,3% par rapport à 2022) dont 89,1% de locaux occupés hors franchises de loyers, travaux et mises en arbitrage. De plus, le ratio d'endettement et autres engagements demeure relativement modéré à 21,4% en moyenne, avec une hausse contenue de 3 points sur un an liée à la baisse des valorisations.

Ces indicateurs résilients jettent une base solide pour un potentiel rebond des performances immobilières au cours de l’année 2024, après une année 2023 difficile en termes d’ajustements patrimoniaux.

 

Avertissements :

Acheter des parts de SCPI  est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

 

 

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