L’interview du gérant : La SCPI Epargne Pierre

1 - Pouvez-vous nous décrire en quelques mots la stratégie de la SCPI Epargne Pierre ?

[Jean Christophe ANTOINE]

3 mots pour décrire la stratégie de la SCPI Epargne Pierre :

- Métropolisation, pour tirer parti du dynamisme de ces villes qui structurent nos territoires, 

- Diversification, pour se positionner sur tous les segments de marché en fonction des opportunités, alliant bureaux, commerces, et locaux d’activités ou logistique,

- Mutualisation, pour gérer le risque en privilégiant les immeubles entre 1 et 20 millions d’euros. Sans s’interdire des opérations de plus grande taille sur opportunité.

A titre d’exemple, quelles ont été les dernières acquisitions ? 

Nos dernières acquisitions pour la SCPI Epargne Pierre illustrent bien notre stratégie, basée sur le dynamisme des métropoles, la qualité des actifs, la solidité des locataires et la relation de proximité établie avec eux.

En effet nous avons signé plusieurs opérations d’externalisation d’actifs, aussi dites de sale and lease back avec Pierre Fabre à Toulouse, Buffalo Grill partout en France, ou Worldline à Lille.

Ces partenariats immobiliers à long terme pérennisent les revenus locatifs à travers des baux fermes sur 9 à 12 ans ; et au-delà des baux, par l’importance de ces sites pour les locataires, qui les occupe de longue date ou les ont fait construire.

2 – Quel est l’impact aujourd’hui de la crise de la COVID 19 sur la SCPI Epargne Pierre ?

L’impact de la crise du Coronavirus s’est fait sentir au deuxième trimestre et nous a amené à baisser l’acompte de 11%, par prudence.

Le troisième trimestre se place lui sous le signe d’un retour à la normale en termes de recouvrement des loyers et de distribution de revenus à nos associés.

Evidemment nous restons très vigilants car la situation reste incertaine à bien des égards. Mais à ce jour nous avons une visibilité suffisante pour réhausser notre projection de taux DVM 2020 qui devrait s’établir entre 5,30% et 5,50%.

En détail, l’impact s’est concentré sur nos locataires commerçants :

- Les annulations de loyers octroyées au deuxième trimestre s’élèvent à 2,74% des revenus annuels ;

- Les reports quant à eux représentent 1,67%.

Au 30 septembre les liquidations affectant les locataires représentaient 0,34% du loyer annuel ; dont 75% ont été d’ores et déjà repris par de nouvelles enseignes, ou sont en cours de reprise.

Certaines entreprises ont été placées en procédure de sauvegarde et poursuivent leurs activités. Il s’agit pour la SCPI Epargne Pierre des enseignes Celio et Devianne. Ces enseignes représentent moins de 1% du loyer annuel 2020. Ces entreprises, dans le cadre de la procédure de sauvegarde, payent normalement leurs loyers. La qualité des emplacements, le niveau de loyer et les raisons pour lesquelles ces entreprises se sont mises sous procédure de sauvegarde nous laissent raisonnablement optimistes sur la pérennité de ces enseignes sur ces sites.

Enfin, dans le contexte actuel, nous avons identifié quatre résiliations qui peuvent être liées à la Covid-19 dont Air France (1 000 m²) à la recherche d’économies, et Continental (1 500 m²) exposé au secteur automobile. Ces résiliations représentent 0,69% du loyer annuel. Cependant l’impact de celles-ci sera quasiment nul en 2020 puisque les dates de départ effectives sont comprises entre Octobre 2020 et Janvier 2021.

3 – Votre stratégie de diversification est-elle payante ?

Complètement ! La SCPI Epargne Pierre compte plus de 200 actifs et 400 locataires, c’est une conséquence directe de notre stratégie qui cible les immeubles d’un montant entre 1 et 20 M€, pour maximiser la mutualisation.

Pour les actifs et les locataires les plus importants, la durée ferme résiduelle des baux est proche de 6 ans. Et précisons que 84% de nos locataires sont des grands utilisateurs, publics ou privés, ce qui réduit le risque de défaillance.

4 - Quelle est votre objectif de performance pour 2020 ? 

En mai dernier, nos scénarii faisaient état d’une performance entre 5,00 et 5,40%. A l’heure actuelle nous avons réhaussé cette fourchette qui se situe désormais entre 5,30% et 5,50%

Quelle évolution attendre du prix des parts ?

La période actuelle est plus à la protection du capital qu’à sa valorisation, même si cela reste un objectif important et atteignable à long terme. Le prix de part est inférieur au prix de reconstitution, de près de 7%. Cela constitue un amortisseur qui place les associés relativement à l’abri des évolutions des marchés immobiliers.

5 - Et enfin, pouvez-vous nous donner 3 raisons d’investir dans la SCPI Epargne Pierre ?

 Avec la SCPI Epargne Pierre, les épargnants :  

- Diversifient leur patrimoine immobilier en tirant partie du dynamisme des métropoles régionales,

- Bénéficient de l’expérience d’une équipe qui a démontré sa capacité à générer un rendement significativement supérieur à la moyenne des SCPI depuis plusieurs années,

- Investissent dans une SCPI qui dispose de fondamentaux solides pour protéger la valeur de leur patrimoine à court terme (décote sur le prix de part, faible endettement), et le valoriser à long terme.