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Placement qui séduit de plus en plus d’investisseurs, la SCPI ou « pierre papier » permet d’investir dans l’immobilier locatif à partir de 1 000 euros, sans contrainte de budget ou de gestion.
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Comprendre les SCPI américaines
Les SCPI investissant aux États-Unis constituent une classe d'actifs spécifique permettant de mutualiser les investissements dans l'immobilier commercial américain. Ces sociétés civiles de placement immobilier acquièrent et gèrent un patrimoine diversifié composé principalement d'actifs professionnels outre-Atlantique.
Qu'est-ce qu'une SCPI américaine ?
Une SCPI américaine investit majoritairement dans l'immobilier professionnel aux États-Unis. Ces sociétés de gestion collectent l'épargne des investisseurs pour acquérir des bureaux, commerces, entrepôts ou actifs de santé. La diversification géographique permet de répartir les risques sur un marché différent de l'Europe.
La SCPI Corum USA s'engage à allouer au minimum 90% de son patrimoine à des actifs immobiliers aux États-Unis, les 10% restants (au maximum) pouvant être investis dans la zone euro. Cette répartition offre une exposition directe à l'économie américaine tout en conservant potentiellement une petite part européenne.
Le fonctionnement reste identique aux SCPI traditionnelles. Les investisseurs achètent des parts et perçoivent des distributions proportionnelles à leur investissement. Accessible à partir de 200 euros, la SCPI internationale propose à ses associés une distribution mensuelle.
Pourquoi investir aux États-Unis plutôt qu'en Europe ?
Le marché immobilier américain présente des caractéristiques structurelles attractives. La taille du marché immobilier commercial aux États-Unis représente une valeur de transaction estimée à 1,6 fois la taille du marché immobilier européen (source : Corum AM). Les États-Unis représentent environ 26% du PIB mondial, offrant une stabilité économique relative. L'exposition au dollar permet une diversification monétaire. L'économie américaine se caractérise par son dynamisme et ses secteurs innovants.
| Critère | USA | Europe |
| Monnaie | Dollar (devise de référence) | Euro |
| Croissance | Dynamique | Modérée |
| Réglementation | Souple | Contraignante |
Comment un épargnant français peut-il acheter des biens immobiliers aux États-Unis ?
L'achat direct d'immobilier aux États-Unis par un épargnant français reste possible. Il n'existe pas de restrictions légales empêchant les étrangers d'acquérir des biens immobiliers américains. Cependant, cette démarche nécessite de maîtriser les spécificités du marché local et les aspects légaux.
Les contraintes de l'investissement direct incluent la constitution d'une société américaine ou l'acquisition en nom propre, la gestion des aspects fiscaux transfrontaliers, la connaissance du marché local et des réglementations, la gestion locative à distance ainsi que des frais de transaction et de gestion élevés.
Les SCPI spécialisées dans l'immobilier américain offrent une alternative simplifiée. Elles permettent d'investir sans les contraintes administratives de l'achat direct. La société de gestion s'occupe de tous les aspects opérationnels en contrepartie de frais supplémentaires.
Les avantages fiscaux des SCPI USA
La fiscalité des SCPI investissant aux États-Unis bénéficie d'un traitement spécifique grâce à la convention fiscale franco-américaine. Ce cadre évite la double imposition et simplifie les déclarations pour les investisseurs français.
La fiscalité optimisée
Les revenus locatifs générés par une SCPI USA ne sont pas imposés deux fois, grâce à la convention fiscale entre la France et les États-Unis. Les investisseurs français bénéficient d'une fiscalité simplifiée avec un prélèvement forfaitaire unique de 30% sur les revenus financiers.
Mécanisme fiscal des SCPI USA : la retenue à la source aux États-Unis reste limitée à 30% dans le cadre du statut de REIT (Real Estate Investment Trust). L'imposition en France s'effectue selon le régime fiscal de l'investisseur (Prélèvement Forfaitaire Unique ou barème progressif de l’impôt sur le revenu). La convention fiscale élimine la double imposition par un mécanisme de crédit d’impôt ou de taux effectif d’imposition. L'intégration dans une assurance vie permet une optimisation fiscale complémentaire.
La retenue à la source américaine varie selon le type d'actifs. Pour l'immobilier, elle reste modérée comparée à d'autres investissements. La convention fiscale permet de récupérer une partie ou la totalité de cette retenue.
Impact des devises
Les fluctuations du dollar influencent directement les rendements des SCPI américaines. Cette exposition monétaire peut constituer un avantage ou un inconvénient selon l'évolution du taux de change.
Avantages du risque de change : La diversification monétaire du patrimoine permet de répartir les risques. L'exposition à la devise de référence mondiale offre une protection potentielle. Cette diversification peut protéger contre l'affaiblissement de l'euro mais pénalise l’investisseur en cas de baisse du dollar.
Inconvénients du risque de change : La volatilité des revenus en euros peut affecter les distributions. L'impact sur la valorisation des parts crée une incertitude supplémentaire. La gestion devient plus complexe pour l'épargnant.
