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La SCPI Novapierre Résidentiel de Paref Gestion profite d’une année très porteuse sur l’immobilier résidentiel parisien et revalorise son prix de part de 6%

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La SCPI Novapierre Résidentiel a un positionnement original dans l’univers de la pierre-papier, étant la première SCPI de plus-value investie sur le marché résidentiel francilien. Créée il y a 25 ans sous le nom de Pierre 48, elle constituait à l’époque une véritable innovation dans la gestion collective immobilière. Sa spécificité est de cibler principalement des actifs assortis de décotes importantes -jusqu’à 50%- liées à leurs conditions d’occupation : loi 1948, loi 1989 maintenable, viager, nue-propriété avec usufruit temporaire détenu par un bailleur social… Forte d’une capitalisation de 278,9 millions € au 31/12/2020 (pour une valeur de patrimoine de 329,4 millions €), cette SCPI garde aujourd’hui un important potentiel de revalorisation.

L’année 2020 n’aura pas été mauvaise pour tout le monde : les associés de la SCPI Novapierre Résidentiel gérée par Paref Gestion ont en effet de quoi être pleinement satisfaits avec une performance globale de 6,09% l’année dernière, intégrant la revalorisation du prix de part (+3,97%) et la distribution annuelle de plus-value effectuée en juin 2020 (30 € par part, ce qui représente un TDVM légèrement supérieur à 2%). Au 1er janvier 2020, avec un prix de part de 1411€, la SCPI Novapierre Résidentiel se trouvait -il faut le reconnaître a posteriori- être décotée de plus de 13% par rapport à sa valeur de reconstitution de 1629€ par part au 31/12/2019. Au 1er janvier 2021, une partie de cette décote a été résorbée puisque le prix de souscription s’établit à 1467€ (+3,97% en 1 an) mais dans le même temps la valeur du patrimoine a progressé de 7,6% à périmètre constant (c’est-à-dire en tenant compte uniquement des appartements présents dans le portefeuille à la fois sur l’exercice 2019 et l’exercice 2020). Nul doute que la valeur de reconstitution qui sera officialisée lors de la prochaine assemblée générale mi-2021 sera en forte hausse, creusant à nouveau la décote de la SCPI. La société de gestion a ainsi décidé de revaloriser le prix de part de 6% le 1er avril 2021 (de 1467€ à 1555€ par part) pour rester dans la fourchette réglementaire de +/-10% par rapport à la valeur de reconstitution… De bonnes nouvelles donc à nouveau pour les associés historiques de la SCPI !

Dans le dernier bulletin trimestriel d’information publié récemment par Paref Gestion au titre du 4ème trimestre 2020, on peut constater que la gestion du patrimoine a été très active en 2020 malgré la pandémie et les deux confinements qui ont marqué l’année. Une trentaine de lots ont ainsi été acquis, dont une partie en VEFA sur de la nue-propriété. Le dernier trimestre a été particulièrement actif avec la finalisation de « l’acquisition d’un immeuble de 10 logements situé dans le 7ème arrondissement de Paris au cœur de la nouvelle zone commerçante Beaupassage. Cet ensemble d’une surface totale de 471 m², loué par un bail emphytéotique à un bailleur social, a été acquis pour 3 190 000 euros. » 3 appartements ont d’autre part été acquis en viager à Paris et Neuilly-sur-Seine. « Le premier, d’une surface de 105 m² et situé rue Viollet-le-Duc dans le 9ème arrondissement parisien près de la rue des Martyrs, a été acquis pour 638 000 euros. Le second, d’une surface de 107 m² et situé boulevard Saint-Michel dans le 5ème arrondissement de Paris, a été acheté pour un prix de 715 000 euros. Le dernier enfin, d’une surface de 106 m² et situé sur l’île de la Jatte à Neuilly-sur-Seine a été signé au prix de 750 000 euros. » Enfin, opportunité devenue très rare sur le marché parisien, un appartement de 3 pièces loué en loi 1948 à un locataire de 87 ans a été signé juste avant Noël dans le 15ème arrondissement pour un prix de 385 000 € (décote de 20% par rapport à la valeur libre). La SCPI est également engagée en fin d’année 2020 sur un programme immobilier en VEFA particulièrement prometteur : « situé au 120 rue de Clignancourt à Paris, dans le 18ème arrondissement, ce projet lancé par un promoteur renommé vise au redéveloppement d’un immeuble historique parisien qu’une structure moderne en bois viendra surélever de trois étages. Répondant aux dernières normes environnementales, les bâtiments compteront 2 929 m² de surfaces habitables et 225 m² de surfaces extérieures privatives pour 47 logements. Cette acquisition en nue-propriété s’effectue à une décote de 40 % par rapport à la valeur libre des logements, en ligne avec la stratégie d’achat décoté de la SCPI. »

Du côté des arbitrages, des plus-values très significatives ont été encaissées sur une dizaine de ventes d’appartements pour plus de 2,5 millions € au cours de l’année 2020. Au dernier trimestre, des promesses de vente ont également été signées sur 5 appartements d’une surface totale de 339 m² pour un montant global de 4,2 millions €.

En tenant compte de ces différents mouvements -investissements et arbitrages-, la société de gestion estime que la valeur du patrimoine de la SCPI Novapierre Résidentiel progresse de 12,3% sur un an, largement au-delà de l’appréciation moyenne des prix des logements qui, selon les Notaires du Grand Paris, atteint 6,6% en Ile-de-France (et 6,9% à Paris) entre novembre 2019 et novembre 2020.

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