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L’interview du gérant : La SCPI CRISTAL RENTE

Cet article a été écrit par Publiée le :

Anna KLAEBE, Fund manager MRICS chez Inter Gestion REIM, présente à Primaliance la SCPI Cristal Rente. Créée en 2011, cette SCPI fait référence dans sa catégorie : Elle affiche un taux de distribution supérieur à 5% depuis sa création et un prix de part qui a augmenté de plus de 10% depuis 5 ans.

 

1 - Pouvez-vous nous décrire en quelques mots la stratégie de la SCPI Cristal Rente ?

[Anna KLAEBE] La SCPI Cristal Rente a été conçue pour investir dans les grandes enseignes de distribution et capter la performance des secteurs les mieux orientés en la matière.

Elle se caractérise par trois mots :

- EXIGENCE sur la sélection d’actifs, en termes de localisation, de secteurs d’activité et de business model des locataires,

- PERFORMANCE, avec la recherche d’un double levier pour l’associé entre distribution (TDVM de minimum 5%) et hausse du prix de la part (TRI de 7,48% sur 5 ans),

- PRUDENCE, avec la recherche de baux longs et de signature de grands groupes uniquement (90% des locataires), sur le territoire national.

A titre d’exemple, quelles ont été les dernières acquisitions ? 

Dans le contexte Covid-19, nous avons su faire preuve d’agilité en accélérant nos acquisitions et en les centrant sur les secteurs les plus résilients. Ainsi, nous réaliserons le double d’acquisitions par rapport à 2019, principalement dans la distribution alimentaire.

Sur ce secteur recherché, nous avons investi sur trois catégories porteuses :

- Les commerces de proximité (Carrefour contact, Monoprix),

- Le soft discount (Match dans l’Est de la France, Aldi),

- Les nouvelles tendances de consommation, à l’instar du Bio (Naturéo).

 

2 – Quel est l’impact aujourd’hui de la crise du COVID-19 sur la SCPI CRISTAL RENTE ?

Nous avons historiquement des taux d’encaissements de loyers proches des 100% pour la SCPI Cristal Rente, et les meilleurs TOF/TOP de notre catégorie.

Sur le T2, impacté par le premier confinement dû à l’épidémie du Coronavirus, ce ratio était de 84%. En effet, près de 50% du fonds est à présent investi en enseignes alimentaires et 25% en jardinerie. Ces secteurs ont payé leurs loyers de manière classique et connu une véritable reprise en V depuis le mois de juin. Les projections indiquent même des progressions de chiffres d’affaires sur 2020 sur les enseignes que nous possédons.

Seule la partie Snacking (Burger King, KFC et Quick – 14% du fonds) a bénéficié de suspensions de loyers durant le premier confinement. Nous finalisons actuellement les négociations avec ces locataires pour le recouvrement des loyers suspendus.

Avec les importantes acquisitions de 2020, la distribution alimentaire est passée de 25% à 45% du fonds, et la jardinerie a été stabilisé à 25%.

75% du fonds est donc « Covid Proof » dans le contexte actuel, ce qui solidifie la qualité de la SCPI et de ses perspectives de performances.

 

 

3 – Selon vous quel est le risque dû au développement du télétravail sur le secteur ? 

La SCPI Cristal Rente, en investissant dans les grandes enseignes de la distribution, est parfaitement positionnée pour capter les nouvelles habitudes de consommation et de vie, générées par l’impact Covid-19, y compris le développement du télétravail.

Sa prépondérance sur les enseignes alimentaires et de jardinerie/bricolage devrait lui permettre de bénéficier de la dynamique de cette typologie de commerce en local, protégée par un plan de relance économique inédit en France (100% du patrimoine sur le territoire national).

Cristal Rente capte par ailleurs l’agilité des grandes enseignes nationales avec le boom du click and collect, de la livraison à domicile et du recentrage des français sur leur logement.

 

4 - Quelle est votre objectif de performance pour 2020 ? 

Grâce à l’accélération de nos acquisitions et au bon encaissement des loyers, nous venons de rehausser notre plancher de distribution pour 2020 de 4,50% à 4,75%.

Nous conservons notre ambition de délivrer 5% de DVM chaque année et d’augmenter régulièrement le prix de la part, à l’instar de notre TRI sur cinq ans, un des meilleurs de la place.

Quelle évolution attendre du prix des parts ?

Les experts attendent un impact de la crise actuelle moindre sur les indices commerciaux que ceux du tertiaire/bureaux.

Au regard de la qualité du patrimoine de la SCPI Cristal Rente, nous restons confiants quant à la pérennité des niveaux de valorisations de nos actifs. Un tiers du patrimoine aura par ailleurs été acquis cette année, sur des valeurs inférieures au prix de marché.

Enfin, la valeur de retrait de la part est décotée de plus de 3% par rapport à la valeur de reconstitution. Nous estimons donc ne pas devoir impacter à la baisse le prix de la part de Cristal Rente dans les prochaines années.

 

5 - Et enfin, pouvez-vous nous donner 3 raisons d’investir dans la SCPI CRISTAL RENTE ?

- La REGULARITE : La SCPI Cristal Rente a délivré plus de 5% de DVM chaque année depuis son lancement et augmenté le prix de sa part chaque année depuis 2014, offrant ainsi à ses associés un des meilleurs TRI de la place.

- La PERENNITE, avec des baux commerciaux longs et des signatures de grands groupes. La performance du patrimoine est conçue pour durer au long terme (baux moyens de plus de 9 ans avec une rentabilité actes en main de 6%).

- L’AGILITE : 2020 apporte la preuve de la qualité de sélection et la capacité d’adaptation du fonds, avec la mise en œuvre d’une stratégie « Covid Proof » et le recentrage sur la distribution alimentaire.

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