Exemple d'impact : Une dépréciation de 10% du dollar face à l'euro diminue théoriquement la valeur du patrimoine de 10% en euros, toutes choses égales par ailleurs.
Choisir la bonne SCPI USA pour investir
La sélection d'une SCPI investissant aux États-Unis nécessite d'analyser plusieurs critères spécifiques à cette classe d'actifs. La qualité de la société de gestion et sa connaissance du marché américain constituent des éléments déterminants.
Les critères essentiels
Critères de gestion : L'expérience de la société de gestion sur le marché américain constitue un élément fondamental. La présence d'une équipe locale ou de partenariats sur place facilite la gestion. La stratégie d'investissement et les secteurs ciblés déterminent le potentiel de performance. La politique de gestion des devises influence l'exposition au risque de change.
Critères financiers : L'historique de performance, quand il existe, fournit des indications sur la qualité de gestion. Le taux de distribution visé doit rester réaliste. Les frais de gestion et de souscription impactent la rentabilité nette. La structure des coûts permet d’évaluer l'efficacité opérationnelle de la gestion.
Critères de risque : La diversification géographique et sectorielle réduit la concentration des risques. Le taux d'occupation du patrimoine reflète la qualité des actifs. La solvabilité des locataires permet d’améliorer la stabilité des revenus.
Une stratégie de couverture du risque de change permet de limiter l'exposition monétaire.
Questions à se poser avant d'investir :
• La SCPI dispose-t-elle d'une expertise américaine ?
• Les secteurs ciblés sont-ils porteurs ?
• La stratégie de change est-elle définie ?
• Les frais sont-ils compétitifs ?
Nos SCPI ayant des actifs aux USA
Sélection de SCPI investissant aux États-Unis disponibles sur le marché français :
| SCPI | Société de gestion | Objectif de rendement | Prix de part | Frais d'entrée |
| Corum USA | Corum AM | > 7% (2025) | 200€ | 12% |
Cette sélection repose sur plusieurs critères : l'accessibilité en ligne, la transparence des coûts, la clarté de la stratégie d'investissement, une capitalisation suffisante et l'agrément AMF de la société de gestion.
La SCPI CORUM USA a déjà réalisé trois acquisitions immobilières dans le secteur de la santé et du commerce aux Etats-Unis pour un montant total supérieur à 50 millions de dollars. Ces acquisitions permettent de viser un rendement supérieur aux objectifs initiaux pour 2025.
Les risques associés aux investissements SCPI USA
L'investissement dans les SCPI américaines présente des risques spécifiques qui s'ajoutent aux risques traditionnels des SCPI. La connaissance de ces risques permet une prise de décision éclairée.
Risque de marché
Le marché immobilier américain reste soumis aux cycles économiques. Plusieurs facteurs peuvent affecter la performance :
Risques macroéconomiques : L'évolution des taux d'intérêt américains affecte directement l'immobilier. La croissance économique et l'emploi déterminent la demande locative. La politique monétaire de la Fed influence les conditions de financement. Les tensions géopolitiques peuvent créer de l'incertitude.
Risques sectoriels : L'évolution des modes de travail, notamment le télétravail, transforme la demande de bureaux. La concurrence entre régions américaines génère des disparités de performance. La transformation digitale des commerces modifie cette typologie d’immobilier. Le vieillissement du parc immobilier nécessite des investissements d'entretien.
Risques réglementaires : Les modifications fiscales américaines peuvent impacter la rentabilité. Les réglementations environnementales créent des obligations nouvelles. Les politiques urbaines locales influencent la valorisation des actifs.
Les données historiques montrent que l'immobilier américain connaît des cycles de 7 à 10 ans. La dernière correction significative remonte à 2008-2012.
Risque de devise
L'exposition au dollar constitue le risque principal des SCPI américaines. Les variations de change impactent directement les revenus en euros car les distributions fluctuent avec le taux de change. La valorisation des parts suit l'évolution du patrimoine en dollars, créant une volatilité supplémentaire. Les conditions de revente dépendent également de l'attrait du dollar auprès des investisseurs.
Stratégies de gestion du risque de change : La diversification avec des SCPI européennes permet de répartir l'exposition monétaire. Un horizon d'investissement long terme peut lisser partiellement les variations de change. Le suivi régulier des parités aide à anticiper les évolutions. Certaines sociétés de gestion proposent une couverture partielle du risque de change.
L'investissement dans les SCPI américaines nécessite une approche stratégique adaptée aux spécificités de ce marché. Les perspectives économiques américaines orientent les choix d'allocation.
Prévisions pour 2025-2026
Tendances favorables : Les politiques économiques de soutien à la croissance créent un environnement porteur. L'innovation technologique continue alimente la demande d'espaces spécialisés. La démographie positive soutient la consommation. L'indépendance énergétique renforce la compétitivité économique.
Secteurs porteurs : La santé et les services médicaux bénéficient du vieillissement de la population. La logistique et l'e-commerce profitent de l'évolution des modes de consommation. Les data centers et la technologie répondent à la digitalisation. L'immobilier éducatif reste soutenu par la formation continue.
