L’interview du gérant : La SCPI Primovie

1 - Pouvez-vous nous décrire en quelques mots la stratégie de la SCPI PRIMOVIE ?

A titre d’exemple, quelles ont été les dernières acquisitions ? 

[Antoine Depigny] La SCPI Primovie a été créée en 2012 par Primonial REIM. Elle a orienté, dès l’origine, sa politique d’investissement vers l’immobilier de Santé et d’Education en France et en zone euro pour avoir la profondeur de marché suffisante.

Rappelons que Primovie a été la 1ère SCPI du marché à avoir mobilisé l’épargne des ménages pour soutenir ces secteurs d’activité par essence socialement utiles. Primovie est aujourd’hui la SCPI leader du marché de l’immobilier de la santé et de l’éducation, avec plus de 3 milliards d’euros de capitalisation au 30 juin 2020.

Le patrimoine de la SCPI est composé de crèches, écoles, centres de formation, résidences étudiant pour le secteur de l’éducation et de la petite enfance et de maisons de retraite, résidences seniors, cliniques, centres de santé pour le secteur des séniors et de la dépendance.

Nos équipes, experts de l’immobilier de la santé et de l’éducation ciblent des biens localisés en zone euro, en priorité sur des marchés matures comme la France et l’Allemagne. Nous investissons dans des actifs avec une qualité du bâtiment avérée et loués à des locataires exploitants de premier plan -comme Korian ou DomusVi- dans le cadre de baux long terme. Nous nous positionnons comme un véritable partenaire immobilier auprès de ces opérateurs sanitaires et médico-sociaux et avons la capacité de les accompagner dans leur stratégie de croissance immobilière. Cette relation de proximité et de parfaite compréhension des enjeux de nos locataires, nous donne un accès privilégié au marché pour saisir les meilleures opportunités d’investissements pour le compte des associés de Primovie tout en leur donnant une visibilité sur les revenus à long terme grâce à des baux compris en moyenne entre 9 et 12 ans ferme, avec obligation de renouvellement à terme.

Le contexte actuel conforte nos convictions en immobilier de santé, notamment en termes de territoires géographiques cibles et de typologie d’actifs (maisons de retraite, cliniques MCO, Ehpad…).

Au 1er semestre 2020, la collecte et les investissements de Primovie sont restés dynamiques. Les équipes ont réalisé, pour le compte de la SCPI, plus de 167 millions d’euros d’investissement en France, Allemagne et Italie.

Nous avons fait par exemple l’acquisition :

- d’un portefeuille de 14 maisons de retraite en Allemagne pour 140 millions d’euros,

- d’un portefeuille en Italie du nord de 6 établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes pour 110 millions d’euros

- et d’un ensemble immobilier mixte en VEFA à Ivry-sur-Seine près de Paris comprenant notamment une résidence service seniors de 111 logements.

2 – Quel est l’impact aujourd’hui de la crise de la COVID 19 sur la SCPI PRIMOVIE ? 

La crise sanitaire a révélé l’importance et le besoin vital de nos sociétés en infrastructures de santé.

Dès le début du confinement, nous nous sommes inscrits dans une démarche citoyenne et solidaire envers nos locataires de santé, en première ligne pour faire face à la pandémie. Ainsi, pour les établissements de Médecine, chirurgie et obstétrique (MCO) en France, qui ont mis à disposition leur établissement pour accueillir les malades du Covid-19 afin d’aider l’Hôpital public dans la lutte contre la Covid-19, nous avons souhaité prendre des mesures fortes de soutien en reportant la facturation des loyers du 2ème trimestre 2020.

Aujourd’hui, sur la SCPI Primovie, nous sommes à un taux de recouvrement des loyers de quasiment 100%. La crise économique engendrée par la crise sanitaire n’a pas eu d’impact sur la SCPI Primovie en termes de distribution et de valeur.

Intégrer des actifs dits « alternatifs » comme l’immobilier de santé et d’éducation à son allocation patrimoniale, reste plus que jamais pertinent. Cela permet à l’épargnant d’être moins exposé aux cycles économiques, ces actifs étant par nature acyclique et portés par des tendances démographiques de long terme (vieillissement de la population, accroissement de la dépendance…).

3 – La crise sanitaire va-t-elle entraîner des changements structurels du secteur ? 

La crise sanitaire du Covid-19 a touché l’ensemble des systèmes de santé en Europe.

Pour faire face aux besoins de la société, cela nécessitera des investissements très importants de la part des secteurs public et privé.  En raison du caractère massif du défi démographique, le financement des soins par les pouvoirs publics se heurtera aux contraintes budgétaires, particulièrement en Europe. Le secteur privé devrait donc jouer un rôle important dans la construction d’une offre solide répondant aux besoins de la société dans les années à venir.

On estime que d’ici 2050, le nombre des personnes de plus de 80 ans va croitre de plus de 20 millions en Europe et on évalue à 400 000 le nombre de lits manquants dans les maisons de retraites médicalisées d’ici 2025 à 2030.

Au-delà des aspects quantitatifs, il est également clair que la crise laissera des traces dans la pratique sanitaire elle-même. La réorganisation des espaces pour  minimiser les contacts tout en maintenant le lien social, la transformation des chambres doubles (aujourd’hui 10% du parc des EHPAD) en chambres simples, le recours accru à la digitalisation des actes médicaux dans une logique de parcours du patient, plutôt que d’hébergement… sont autant de sujets à l’ordre du jour. Ils l’étaient avant la pandémie. Comme pour les autres classes d’actifs immobilières (bureau, commerce…), la crise sanitaire va agir comme un « accélérateur d’usages ». D’où l’intérêt pour les exploitants de confier leurs murs à un vrai sépcialiste du secteur, et pour les investisseurs de se positionner sur des actifs neufs pour devancer ces évolutions, à l’image de nos accords avec Korian.

4 - Quelle est votre objectif de performance pour 2020 ? 

En 2019, Primovie a délivré une performance de 4,51%. Nous nous étions fixé un objectif similaire en 2020 que nous allons tenir ! Nous pouvons aujourd’hui confirmer qu’il n’y pas d’effet Covid sur les performances de la SCPI Primovie !

5 - Quelle évolution attendre du prix des parts ?

Nous ne sommes pas autorisés par notre autorité de tutelle à communiquer sur le sujet. Toutefois, nous avons fait expertiser notre patrimoine en juin dernier et il ressort que les valeurs d’expertises pour l’ensemble des classes d’actifs du patrimoine de Primonial REIM sont quasiment identiques à celles du mois de décembre 2019.

6 - Et enfin, pouvez-vous nous donner 3 raisons d’investir dans la SCPI PRIMOVIE ?

1/ Des investissements socialement utiles dans un marché porteur, décorrélé des cycles économiques,

2/ Des partenariats noués avec les grands opérateurs de santé qui donnent de la visibilité sur les revenus à long terme,

3/ Une taille significative de la SCPI Primovie qui assure une bonne mutualisation du risque (diversification géographique, des typologies d’actifs et des locataires).

Et n’oublions pas qu’à chaque souscription de nouvelles parts de la SCPI Primovie, Primonial REIM fait un don en faveur de l’hôpital Necker-Enfants malades pour soutenir la recherche sur les maladies rares !