Facteurs de vigilance : L'évolution des taux d'intérêt peut affecter la valorisation. Les tensions commerciales internationales créent de l'incertitude. Des bulles potentielles sur certains secteurs nécessitent de la prudence. L'impact du changement climatique modifie les valorisations immobilières.
Conseils pour les nouveaux investisseurs
L'investissement dans les SCPI américaines demande une préparation spécifique. La compréhension des mécanismes fiscaux évite les surprises. L'horizon de placement doit être adapté à la volatilité monétaire.
Étapes recommandées : Définir ses objectifs patrimoniaux constitue le préalable. Évaluer sa tolérance au risque de change permet de dimensionner l'investissement. Comparer les SCPI disponibles aide à choisir la plus adaptée. Diversifier son portefeuille réduit la concentration des risques.
Erreurs courantes à éviter : Sous-estimer le risque de change peut créer des déceptions. Négliger les frais d'entrée expose à une rentabilité potentiellement plus faible qu’espéré. Investir sans horizon long terme expose à la volatilité. Concentrer son épargne sur une seule SCPI augmente les risques.
Montants d'investissement : Le ticket d'entrée minimal varie selon les SCPI. Corum USA propose un investissement minimum de 200 euros. Cette accessibilité permet de débuter progressivement. L'investissement peut être étalé dans le temps pour lisser le risque de change.
FAQ
Pourquoi la diversification géographique est-elle cruciale pour mon portefeuille immobilier ?
La diversification géographique réduit la corrélation des risques immobiliers. Les marchés européen et américain évoluent selon des cycles différents. Cette décorrélation améliore le profil risque-rendement global du portefeuille sans garantie effective.
L'exposition à différentes devises protège partiellement contre les dévaluations monétaires. Les réglementations fiscales et immobilières varient selon les pays, créant des opportunités spécifiques. La diversification permet de capter ces opportunités tout en limitant l'exposition à un marché unique.
Répartition recommandée : Une allocation de 80% en SCPI européennes et 20% en SCPI américaines est un exemple possible pour un investisseur français. Cette répartition offre une diversification géographique significative tout en conservant un ancrage européen majoritaire. L'ajustement peut se faire selon la tolérance au risque de change et les perspectives de chacun.
L'investissement en SCPI américaines constitue un complément pertinent à un portefeuille immobilier diversifié. La compréhension des spécificités fiscales et monétaires permet de calibrer cette allocation. L'horizon long terme reste indispensable pour bénéficier pleinement du potentiel de ce marché. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comment Corum USA se distingue-t-elle des autres SCPI françaises investies à l'étranger ?
Corum USA affiche un positionnement unique avec au moins 90% de son patrimoine dédié aux États-Unis. Cette concentration géographique maximise l'exposition au marché américain. La stratégie multi-sectorielle permet une diversification typologique.
Les autres SCPI internationales privilégient souvent une approche plus diversifiée géographiquement mais cantonnée à l’Europe. Corum USA mise sur la spécialisation américaine pour optimiser la connaissance du marché local. Cette approche peut générer une surperformance dans certains scenarii mais concentre également les risques.
Quel intermédiaire choisir pour investir en SCPI aux USA ?
Le choix de l'intermédiaire influence l'accès aux SCPI américaines. Les conseillers en gestion de patrimoine offrent un accompagnement personnalisé mais peuvent avoir une offre limitée. Les plateformes en ligne spécialisées comme Primaliance proposent une gamme étendue et des outils de comparaison.
L'indépendance de l'intermédiaire garantit une sélection objective. La transparence sur les frais évite les surprises. L'expertise sur les SCPI américaines facilite le conseil adapté.
Comment évaluer les performances d'une SCPI USA ?
L'évaluation des performances d'une SCPI américaine nécessite de considérer plusieurs indicateurs. Le taux de distribution mesure les revenus versés par rapport au montant investi. Le taux de rendement interne intègre l'évolution de la valeur des parts. L'impact du taux de change doit être analysé de façon approfondie.
La comparaison avec des indices de référence américains apporte un éclairage. L'analyse de la qualité du patrimoine et des locataires complète l'approche quantitative. Les rapports de gestion fournissent des informations détaillées sur l'activité de la SCPI.
Quelles sont les démarches pour investir aux USA ?
L'investissement en SCPI américaines simplifie les démarches. L'épargnant français peut souscrire directement auprès de la société de gestion, par l'intermédiaire d'un conseiller en gestion de patrimoine ou via une plateforme en ligne. Les documents requis restent standards : pièce d'identité, RIB, justificatif de domicile et justificatif d’origine des fonds. La souscription s'effectue en euros, évitant les conversions de change.
La SCPI se charge ensuite de tous les aspects opérationnels. L'acquisition des actifs américains, la gestion locative et les déclarations fiscales locales relèvent de sa responsabilité. L'investisseur reçoit ses distributions en euros selon la périodicité définie.
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Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.